正文

　　近日，中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。

　　深圳市坪山区司法局9月1日发布，坪山公证处已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

　　中原地产研究院统计数据显示，全国累计已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，包括济南、南京、苏州、昆明、金华、珠海、深圳、海南、福州、西安等。

　　“带押过户”是什么?有什么好处?

　　快捷、安全为最大优势

　　人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。“这是地方金融部门首个公开对带押过户进行支持的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

　　“之前也一直有原业主房贷未还清就要出售的情况，这就要‘下家’先把钱给‘上家’还了贷款才能过户。这对于下家要求资金多，还有上家拿钱跑路的风险。”房产中介李先生对记者表示。

　　“我们一般会给客户做‘过桥’，也就是‘赎楼’，花钱找担保公司代还，但是手续复杂，而且也要等解押后才能交易，时间比较长。”李先生说，一般解抵押至少要等一周多，也有半个多月还完成不了的，“带押过户”肯定会省去原房主的赎楼费用和筹措资金的时间。

　　效率具体能提高多少?以合肥为例，合肥市不动产登记中心工作人员表示，只要提供贷款的银行同意配合，购房者可以前来办理二手房“带押过户”业务。“正常来看，3个工作日内发出新的产权证，走完过户流程。”

　　第三方机构加持

　　除了速度，安全也是房屋交易中需要考虑的重要一环。李先生回忆，之前做“过桥”时，为了安全考虑，往往需要找中介和第三方等一起监管，押着房主的房本、银行卡、借款合同甚至身份证等，一直到解抵押成功，其间风险自然也不少。

　　但在“带押过户”模式后，“过桥资金”压力减轻，实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，可有效防范交易风险。

　　多地也同时提到了第三方公证机构的加持。

　　济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。

　　无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。

　　广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

　　“相关部门已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对风险提出了公证或担保的操作。这对于更好稳健推进‘带押过户’模式，具有积极的作用。”严跃进说。

　　或有更多城市跟进

　　“这一政策更重要的是，能够加速‘连环单’交易的节奏。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，一套二手房交易可能连接着3-4套房的交易。过去，由于上述流程的繁琐阻滞，一套房交易不了，影响到其他房子的交易，导致买卖需求实现不了。

　　李宇嘉认为，“带押过户”注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。环节之间打通了，降低了信用信息调查的成本、缩短了交易的周期，有利于二手房交易流转。

　　“‘带押过户’业务本身操作并不复杂，过去银行方面不愿意操作主要是因为贷款额度吃紧。”中原地产首席分析师张大伟提出，如今，银行在贷款额度足够的情况下有了操作的可能。

　　贝壳研究院发布的数据显示，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创新低。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

　　市场普遍认为，未来预计将有更多城市跟进推行“带押过户”政策。

　　焦点

　　1 什么是二手房“带押过户”?

　　二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。

　　通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

　　二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

　　这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

　　2 免赎楼“带押过户”，能省多少?

　　记者从地产中介处了解到，赎楼费由担保公司收费加银行利息两个部分组成，目前费率大约为欠款金额的2%。也就是说，300万欠款会产生约6万元赎楼费，“带押过户”或可以省下这笔费用。“当然，业主自己有钱偿还欠款，不通过担保公司的话也不会产生赎楼费。”德佑地产一中介经纪人说。也有业内人士指出，此项服务公证处是否收费、如何收费尚不明确，还不能完全判断该模式具体能节省多少费用。

　　3 与原交易模式有何区别?

　　原交易模式下，如果二手房有贷款未还清，需先结清贷款再过户。如此一来，购房者办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请。贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

　　买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

　　据介绍，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

　　4 资金安全如何保证?

　　对于买房人来说，也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了，安全性有保障。

　　人民银行广州分行在《通知》中强调，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。“二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

　　5 二手房“带押过户”有法律依据

　　“实际上，二手房‘带押过户’是有法律依据的。”广州资深按揭贷款专家、大源按揭总经理郑大源介绍说，但因为该模式存在风险、以及需要跨行合作互认，多部门合作等，目前推行的力度不大，这也是金融监管部门发通知鼓励推广的原因。“接下来，有金融监管的鼓励，跨行之间的合作、以及银行与房管部门的沟通对接将更加通畅。”郑大源预计道。

　　北京市岳成律师事务所高级合伙人岳屾山介绍，《中华人民共和国民法典》406条的规定改变了之前《中华人民共和国担保法》的相关规定。由原来的需要经过抵押权人同意，变成了通知抵押权人。这个修改让抵押财产流通更为便捷。

　　城市点击

　　广州

　　鼓励推广“带押过户”模式

　　人民银行广州分行《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》(以下简称《通知》)已经于9月15日下发。

　　《通知》称，推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。

　　央行广州分行在《通知》中指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

　　《通知》提出推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

　　深圳

　　已完成首例“带押过户”交易

　　深圳市坪山区司法局9月1日发布，坪山公证处目前已顺利完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务。

　　坪山公证处通过官微表示，其于6月中旬与交易各方签署“公证安心付”资金监管(担保性提存)服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，并于8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，此次交易涉及十几套房产、4000多万交易资金。

　　据坪山公证处介绍，此次采用的“带押过户”模式基本流程包括:交易双方及债权人(抵押权人)共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。

　　珠海　　　

　　2月已推“带押过户”模式

　　今年2月，珠海市不动产中心开全国先河，推出的二手房交易“带押过户”五合一新模式，让购房者只跑一趟银行，办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。

　　按照民法典精神，珠海在银行设立不动产登记便民服务点，搭建“不动产登记+金融服务”信息平台，运用信息共享、人脸识别、电子签名、大数据核验等技术，通过线上申请、线上审批、线上缴费、电子证书、邮寄送证等环节，优化整合二手房交易涉及的不动产登记业务及金融业务，推出“二手房交易登记+金融服务‘五合一’”，让二手房交易双方在银行办理金融业务的同时申办不动产登记业务，实现二手房交易“带押过户”。

　　在办理过程中，通过买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定在卖方贷款银行抵押权首次登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户，解决“转贷”中卖方向原贷款银行提前还贷的资金来源问题，实现有抵押房产可带抵押过户，降低融资成本。

　　试点银行包括中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、珠海农商银行及横琴村镇银行。

　　他山之石

　　截至目前，全国累计已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，包括济南、南京、苏州、昆明、金华、珠海、深圳、海南、福州、西安等。

　　●截至9月19日，南京市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

　　●9月初，苏州张家港在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

　　●9月17日，福州市不动产登记中心宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目。

　　●近日，海南省政府官网发布通知，二套房首付比例降至四成、探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点等楼市新政，引起广泛关注。

　　统筹:易福红　杨存海

　　采写:南都记者　孙阳　见习记者　陈镜安　

　　综合　新华社　央视　中新社