正文

  乐居佛山讯（编辑 壁生/书云/静萍 制图 黎毓贤）恭喜碧桂园！恭喜夏北永胜村民！佛山旧村改造再迎新进展！

  3月29日，佛山第一条整村改造项目——千灯湖夏北永胜村迎来改造方案表决，经过一个上午的投票，最终由碧桂园编制的改造及拆迁补偿安置方案以83.38%同意率通过永胜经济社成员表决。

  根据现场投票结果显示，永胜经济社应到成员1619名，实到成员1605名，有效表决1603票，无效2票，同意1350票，反对253票。

  即投票结果为：约83.38%同意率高票通过！

表决唱票现场

村民的鞭炮已准备就绪

  表决现场直击

  上午10点许，乐居小编抵达永胜村文化室，现场正进行村民投票表决。

永胜文化室表决现场

永胜文化室表决现场

永胜文化室表决现场

  此时此刻，永胜村民的心情如何？有同意，也有反对。来听听看：

  ①一位刚投完票的阿姨出来，乐居上前询问她的投票意愿，“肯定同意了，都拿着支（体温检测）枪对着你。”她调侃之后，笑道，以后碧桂园学校什么的都建好，虽然住房子面积小了，但还是环境提升了好。

  ②路上遇到一个去投票的村民，乐居上前询问他的投票意向，他径直说，“不赞成，没什么原因。”在乐居的追问下，他稍作解释道，“自己的别墅好过住楼房。”

永胜文化室表决现场

  回顾2019年1月3日，永胜旧村居改造确定合作开发企业成员大会成功通过表决，同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业，同意率高达93.09%！为佛山旧村改造打响了头炮。

永胜村现场实拍

  虽然夏北整村改造走在南海乃至佛山的前头，但有村民议论道，由于夏北都是用旧文件（南海53号文），（其拆迁补偿标准）对以后的村改项目（新文件南海9号文）参考价值并不大。佛山旧改资深人士称：出于尊重历史的原因，夏北五条整村改造都将沿用“53号文”。（具体详情可拉至后文查看）

永胜村实拍

  改造及拆迁补偿方案

  事不宜迟，碧桂园永胜村改造方案及拆迁补偿安置方案是怎样的呢？信息量巨大且相当复杂，下面，乐居小编帮你划重点。

永胜旧村改造方案公示

碧桂园永胜村改造效果图

  ①改造方案：涉及483亩，规划总建面86.76万㎡

  改造总用地面积约483亩，规划可建设净用地面积约337亩。

永胜旧村居改造土地利用图

  项目规划总建面：约867600㎡。

  （其中，居住用地：468405㎡，商服用地：399195㎡）。

  涉及村民住宅约1118栋，建面约162600㎡。

  （其中，集体厂房：现有建面约45800㎡；已拆除建面约126200㎡。）

  规划用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、教育科研用地、公共绿地、市政道路用地等。

  ②供地方案：村民最快供地后30个月内住进回迁房

  第一期供地：建面123170㎡；

  包括安置住宅地（31470㎡）、安置商业地（25270㎡）、融资地（66430㎡）。

  首期回迁安置房，在供地后30个月内完成竣工交付；首期代建商服物业于供地后60个月内完成竣工交付。

  第二期供地：建面113350㎡；

  包括安置住宅地（44110㎡）、安置&融资商业地（10720㎡）、融资地（58520㎡）。

  第二期供地须在第一期供地后三年内全部完成。

  第三期供地：建面19780㎡，为融资地块。

永胜旧村居改造分期供地图

  与分期供地方案一致，项目建设分两期实施，遵循“先安置、后拆迁”、“先复建安置物业、后融资物业”的原则。

  去年，碧桂园已开放永胜村回迁房样板间，主要有三大户型，85、95㎡三房及120㎡四房。回迁安置房均带装修，交付标准参照同期同类销售产品且不低于样板房标准。

永胜旧村居改造展示馆

  此外，开放商须在回迁房交付且确权后1年内协助完成不动产权证办理，并开具购房发票。除物业费外，其中办理费用均由开放商承担。

  ③拆迁补偿安置方案：永胜村可分配物业42.8万㎡，年收益不少于6000万

  永胜经济社可分配物业建面合计约428162㎡：

  其中，居住用地建面约231159㎡；商服用地建面约197003㎡。

  拆迁安置补偿总费用约：54285万元。（村民补偿41000万，集体物业补偿13285万）。

  其中，在待建150000㎡的集体物业上，碧桂园投资额不低于13.3亿元，并由碧桂园返租20年，合计租金约173898万元。

方案部分截图

 永胜经济社商服物业经营方案

  方案提及，项目土地供地后，碧桂园将投资约100亿元进行改造。项目改造后，永胜经济社年收益预计不少于6000万元。

方案部分截图

  相比改造前，永胜经济社集体物业年收益约2100万元，改造收益将至少增长2倍。

方案部分截图

  ④拆迁补偿标准：三种补偿方式可选，货币补偿9000元/㎡

  根据拆迁方案，拆迁补偿方式有产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合三种方式，已选择产权置换的面积，不再给予货币补偿。

  拆迁补偿标准大致如下：

  ①产权置换（二选一）：证载建筑面积1:1 或 证载土地面积1:3 （即置换为应得拆迁补偿安置面积） 

  ②货币补偿：9000元/㎡ （以应得拆迁补偿安置面积计算）

  ③拆除补偿：有产权证补偿：最高1500元/㎡

  无产权证补偿：最高1000元/㎡

  ④搬家费补偿：50元/㎡

  ⑤租金补偿：20元/月/㎡

  ⑥拆迁限时签约：300元/㎡

  ⑦整体签约：限时签约达90%，300元/㎡

  ⑧腾空搬迁奖励：200元/㎡

  *面积差异处理：

  ①回迁房总建面＜被确定的置换面积，差额建面部分按9000元/㎡补偿；

  ②回迁房总建面＞被确定的置换面积，差额建面部分（增购面积）不得超过15㎡，按以下方式购买：

  1、增购面积≤5㎡，按7000元/㎡计算；

  2、5㎡＜增购面积≤8㎡，按10000元/㎡计算；

  3、8㎡＜增购面积≤15㎡，按项目内同期同类销售产品价格计算。

  ⑤项目沙盘

  据碧桂园方面介绍，为了让各位永胜街坊更为直观地看到永胜村完成改造后的面貌，碧桂园以1:300的比例制作了巨幅沙盘，设置于永胜村委一楼。

  一起来感受下，未来永胜村将变成什么样？！有村民更自豪的称：佛山永胜村——下一个广州猎德村。

沙盘示意图（制图：黎毓贤）

  下阶段工作

  根据改造流程，永胜村旧村居改造的下一阶段工作：

  ①第二阶段测量和认定方案，制定补偿细则；

  ②土地性质“集转国”表决工作：选择保留集体或转国有土地性质。

  最后，才与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》。

永胜村改造流程简表（乐居网友供图）

  看回南海区旧村改造流程说明，目前永胜村改造已进入关键阶段。

南海旧村改造流程

  永胜村改造进程回顾

  从2018年9月，永胜村招商文件100%通过成员代表表决后，夏北社区旧村居改造按下加速键。历经一年多的时间，作为佛山第一条推进的整村改造项目，永胜村再迎来历史性时刻——改造方案及拆迁补偿安置方案表决。

  再来回顾下永胜村改造的重要节点：

  2018年5月，夏北经联社组织全体成员代表表决通过了《夏北社区旧村居改造拆迁补偿安置指导意见》，统一了夏北社区旧村居改造补偿标准。自此，夏北旧村改造工作不断取得突破。同年9月27日，永胜经济社的招商文件以100%的通过率成功通过成员代表表决。

  2018年11月14日，永胜经济社率先发布招商公告，就旧村居改造公开选定合作开发意向企业项目向全社会进行公开招商，为夏北蝶变按下加速键。

  2018年12月17日，佛山市碧桂园碧欣置业有限公司正式中选夏北永胜经济社旧村居改造公开选定合作开发意向企业，为上述成员大会表决确定合作开发企业做好了充分准备。

  2019年1月3日，同意率高达93.09%！桂城永胜旧村居改造确定合作开发企业成员大会成功通过表决，同意选定佛山市碧桂园碧欣置业有限公司为永胜经济社旧村居改造项目的合作开发企业，为桂城旧村改造打响了头炮。

  2019年12月16日，乐居从永胜碧桂园公众号获悉，《佛山市南海区桂城街道夏北社区永胜股份经济合作社旧村改造项目改造方案及拆迁补偿安置方案》已通过南海区政府的初审，下一步将进入方案入户宣讲及方案表决阶段。

  2020年3月29日，《佛山南海区桂城街道夏北社区永胜股份经济合作社旧村居改造项目改造方案及拆迁补偿安置方案》在永胜文化室进行表决。

  碧桂园发力佛山旧改

  今年以来，碧桂园在旧改前期频频发力，仅在3月份，就一连拿下南海3宗旧改项目。

  无论是在扩储上，还是在销售上，都发生了细微变化。业内人士分析指出，目前碧桂园获得只是土地整理权，属于纯一级整理。它的目的实际上并不在于一级整理，而是通过一级整理占得先机，为后面的招拍挂进入二级市场做准备。

  自2018年中标里水湖州旧改地块后，今年来，碧桂园连续中选里水大冲工业区、大沥镇河东东城工业区、大沥平地道头漖南地块前期整理方。同时，在禅城区，碧桂园更悄悄以入股方式布局石湾旧改。

碧桂园佛山旧改项目分布图

  金融高新区夏北5条村改

  2019年以来，桂城已先后完成金融高新区夏北永胜、洲表、聚龙南、聚龙北、宝华5个村改招商。

夏北五条村旧改分布示意图

  其中，永胜村由碧桂园中选，未来，该项目将打造为24小时的城央活力片区、汇聚高端人才的创新之区、彰显岭南水乡魅力的文化地区；

  洲表村则由万科中选。

  聚龙南、聚龙北村则均由保利中选，打造滨水休闲品质街区。

  宝华村则由招商蛇口中选，打造一个经典、礼制、时尚的居住+商办综合体。

夏北村居分布航拍图（摄于2019年6月）

  有碧桂园永胜村改造方案作为借鉴和参考，相信夏北其他4条村改很快也会有好消息。

  南海旧改53号与9号文区别

  虽然夏北整村改造走在南海乃至佛山的前头，但有村民议论道，由于夏北都是用旧文件（南海53号文），（其拆迁补偿标准）对以后的村改项目（新文件南海9号文）参考价值并不大。佛山旧改业内资深人士以一言以概之：“新旧文件对于村民来说主要是补偿标准的问题，对开发商来说只是流程问题，以及保证金问题。”

  “从操作细节还是很多的变化，如9号文更加具体了！对村民来说，最为重大区别就是补偿标准53号拆一补一，不限制面积。9号文就320方封顶，超面积按评估价，至于评估价还没定调是周边商品房还是周边宅基地的房价。”该人士进一步说明道，与此同时，出于尊重历史的原因，夏北五条整村改造都将沿用“53号文”。

  翻阅资料可知，南海自2007年开始实施“三旧”改造以来，2014年8月成为广东省新一轮深化“三旧”改造综合试点，2015年12月11日，南海区出台《关于佛山市南海区进一步推进城市更新（三旧改造）工作的实施意见》（南府办【2015】53号文，简称“53号文”），2019年3月22日，南海区发布《关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的通知》（南府办〔2019〕9号文，以下简称“9号文”）。

  从“53号文”到“9号文”，南海区从过去更多强调政府主导、公资先行，以国有资金撬动社会资本参与，新政策多方寻求突破，希望从源头调动社会资本和原土地权属人参与的积极性，如全面放开协议出让，“工改居”也允许协议出让，又如简化更新单元规划报批流程等。

  在地价计收和收益分配方面，南海、顺德两区在计提专项提留资金（南海10%、顺德15%）后全额返还给村集体，最大限度让利给村集体，支持村集体经济发展。不过，在协议出让方面，南海与禅城、顺德采用的计收基数有所不同，南海采用土地区片市场评估价格，不过该价格尚未明确。

图源：律房律地公众号

  值得注意的是，地价计收条件的不同，标准也有所不同，而地价计收条件是由地块的认定建筑面积所决定的。尽管南海、顺德在建筑物的类别采用了同样的区分标准，但在认定标准上还是有很大差异的，导致最终差别也很大。

图源：律房律地公众号

  金融高新区C区规划

  回顾2018年2月，夏北5条村所在的金融高新区C区控制性详细规划技术修正方案出炉，规划披露未来将有65.31公顷（万平）二类居住用地、18.99公顷（万平）商业服务用地推出市场。

  据乐居不完全统计，区域有望至少新增20宗二类居住用地，超30宗商业商务用地。值得注意的是，文件透露，未来将新增水域32.4公顷（万平），即将再造出一大片湖域。

金融高新区C区控规

  桂城房价、地价

  在寸土寸金的金融高新区，夏北多条整村改造将成为佛山旧改典范，再看看这里的房价，便知道为什么会备受关注！

  目前千灯湖、金融高新区在售住宅不多，仅保利葉公馆、保利天悦、当代万国府、宏宇景裕豪园等盘在售。其中，离夏北社区不到500米的保利天悦，近期备案价最高超5万/㎡，再度刷新佛山天花板。

  而整个桂城片区在售/待售项目约 12 个，洋房均价约22000-41000元/㎡不等。

  无论是房价还是地价，桂城已妥妥的成为佛山最贵板块。

  据乐居统计，近三年南海桂城出让商住地共约10宗，除碧桂园广佛上城主打产城项目楼面价有所影响外，其余9宗地块楼面价均已超1.5万/㎡，最高逼近1.9万/㎡。

  佛山旧村改造一览

  据乐居不完全统计，近年来，已布局佛山旧村改造的房企多达20家，涉及33条村，遍布佛山五区，主要集中在南海区。

  其中，在旧村改造方面的主力房企保利、富力、碧桂园、万科、招商蛇口、时代等。