乐居财经 钟广莲/吴壁生 发自佛山

  【编者按】万马奔腾，潮涌佛山。大湾区燎原之势，广佛超级城初显，近五年超70家外来房企跑步入场，品牌房企不胜枚举，既有借道佛山布局大湾区者，也不乏新晋过江龙攻城略地。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入佛记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的佛山生存史。本期我们将带来“沪系房企”——新城控股的佛山浮沉故事。

  第四期主角：新城控股

  所属派系：沪系

  根据地：上海（江苏常州发家）

  创立时间：1996年

  入佛时间：2016年

  2016年末高调进入佛山，积极扩张战略布局全国的“黑马”新城控股，在2019年遭遇“黑天鹅”事件后，拿地放缓、管理层波动、销售出现下滑，其在珠三角，即大湾区首站——佛山的发展，也悄然放缓了节奏。

  不过，即使没能实现最初的雄心壮志，新城控股年报中仍强调“积极发展大湾区”，只是由高调拿地的姿态转变为低调入股等合作开发模式，如去年9月入股新希望陈村项目——新城盛悦之光现已入市。与此同时，新城控股在佛山首个体量最大的项目——新城博爱湖首府（即原“新城璟城”）的销售也悄然接近尾声。

  首战佛山成名

  2016年，起家于江苏常州的新城控股，首提 “千亿战略计划”，并为此制定了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，开始向珠三角积极扩张，短短半年拿下多达8个项目，于佛山首战成名。

  原因无他，根据业内的基本共识，佛山市场相对开放，是众多“过江龙”布局大湾区阵营的第一站，新城控股也不例外。

  基于“在广佛一体化的深化融合下，佛山具有较好发展前景”等的思考，当年12月12日，新城控股以42.7亿溢价274%为代价摘得南海狮山地块，折合楼面地价约9854元/平方米，刷新了狮山彼时的楼面地价纪录，当其时，狮山的房价也不到9字头。

  狮山地块成交截图

  “全佛山同行都要感谢这位狮山拍地的大佬”，当时有本土开发商向乐居感慨道。新城控股当天击退了恒大、中海等一众劲敌，狮山地块也成功登上当年佛山土地总价排行榜第二名，其拿地姿态不可谓不高调。

  该地块作为新城控股佛山乃至大湾区的首个项目，随即开发为新城璟城，占地超14万㎡，总建面约60万㎡，提供超3000套货量，2017年12月首开均价1.5-1.6万/㎡，期间价格起伏不定，却始终未能如愿卖到2万+/㎡，如今开发销售已接近尾声，伴随着周边博爱湖板块持续开发，更名为新城博爱湖首府，同时推出了12XXX元/㎡起的特价单位。

  值得一提的是，次年3月，新城控股乘胜追击拿下的三水北江新区地块，当时折合楼面地价约6276元/㎡，溢价率高达166%，引入招商蛇口联手开发，即新城招商誉府项目，期间得益于广州客外溢效应去化较快，但其售价也是伴随市场起起伏伏。

  踩下急刹车

  上述高价拿下的项目，在佛山整体销售去化表现尚可，为新城控股千亿战略的实施迈出了坚实的一步。

  克而瑞数据显示，2018—2019年，新城控股在佛山房企销售权益金额和流量金额均进入前三十。而南海新城璟城的成交套数，也连续两年跻身佛山项目销售套数排行榜前二十。

  事实上，依靠高周转模式，同时得益于大本营长三角地区市场的上涨行情，2015至2018年间，新城控股实现了跨越式发展，市值一度逼近千亿关口，直到2019年爆发“黑天鹅”事件。受高管离职、机构撤资的影响，新城控股按下了急刹车，被迫执行一系列自救策略，包括快速出售资产并谨慎拿地等措施。

  这一系列举措使全国各地的项目都受到影响。

  如在佛山，一宗原定于2019年7月9日挂牌出让的高明西江新城地块，突然停止挂牌出让，该地块拟规划一个建面不少于9.8万㎡购物中心，要求引入2018年度商业地产运营榜单中前五强管理运营，彼时业内人士多猜测是定向出让予新城控股，或打造成为“吾悦广场”系列。

  或许可以从后续发展印证一二，同年9月，地块二次挂牌成功出让，由本地房企钧明集团斩获该项目地块，并命名为高明钧明城，随后新城控股宣布以轻资产的方式介入，负责运营该项目约10万方的购物中心。

  新城控股拟轻资产运营钧明城购物中心

  此后，在佛山公开土地市场，新城控股便陷入了沉寂。直到2020年3月，新希望以总价37.12亿元夺得陈村一宗地铁旁宅地，折合楼面价15522元/㎡。同年9月，新城控股和新希望合资成立佛山锦宏置业有限公司，约定合作开发陈村项目地块，其中，新城控股权益占比为46.67%。

  据了解，陈村项目备案名为“星盛花园”，新城控股与新希望最终将地块拆分成两个住宅组团，先后命名为新城盛悦之光（A区）、新希望悦珑湾（B区），双方各自操盘。

  于今年8月，新城盛悦之光正式入市，主打建面约85-115㎡三四房，均价22000-27000元/㎡。佛山房产信息网数据显示，目前新城盛悦之光（星盛花园A区）已网签套数50套，未网签套数为625套。

  低调布局湾区

  乐居注意到，从2019年开始，新城控股在历年年报指出“住宅地产开发业务在立足于长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区”，佛山乃至大湾区贡献业绩占比较低。但实际上，新城控股并没有真的沉寂，只是以低调的姿态，润物细无声地渗透华南地区。

  乐居从“新城华南”官微获悉，截至今年10月，新城控股已在华南大区，包括南宁、桂林、惠州、江门、肇庆、东莞、佛山、深圳等11个城市布局了25个项目。值得注意的是，新城控股在大湾区核心城市，如广州、深圳、佛山布局的项目并不多。

  图源：新城华南

  公开资料显示，从2016年定下“1+3”战略布局开始，新城控股就朝着千亿目标狂奔，次年销售额突破千亿，而直至2020年，营业收入才终于突破千亿，达到1454.75亿元。

  营收破千亿的成绩，是新城控股以价换量得来的，这一点从毛利率不断下降可以看出。2018年，新城控股的毛利率为35.48 %，2019年下降4.5个百分点至30.98%，2020年降至21.74%。到了2021年上半年，毛利率降至17.11%。

  抛开政策因素，新城控股的“自救”还算比较成功。报告显示，新城控股1-10月累计合同销售金额约1929.11亿元，同比增长1.08%；累计销售面积约1882.99万平方米，同比增长5.97%。

  但在“黑天鹅”事件后渐渐缓过来的新城控股，眼下又遭遇监管收紧，市场遇冷。如今，佛山各大楼盘想尽办法推售，新城控股在佛山仅在售的两个楼盘，新城盛悦之光和新城博爱湖首府（原“新城璟城”）也频频传来降价促销的消息。

  西南证券分析认为，现在“政策底”初现，短期内行业政策边际持续改善，后续行业政策有望持续边际放松，行业有望迎来估值修复。

  但已经步入千亿的新城控股，要在珠三角实现最初的雄心壮志，恐怕要费更大的心力。