正文

　　近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展，5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。

　　全面推行经纪从业人员实名登记

　　市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

　　鼓励按成交价高服务费率低原则定价

　　房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　严禁操纵经纪服务收费

　　具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

　　加大违法违规行为整治力度

　　各地住建部门会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为，曝光典型案例。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住建部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　经纪服务包括基本服务和延伸服务

　　要明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

　　不得混合标价和捆绑收费

　　房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　未经同意不得拨打商业性电话

　　房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

　　此外，《意见》还围绕规范签订交易合同、提升管理服务水平、加强行业自律管理等内容，提出了具体意见。

　　业内

　　优化费率定价 利好购房者

　　“两部委政策出台，对于中介行业的规范和健康发展具有积极的作用，同时也对行业的发展提出了很多新思路。”关于意见的出台意义，易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策对于中介公司优化业务、转型升级和高质量发展有较好的启发，同时有助于促进行业健康发展。

　　“其中优化服务费率的定价方式对购房者有着重大利好。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，中国的中介费由于高房价一直位于较高水平，而此前中介费由买家单独支付，未来双边收费模式有利于降低购房成本，体现了对购房者权益的保护。她同时认为，鼓励分档定价模式，成交价格越高，中介费率越低，这一条对于高总价房屋产品有一定利好。

　　观察

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

　　消除隐性成本 同时开辟正道

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用。而且应该将服务全流程分成清晰的链条，对每一个环节，都应该明确服务的具体内容、服务标准，并以此来合理定价，并将这些写进三方合同。这样，不仅消费者对中介的服务有客观的评价，也有利于政府部门进行合理的监管，助力经纪机构专业化发展。

　　《意见》首次明确了延伸服务，这是重大的变化。随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员服务内容不断拓展。但部分机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基本服务，其经纪费用是必须承担的，而额外的服务，比如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。李宇嘉认为，此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。

　　李宇嘉表示，《意见》更多从保护买卖双方的角度出发，他同时建议，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。如果没有最低服务费用，很难吸引到专业人员长期从事这一行业，最终导致劣币驱逐良币，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也很难高质量发展。

　　总之，这一政策与“二手房带押过户”的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。特别是过去楼市繁荣时期形成的尾大不掉的制度性成本，各种机构、从业人员都想来分一杯羹，以及其中的欺诈和乱象，往往让购房者买单。只有尽力消除这些成本，同时开辟正道，将合理的成本显化出来、该收的应该收取。经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。