乐居佛山讯 吴壁生 华润豪夺佛山新地王，周末北滘陈村多盘躁动，纷纷封盘拟涨价，临广真的迈入4万+了吗？
回顾上周五（4月9日）下午，华润置地击退20余家房企，以总价64.5029亿元斩获陈村超11.7万方的望江宅地，折合楼面单价22330元/㎡，溢价率高达106.7%，一举刷新佛山楼面价纪录！【拿地详情】
当天，华润以超2.2万/㎡成交单价，短短一个月就打破了3月当代置业在金沙洲所把持的全市纪录（21033元/㎡），更不必说，远超新希望去年9月所创下陈村纪录（15522元/㎡）。
地块航拍一览
热度爆表！20余家房企齐聚
在开拍前，地块热度已然爆表，早早有20余家房企汇聚。有业内人士向乐居预测，地块大概率高溢价成交，当时其预测单价或超1.8万/㎡。
另有一位参拍房企人士预测较为保守，他认为：“一万三不能再多，（不过）我担心大家都不太理智。”
据消息人士透露，本次共吸引了22家房企，并有2家房企组成联合体，即合计21组竞买人，包括雅居乐、碧桂园、越秀、弘阳、中海、万科、华润、美的置业、绿城、联发、金茂、龙光、保利华南、建发、旭辉、卓越、正荣、新希望、金地、招商蛇口、花样年&中交地产等房企。
上述房企名单中，除了厦门联发尚未进驻佛山外，余下房企均已布局多时。而在竞拍期间，有时代中国相关人士主动向乐居透露，他们也参拍了，即实际参拍房企有23家，合计22组竞买人。
超百轮复盘：谁“上头”了？
乐居翻阅报价纪录得知，最早发起报价为越秀，随后招商蛇口、花样年中交联合体、新希望、雅居乐、华润、保利、金茂都相继跟进。转入正式竞拍环节，万科、正荣、保利、新希望等房企展开了激烈角逐。
前期保利表现异常积极，正荣、旭辉、建发、弘阳等房企先后登场，总价很快突破40亿，保利一路保持领先至33轮，喊价至43.5亿后果断退场。不一会，弘阳接过了大旗，一路与活跃的招商蛇口、华润等鏖战多轮，期间卓越、新希望、万科不时出手。
地价突破50亿之后，万科、华润、正荣等房企仍表现活跃，中海、美的置业相继闪现，各自发起仅一轮叫价，依次为50.4亿、52.5亿，报价频次随之突破了70轮。此时仍然在线的房企有正荣、万科、弘阳、越秀、华润，合计五家。
在一片大混战中，万科报出57.6亿之后悄然退场，建发也止步于58.5亿，正值弘阳、华润两家相争不下之际，越秀杀了一记“回马枪”，止步于第100轮报价，华润、弘阳缠斗了最后11轮报价，最终华润以64.5亿宣告胜出。
华润弘阳决斗
据乐居不完全统计，竞拍中表现最为积极的是华润（17次）、弘阳（22次）、万科（15次）、正荣（13次）、保利（15次），报价频率均超10次，不过大家的预期存在一定差异，保利早早结束战斗，万科正荣坚持到80轮以后，弘阳尽管击退了越秀，华润仍旧力压一头。
除了上述表现积极的房企之外，也不乏作壁上观的房企，自始至终都未曾出价，如金地、碧桂园、绿城、联发等，金地、绿城早于对面的北滘新城有所布局，碧桂园片区有三龙汇、天悦湾俩项目在售，不难理解其观望情绪浓厚。
另一类则选择了“一击不中，全身而退”的战斗形式，如美的置业、中海、卓越、龙光四家房企，有自己相当明确的预期价格，不轻易受外界影响，其中美的置业、中海两家预期相近，先后止步于50亿出头，对比起拍价（31亿），有将近20亿的溢价。
业内预测保本卖3.5万+
本地块占地面积117656.57㎡，分为ABCD四大区，其中，A区63201.19㎡，B区27064.58㎡，土地用途均为城镇住宅用地兼容零售商业用地；C区6085.83㎡，为公园与绿地；D区21304.97㎡，为城镇村道路用地，即可供住宅开发的仅A、B两区地块。
“（要达到盈利），卖3万5肯定没跑了。”一位参拍房企人士向乐居分析道，如果要做高低配产品的话，这个地规划条件本身有难度，南区B地块限高60米，容积率2.5，北区A地块限高90米，容积率3.5，只能说拍到后来大家都上头了。
至于“强排方案”怎么做，不同房企的过程版本不计其数，做了很多次强排。上述房企投资人士透露了他们做过的一版方案，“南地块做纯改善，主打建面约200-300方大平层，北地块偏刚改，主打建面89-140方面积产品。”
地块分区示意图
据好地网研究院分析，如按照4000元/㎡的建安成本，综合考虑财务、税费成本，华润地块对应保本房价为34891元/㎡（带装修）。若按周边最高价3.1万元/㎡测算，地块需加12.6%涨价预期才能保本。
另据观点地产网指出，若按照华润在2020年业绩推介中所披露的数据，即开发销售型业务的成本中，土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等计算，华润未来想要得到获得预期盈利，项目平均售价至少要在5.24万/㎡以上。
与业内相映成趣的是，佛山坊间议论多聚焦于地块“望江亦望墓地”的特点。
地块现状（图源乐居网友）
地块本身素质如何？
陈村是顺德距离广州南站最近、与广州对接最紧密、轨道站点最密切的镇街，地块占据先天地理优势。本地块位于陈村建设大厦西侧，位处陈村新城核心地带，介于在建广州地铁7号线顺德段的双地铁站之间，离南涌站仅500米，距离陈村新城站不到1公里。
这边基本生活配套、江景及周边环境一应俱全，应该是陈村里优质的地块了，略有缺憾就是望墓园，相比较吴家围地块，轨交优势更强。一位参拍房企人士指出。
“三山那边最近火了，三龙汇也跟着涨价了，一定程度带火了陈村板块。这块地体量较大跨周期，估计有的开发商会考虑高低配。”他认为。
同期因为广州集中供地，他预测道，房企华南这边资金估计也集中在佛山，这个月底才会转移到广州。他感叹称，陈村这次的地块，无疑比伦教容桂等都优质，甚至可以说是至今最优质的地块了。
“回归地块自身，大体量、形状方正、南向一线望陈村涌水景均为有力加分项。”广东粤湾数据研究院分析指出，然而水景实际河宽不足百米，南向隔水望墓园（祥宁园）及工业区，均将是未来客户抗性因素。
另外，乐居咨询了一位陈村本地居民，其表示本地人看来吴家围地块区位比较偏，白陈路一带都是工业区，这个地有江景更近番禺，难怪更受开发商欢迎。
地块位置示意图
华润佛山市场亟需补仓
此次华润高预期拿地，主要是因为地块的稀缺性，临广临江又有地铁预期，加上华润在佛山的货量已经不足，有一定补仓需求（悦里、玖悦总存量不足3万方）。好地网研究院研判指出。
乐居翻阅资料获悉，这是华润时隔近三年补仓佛山，上一次在拿地要追溯到2018年6月7日，当时以总价4.6亿元竞得禅城南庄1.8万方商住地，折合楼面地价约10030元/㎡，至今仍把持着南庄地价纪录，后续开发为华润置地玖悦。
无独有偶，这也是华润当天拿下的第二宗高价地，早些时候，华润另外摇号斩获西安一宗商住地，成交总价22.51亿元，折合楼面地价11730元/㎡，溢价率高达225.83%。
当华润陈村地成交价已超过了板块多数在售盘价格，并引起了市场骚动，一河之隔的北滘也闻风而动，或声称封盘或扬言调价。如此高调拿地，业内不乏担忧声音，认为近期广州楼市价量明显走高，政策调控、约谈陆续有来，佛山本次激进土拍或将令调控再度趋严。
“大央企的实力，开发成本优势是否比某些民企要打个八折？再加上开发时间差，完全可以保障收益。”另有佛山代理行人士于私下评论称，佛山优质地块还很多，这个价不会是最高。现有项目如坐地起价，只会透支区域未来价值，还不如就势走量，更明智。
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