正文

 开年第一拆，2023年南海旧改抢先“开波”！

1月4日，南海区举行了“三旧”改造项目拆旧建新现场会，当天七镇街的8个旧改、超5000亩项目集中签约。

签约现场

桂城夏南一旧村居项目、狮山唐边村级工业园改造项目、里水上亨田地块改造项目、西樵腾龙湾区数据中心项目等项目同步启动。

桂城分会场开拆现场

事实上，回顾刚过去的2022年，无论是旧村改造，还是工改居、征拆上，亦或是旧改政策，佛山旧改都有了全新的变化。

01

这些旧村改造“动”了

据不完全统计，2022年佛山至少有32条旧村改造迎来了新转折！

从意愿表决通过（项目启动），到市场改造主体敲定，再到商品房开卖，多个项目迈入了新的改造阶段。

丨项目启动：完成改造意愿表决

2022年，里水胜利社区丰岗、桂城夏南二、大沥水头蛇龙北等9条村，已相继完成了了旧村改造意愿表决，换言之，改造项目正式启动。

其中，里水洲村旧村改造项目已在拟定选取服务机构的招标文件。

丨开启摸底：完成前期服务机构招标

旧村改造整个过程比较复杂，需要聘请或者公开选取前期服务机构，主要针对项目做一些数据的调查摸底。

而在2022年，里水大步村、大冲南边村、里水邓岗村等5条村相继完成前期服务机构招标。其中，由深圳卓越推进的水头社区蛇龙北旧村改造项目，从意愿表决到前期服务机构敲定，仅相隔不到3个月，速度相当快。

而原定于去年11月20日开标的里水胜利社区丰岗旧村改造项目，则鉴于项目市场环境变化临时叫停。【详情】

不过，根据里水最新透露，2023年上半年，里水将完成下沙、河塱沙、桥星村项目整理和开发主体招商，基本完成大步、邓岗、南边项目的前期服务工作。

丨开发商登场：表决确定合作企业

完成摸底调查后，便将由村民公开表决确定合作企业，到了这个步骤开发商就正式登场了。

2022年，佛山仅有3条村进入到了选定合作企业这阶段，分别是禅城溶洲村永六、大良伏波片区以及桂城夏南一。

与此同时，这三条村的改造蓝图也相继披露

桂城夏南一·海逸

12月31日，桂城夏南一举行了选取市场改造主体表决大会，最终以84.75%同意率，敲定了海逸作为项目的市场改造主体。

据介绍，夏南一旧村居项目改造范围近1100亩，改造后建筑面积约187万㎡，总投资约150亿，是桂城最大体量的整村改造项目。

通过拆除重建，整合土地资源，将简陋的村落和旧厂房打造成为珠江西岸的科创社区、岭南水乡特色的产城融合示范区。

初步意向方案

大良伏波片区·中交城投

8月27日，大良伏波片区举行了整村改造项目确定市场改造主体表决会议，最终，佛山悦顺房地产开发有限公司（中交城投）以98.58%同意率当选。

南华社区伏波片区整村改造项目位于大良街道南华社区，具体范围为南国中路以北、石洛路以南、大良河以西，改造范围总用地面积为79695平方米（折合119.5亩）。

项目规划以“以水兴城”为理念，结合伏波独有景观资源，对滨水空间进行优化拓展，引入文化体验、休闲旅游、主题商业等功能的同时，进一步完善居住服务配套和居住环境。

初步意向方案 图源美丽伏波

溶洲村永六·海逸

5月10日，广东海逸集团以98分的成绩，成功中选为禅城区南庄镇溶洲村永六旧村居改造项目市场改造主体，这也成为了禅城第一例按相关新政要求审批的旧村居改造单元计划。

据介绍，溶洲村永六旧村居改造地块确认面积为约92.25亩，将打造成为宜居宜商宜业的精品社区。

初步意向方案

丨开发建设：村民回迁有盼头

2022年，那批最先启动的整村改造项目，也迎来了关键一环——开发建设！

其中，招商蛇口宝华村、万科洲表村两大旧村改造项目先后迎来了首期回迁住宅的动工。前者首期回迁房预计2026年交付使用，后者预计2025年交付。

动工现场

而碧桂园永胜村（碧桂园灯湖盛世）、东建果房村（东建明德城）两个“领头羊”则已迈入商品房售卖阶段。

其中，碧桂园灯湖盛世于2022年11月27日开盘，目前在售均价约4-5.2万/㎡；东建明德城则于2022年11月12日开盘，在售均价约2.5-3.2万/㎡。

02

这些工改居地块“批”了

据不完全统计，2022年佛山至少21个含工改居的项目地块的改造方案获批，开发时间同步披露，不乏预计2023年出让！

2022年佛山土地市场遇冷，这也直接影响了旧改项目的转化入市。

如原定于2022年开发的石（石肯）钢铁市场地块、禅城通济大院地块、狮山龙头村旧厂房改造项目等都未能如约而至。

而一批备受关注的靓地，也提前披露了开发时序。

如12月23日，石（石肯）一村东工业区改造项目的改造方案披露，项目开发周期预计从2023年至2027年。

10月12日，乐从荷村工业区项目实施方案获批，按照计划，项目开发周期约2年，一期供地预计2023年启动，二期供地预计2024年启动。

9月8日，大沥平地义基旧厂房改造项目改造方案公布，方案显示，项目2019年完成土地前期整理招标后，相继进行了两次延期，在2021年8月10日进行了延长六个月，2022年6月16日进行了延长一年，最新预计2023年2月13日完成整理，开发周期也将从2023年开始。

项目位置示意图

值得一提的是，这当中有两大项目的权利主体均为万科。

其一是位于三山新城的知音厂改造项目，开发时间为2023年4月至2026年3月；其二是位于黄岐滘口的景泰来工改居项目，预计2023年3月前完成土地收储，开发时间暂定2023年12月至2027年12月。

两者均采用公开招拍挂出让，但土地原权利人通过享受土地出让收益补偿分配政策获得货币补偿。

项目地块

此外，12月29日，大沥江心窝工业区改造项目也正式上平台，开招市场改造主体，总价11.24亿起拍，将于2月10日上午10时开标。【详情】

03

去年发布了290+条征地公告

据不完全统计，2022年佛山各区合计发布了290+条征地公告，其中，单单南海区就占了200多条。

截图自各区政府网站

尤其是近年佛山相继启动的多条轨道项目，如广湛高铁佛山段，禅城、南海、高明和三水区均发布了多份土地征收补偿安置方案，涉及禅城城北，南海丹灶、狮山、大沥，高明荷城等。【回顾】

珠肇高铁则相继启动了江机段高明区段、高肇东段等项目征地，涉及荷城南洲、仙村、孔堂等村；地铁4号线一期桂城段、禅城段和三水段也均启动了征地。

值得注意的是，去年狮山启动了多次超千亩的土地征收，分别用于博爱北湖开发、佛山高新区建设以及佛山植物园等项目开发。

04

2022年发布了多项旧改新政

回顾2022年，佛山在旧改政策上持续进行了“打补丁”，出台了多项旧改新规。

如，2022年2月，佛山市自然资源局联合佛山市城市更新局联合印发了《关于在“三旧”改造中加强历史文化保护的通知》，提出了推进“三旧”改造工作过程中，要以“敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态”的态度，加强历史文化保护，同时要求在“三旧”改造实施前协调开展历史文化资源调查评估。

因此，在去年南海多个已启动的项目都在“打补丁”，导致在推进过程中放慢了脚步。

值得一提的是，备受关注的桂城北约整村改造项目，也赶在截止期限前完成了这项“打补丁”。据悉，北约与佛山中汇的前期服务签约截止在2023年1月18日。

公示内容

2022年11月3日，佛山连发两份旧改政策意见稿。【详情】

其中，《佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造管理办法》明确提出，在实施方案生效后，宅基地使用权人拒不交回土地，且旧村居改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到95%以上(含)的，农民集体经济组织可以凭有关批准机关出具的收回土地使用权决定书申请法院强制执行。

2022年12月5日，南海区发布了《关于进一步规范和加快“三旧”改造工作促进城乡融合发展改革创新实验区建设的意见》，进一步规范南海区“三旧”改造的操作流程，并确定了“选房先签约、选房必摇珠”的选房要求。

另外，《意见》中明确提出，禁止企业或机构擅自介入，禁止村（居）干部未经镇政府（街道办）同意擅自引入企业或机构介入改造；另外，未按计划推进改造的项目以及被评估为不适合改造的，都将清理出改造计划项目库。【详情】

随着一系列的政策出台，流程完善，佛山“三旧”改造也得到了加速推进。