近几日，有媒体报道了中华广场近期的改造进展，运营方广州新星投资发展有限公司宣布与广州酒家集团餐饮管理有限公司签约合作，表示目前商场一期改造即将完成，将在“五一”节全面焕新亮相。
时隔多日，“中华广场”的名字又再次闯入广州人民视线。作为广州第一代商业地标，如今，天河城已被誉为“****商城”，而曾经辉煌一时的“中华广场”却深陷改造升级困境……
城市更新高歌猛进，存量资产的提质改造，不是“从无到有”的产生，而是检验“好不好”的过程。尤其是对于中华广场这类的商业地产来说，变与不变似乎不再是选择，而是必然迭代之路。
01 “英雄”老矣
中华广场位于越秀区中山三路与较场西路交界处，连接地铁1号线烈士陵园站，周边有名校、有医院，同时人口密度大、交通条件优，按理讲区位优势十分明显。但一度曾是广州商界传奇的中华广场，如今随着年华老去，风光不再，广州人民对它的情怀“滤镜”仿佛也渐渐在消失。
自2009年，新星接手后宣布将投入2.8亿元对中华广场进行升级改造。新星试图用更新改造的形式延续中华广场的生命力，鲜活这座城市曾保有的文化记忆。许是曾经的“高光时刻”实在难忘，不少人对其乃至中山三路商圈能否重现繁荣都抱有期待。
据之前的报道，中华广场的一期改造将很快亮相。城更君为此特意走访了还在改造升级中的中华广场，想实地感受一下它全新的可能。
一走到商场正门口，就能看到改造的“战旗”，像在宣示目标。
但摆在两侧的“大卖场”直接将城更君拉回了现实，挂牌“2021中华广场购物节”，望去全是“特价”甩卖，折扣标签虽显眼，却也只偶有几位客人进去选购。
中华广场自2000年起就开业迎客，二十多年的光阴，可以明显看到商场整体还是停留岁月洪流久未前进的传统老派的装潢，店面排列也无明显秩序，品类混杂。
商场内部改造气息浓郁，在每一楼层似乎都能看到被围起来的区域。
商场客流量在广州中心商圈里少见，走在里面甚至迎面碰不上几位顾客，年轻人甚少，有也是在饮品店、面包店里等候结账，买完就会转身走出去。偶尔会有几位阿姨结伴穿过装修区域，这种“逛街”体验可谓奇特。
稍显空荡的不止人流，还有店铺。商场内空铺较多，中华广场留不住的除了顾客，还有店主，许多商家都已经搬走或是打算搬走。冷清、没落，依然是长久以来对中华广场最常见的形容词。
二十个年头，时间未曾停留，中华广场却仿佛已经跟不上时代发展的步伐，被远远抛下了，颇有些让人感叹英雄迟暮的境遇。
2019年计划升级改造时，经营方承诺中华广场“一年一改观”，计划用三年时间将其打造成“老广州的新中心”。距离那时已过去一年多，而“蓝图”却好似还未完全铺开，美景尚未呈现。
02 光辉岁月
但总归是创造过辉煌，才称得上是“英雄”。
中华广场的诞生，说得上是广州地产界的传奇之一。创始人邹锡昌，香港昌盛集团董事局主席，1988年进入广州地产界，1995年倾注心力投入到中华广场的项目，过程可谓一波三折、绝处逢生。前后分别遭遇了国家地产调控（国十六条）、1997年亚洲金融风暴、地基漏水塌方、香港融资计划告吹、工程资金链断裂等重大危机，项目几度濒临崩溃。
破釜沉舟、背水一战，命运似乎总会格外眷顾坚忍的人，耗资14亿的中华广场终于在2000年开业，邹锡昌也因此一战成名。
将时针往回拨，坐落在中心城区的中华广场曾拥有专属于它的黄金时代，一时间风头无两。
自2000年开业后，中华广场便成了广州最火的shopping mall。在这里，你可能随时都是他人镜头里的风景，并出现在你我他的qq空间里。
尤其对于许多70后、80后、90后的“老广”而言，中华广场是跨年夜“圣地”，是最初的数码集散地，是和地王广场、流行前线共同举行的潮流“party”。
中华广场见证了数个广州的“第一次”，也创造了中国商业地产的第一项吉尼斯纪录。
日均客流量达30万，每逢黄金周更高达70万人次，出租率达96%。中华广场在高峰时期的数据即使放到如今也是十分可观。
时至今日，商圈还是那个商圈，人流也是有增无减，但从街对面望过去，原本红红火火的“中华广场”四个字，却显得黯淡了。
03 “江山”难守
城市化进程迅猛向前，新的商圈早已更迭。曾经为无数老广带来回忆的中华广场，正在见证另一代消费者的新选择。
所谓“打江山易，守江山难”，当真是亘古不变的真理。
即使在今天，时不时还会听到身边的广州朋友一边回忆中华广场以往的美好，一边表示“现在反正是不太想去了”。
地利未必带来“人和”，多方因素下，承载着无数辉煌时刻的有关中华广场的记忆仿佛一个个消失了。
如今空荡的中华广场
首先是电商的兴起。当电商领域开始讲述另一个故事，势必会先翻过上一页。至少对中华广场这样的老牌商场而言，线上交易对实体经济的冲击表现更为明显。客流量下滑、小商铺锐减，在新商业模式的驱动下，“情怀牌”似乎已不再起作用了。
接着是天河商圈的崛起。如果说现在年轻人的购物方向空前一致，那这个方向指向的肯定是体育西和珠江新城，与之对应的是更高端的客流、更齐全的配套、更优渥流行的购物环境。天河商圈既已取而代之，中华广场所引领的中山三商圈想重新戴上“王冠”又谈何容易。
最后，中华广场自身都还未来得及参与这场“变革”，设备老化，装潢老式，风格传统落后，对许多人来说只剩下就近看电影和觅食的去处，已无法吸引消费主力军。
或许是先前的成就太过耀眼，如今的衰落才更令人唏嘘。巨大的变局催生需求，倒逼中华广场走向改变。目前，昔日的老牌商场也已进行布局。
04 旧地新生
长久以来，更新改造几乎伴随着城市发展的全过程，存量市场的竞争从来也都异常激烈。而城市更新作为城市发展的重要手段，不仅限于商业汰换、布局升级，更深层次的是如何通过激发存量资产自身的空间功能，传递空间价值，复苏城市“老城新生”的活力。
加快调整升级步伐已成为越来越多老牌商场“脱胎换骨”的制胜之道，特别是在商业发展、竞争都异常激烈的一线城市，也不乏成功改造重焕生机的案例。
就广州而言，比如东方宝泰广场，近年来通过品牌换血、修改动线、打造IP、完善业态的方式完成了从专业市场到购物中心的“逆袭”，成为广州地下商场标杆项目。
对于中华广场的“硬伤”，项目负责人也很清晰，“硬件老化、没有规划、有租无类、品牌不合理、服务不到位”。对于商场的更新改造，新东家新星打算依托中华广场在传统老城区独有的优势，打造新亮点，改造成全业态、时尚的“老广州新中心”。
据悉，中华广场主要从升级项目形象、优化整体动线、变革业态品牌三方面提档升级，旨在以老广州在地文化为植根点，回应消费诉求，优化整体布局，创新消费体验业态，同时增强商业空间的趣味性和可玩性。
城更君在走访过程中也注意到，有些楼层已经过升级改造，例如带有现代科技感的4楼数码科技与复古风装潢的8楼影院，着实有些意思。
商场4楼
影院休息区
新陈代谢尚可带走旧地尘埃，焕发新生光彩。老旧项目如何褪下旧衣成功转型虽是一大难题，但情怀之外，方见天地。
既已入局，就可破局。中华广场能否如期“重生”？或许在不远的将来，广州旧地标能找回属于它的荣耀。
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