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  乐居买房讯 2021佛山乐居年终总结又来了本期主题——【佛山旧村改造篇】，关键词：旧村蝶变！

朝东拆除现场图

  2021年，佛山旧村改造迎来大爆发，多条旧村改造陆续通过双方案表决，截止目前，已有7条旧村全部通过，进入动工或拆迁补偿阶段。此外，还有多条旧村改造陆续迎来新进展，千灯湖、祖庙、大沥猛提速！

  今年来，佛山有哪些旧村有新突破？又有哪些村改停滞不前？一起来回顾一下！

  夏北5条旧村

  继永胜村去年底双方案表决通过后，今年7月-9月，夏北其余4条村——聚龙南、宝华、洲表、聚龙北陆续迎来表决，全部超80%同意率通过，最高达87%！

  至此，千灯湖5条旧村改造全部完成表决工作，接下来，5条村改预计释出商品房建面超91.3万㎡，回迁房建面超105.6万㎡。

信息来源：各村拆迁补偿方案，仅供参考

  碧桂园：永胜村

  “碧桂园永胜村商品房什么时候卖？要卖多少钱？要不要等？还是先买其他盘？”

  今年来，乐居后台接到很多网友这样的咨询，尚未入市江湖上就已有它的传说，这个盘便是千灯湖首个旧村改造项目——碧桂园灯湖盛世。

  据了解，碧桂园灯湖盛世首期商品房将首推90-120㎡三四房，两梯四户，带装修发售，据最新透露，消息估计要年后再推出。

碧桂园灯湖盛世·千灯湖生活馆实景

  东建：果房村

  今年7月，果房村改造项目宣布正式动工！

  据此前乐居于10月航拍可见，东建果房村改造项目正在如火如荼地建设中，钩机、吊车均已进场，在建部分为回迁区，按照规划，回迁安置区将会一次性全面建设，净用地面积5.8万㎡，总建筑面积31.5万㎡，预计3年半后可整体回迁。

东建果房村改造项目航拍（10月28日）

  其首期回迁地块规划也已出炉，将建14栋住宅，均为32层高！

  天高：鲤鱼沙村

  今年来 ，位于祖庙城北的鲤鱼沙村改造陆续迎来敲定市场主体（由广州天高集团中标）、改造实施方案表决通过等重要节点。
就在11月26日，乐居获悉，祖庙街道东升村鲤鱼沙改造项目举行了动迁动员大会，这意味着，项目距离开拆之日越来越近。

图源网友

  据悉，自2019年9月该改造项目启动以来，村民对项目落地盼望已久。鲤鱼沙地块改造项目位于禅城区边界，西至文华北路，南至佛山涌，北至文沙南路及规划支路，临近在建的佛山地铁3号线叠滘站。改造范围面积约158.37亩。

项目航拍图

  根据规划显示，项目除规划宅地外，还将配建1所36班小学。

项目效果图

  万科：联星村

  今年1月17日，万科以超2/3的同意率当选为罗村联星整村改造市场主体，同意率达到了80.87%。

投票现场

  而经过短短78天，截止4月30日，项目部工作组完成了社区内近3000栋私宅的测量，提前完成整体测量突破90%的目标！

  目前，联星旧改项目正在编制拆迁补偿方案、改造方案中。

  据了解，联星整村改造项目占地逾1762.7亩，涉及12条村，户籍人口约6000人，现状为宅基地、商铺、厂房、学校等使用。

  据此前南海区土地推介会，项目拟打造成为集咏春、花灯、孝德、宗祠等多种文化元素的综合性社区，并配套部分住宅建筑，总建面约254万㎡，拟投资额180亿元。建成后，与周边已建成多个商住小区及其他成熟配套形成一个大型生活社区，提升市民居住质量。

  鹏瑞：瓜步汛村

  继前期服务商敲定后，大沥瓜步汛旧村改造蓝图也来了！

  2021年8月18日，鹏瑞集团旗下的佛山市瑞置置业有限公司入选成为瓜步汛旧村改造项目的前期服务商的唯一候选单位。

公示截图

  根据大沥镇政府批复，瓜步汛旧村改造项目初步改造范围约277.98亩，涵盖瓜步汛村旧村居地块、谢叠大桥以北工业区地块以及易运蔬菜批发市场地块。

瓜步汛村位置示意图

  乐居从鹏瑞佛山官方微信号获悉，鹏瑞集团以瓜步汛旧村改造项目为重点项目，已聘请国内知名规划设计专业机构，一同构思瓜步汛旧村改造项目的改造效果方案。

  根据规划，改造后的瓜步汛村，是一座位于高铁新城北部的大型花园式综合体项目，涵盖典雅花园式小区、高端商业综合体、国际幼儿园以及滨水湿地公园。

效果图，图源鹏瑞佛山

  海逸：鸡洲村

  今年4月，顺德伦教鸡洲村通过公开选取敲定了整村改造前期服务机构，由广东海逸房地产集团有限公司中选，服务期限为签订之日起24个月。

  乐居从鸡洲村公众号获悉，在今年8-9月，旧村改造项目已启动入户测量工作。

结果公告

  据了解，早在2020年4月，广东海逸集团已提前介入鸡洲村旧村改造项目，并介绍了集团初步的投资改造计划。并在同年6月，鸡洲村与海逸集团旗下的佛山市鹏远城市更新咨询服务有限公司签订了前期服务委托协议，开展前期摸底调查咨询工作。

  2020年10月，鸡洲村整村改造宣传片首度公布，据了解，项目计划将鸡洲村5条旧村居、旧厂房、农贸市场、闲置土地进行重新规划设计，打造一个宜居宜商宜业的产城社区。

鸡洲村航拍，图源鸡洲村整村改造宣传片

  从地图来看，鸡洲村地处顺德伦教东南部，临近广珠城轨顺德站，直线距离广州番禺不到5公里，临近广州绕城高速、广珠西线高速等城市主干道，未来片区规划有佛山地铁13号线途经设点。

位置示意图，仅供参考

  卓越：江夏村

  7月3日，沥东社区江夏举行旧村居改造项目选取前期服务表决大会，最终同意率超三分之二，卓越成功中选项目前期服务机构，涉及改造面积约170亩。

表决现场（图源乐居网友）

  值得一提的是，卓越已提前介入多时，并入村设点。而大沥目前已有多个旧村项目敲定前期服务机构，如奇槎洛溪村（时代中选）、谢边石桥头村（云南俊发中选）等。

卓越已提前进村设咨询点

  公开资料显示，沥东村位于南海区大沥镇，总面积3.56平方公里，临近325国道、广佛高速公路、桂和公路贯穿境内，下辖荔庄、江夏、芦村、豪美、龙腹、放尧、水头何七个自然村。

位置示意图

  本次拟改造范围为江夏村，周边有永旺梦乐城、广东南国小商品城等配套。而今年龙光以14.2亿成功斩获九龙公园旁宅地，将大沥地价纪录一举推高至2万+。

  合景泰富：平西四村

  日前，乐居从合景泰富城市更新官微获悉，合景泰富城市更新集团佛山公司首个美好生活示范区——“平西四村美好生活示范区”已于11月12日开放。

图源：合景泰富城市更新

  据现场介绍，平西村旧村改造服务中心开放11个月以来，各项工作都在有条推进，接下来，示范区将有条不紊向村民开放。本次全新开放的示范区是基于原有的1.0版服务中心，升级延展的2.0版本，通过新中式实景园林及示范样板间，板房面积为160㎡四房两厅三卫和100㎡三房两厅三卫。

图源：合景泰富城市更新

  乐居翻阅资料获悉，2020年6月6日-6月7日，南海区桂城街道平西社区兴仁村、蓬涌村、马根村、格涌村以87.65%同意率通过旧村改造意愿表决。而在2019年6月，合景泰富早已介入其前期整理，与4条村签下改造前期工作协议。

  据了解，平西社区4条村改位于平洲板块，占地约668亩，位于南海新交通兴仁路站点西南侧；西侧紧邻桂城中学，北侧为康怡花园组团，周边越秀星汇瀚府、万科金域世家等楼盘。

  海逸：夏南一村

  去年8月，夏南一村以超90%的同意率通过改造意愿表决，据了解，海逸集团已提前介入夏南一旧村居改造，已进村设立旧改部。

  今年11月，夏南一整村改造方向也定了，将规划全新公园“竹基湖”，面积超133亩。

  资料显示，夏南一社区，位于海五路南侧，与金融高新区C区夏北、夏西社区仅隔着佛山一环，行政面积包括约400多亩旧村、400多亩旧厂及其他用地。

  而今年，该片区最新规划也已出炉，未来，社区还将新增1所36班初中+2所18班幼儿园。

片区最新规划

  俊发：石桥头村

  4月28日，俊发以86%同意率通过了大沥镇谢边社区石桥头村股东表决，正式中选其前期服务机构。

投票现场

  石桥头村位于大沥镇谢边社区广佛路以东、金龙街以南、广佛高速路以西、海景大道以北，拟改造摸查面积约533亩，素有“广佛走廊”之称。辖区经济以制造业、服务为主，有五金生产加工、酒店服务、汽车销售等行业，约220多家企业。

  俊发方面表示，接下来将以前期服务机构的身份，展开数据摸查、测绘等一系列工作，广泛征求村民意见，开展前期服务工作。结合石桥头村村情村貌和区位优势，充分利用俊发集团“城市更新+全产业链”核心优势，企业资源以及成功的旧改经验，为石桥头村创造更加舒适、更加美好的的生活环境和生活品质。

  奥园：深村村东片区

  10月25 日，深村经济社召开了“深村村东片区改造前期整理一户一档调查工作协调会议”，会上，项目前期服务机构，佛山联百咨询服务有限公司工作负责人提出计划利用6个月时间完成东片区约1700户村民的摸排工作。

图源深村

  据悉，目前深村村东片区前期整理工作正在稳步推进，按照工作部署，目前已基本完成基础数据摸查、物业返租、建立旧改服务中心等工作。

  今年3月，深村东片区签约佛山联百咨询服务有限公司(奥园集团)作为前期服务机构。

  同年8月份，奥园城市更新集团广佛区域公司深村项目办公室正式开业，同时也标志佛山禅城深村村东片区前期服务站正式启动。

  奥园城市更新集团广佛区域公司深村项目办公室

  据了解，深村东片区权属深村经联社，以及永红、北东、北西、南东、南西、仁和六条村，改造范围约633亩，含旧村居和旧厂房。

  按照片区控规显示，片区未来可释出11宗商住地+2宗商业地，项目毗邻在建地铁3号线深村站。

片区控规

  奥园：青柯村

  乐居获悉，奥园集团佛山青柯村城市更新项目展厅于10月13日揭牌，已提前介入项目前期服务工作，拟将青柯村打造成为“产业—城市—人文—生态”四位一体的融合示范区。

  据了解，青柯村三旧改造项目位于禅城区张槎街道南部，毗邻沈海高速广州支线张槎高速出入口，占地面积约30万平方米，计容总建筑面积约120万平方米。

项目范围示意图

  中国奥园将通过保留文脉、保障配套、疏通道路、由古及今、南北一体等更新策略，将项目打造成集商业、居住、产业、人文、生态等多元复合功能于一体的高品质融合示范区。

片区规划示意图

  佛山旧改“慢下来”

  今年来，除了以上旧村取得进展外，目前佛山还有一大批旧村正在前期工作阶段。

  近年来，佛山已超50条村启动旧村改造，至少30家房企介入旧改。除了夏北5条村、果房、鲤鱼沙等7条村取得重大进展外，其余旧村改造仍在前期阶段。

  而受地产寒冬影响，2021年广佛众多房企战线持续收缩，叠加政策变动影响，城市更新节奏明显慢了下来，“很多旧改人都失业了”。

  据乐居不完全了解，从奥园到俊发，佛山区域公司的城更部门都先后发起了裁员，尤其“云南一哥”俊发，传闻佛山区域裁员比例超70%，后续俊发公开回应未否认裁员事实，却称之为“有序推进组织和人员调整”。

  一个显而易见的事实，旧改项目前期沉淀资金量大，同时普遍销售周期长，回款周期慢。因此，“（往往）首先优化的部门就是城市更新，所以下半年房企对这方面的业务普遍热情不高”，一位熟悉广佛旧改市场的人士表示。

  “城市更新本质上是一场跨周期投资。一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年-8年时间，十年八年的周期是常态的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示。

  受大环境影响，加上佛山旧改政策尚未筑底，接下来，佛山这些旧村改造项目会有怎样的实质进展？我们一起密切关注。

本文整理编辑：cloud

作者：乐居编辑部

制图：黎毓贤

审校：C小姐