佛山** 万众瞩目！千灯湖夏北5条旧村改造每一个动作，都牵动着数百万村民的心。

  继碧桂园永胜村改造之后，夏北第二条旧村改造——保利聚龙南村改造方案已率先曝光！

聚龙南村改造位置示意图

  近日，乐居已拿到改造方案手册！区别于永胜碧桂园，保利的方案有什么亮点？拆迁补偿方案又是怎样？来，乐居帮你理清。

  方案亮点抢先看①保利将投资约37.59亿元进行改造；②货币补偿高达3万/㎡，但有条件；③项目回迁房与商品房基本各一半；④首期回迁房位置最佳，最迟3年内交付；⑤项目整体商业比例高达43%；⑥村集体物业20年保底收益超7.9亿元。

  01.聚龙南整体改造方案

  改造10.6万㎡！保利投入超37.59亿！ 

  聚龙南村位于南海区桂城街道夏北社区，改造范围总用地面积10.6262万㎡，折合约159亩。本项目为旧村居改造，采用整体拆除重建的方式、选取市场主体实施，以协议出让的供地方式进行改造，分为融资区、回迁区及其他公共配套区。

  从地图可见，聚龙南村分成两个部分，除了毗邻佛山一环的村居外，在宜家家居东侧还有一宗地块。

夏北五条旧村改造范围（仅供参考）

聚龙南村改造后效果图

  项目规划总计容建面：354441.42㎡，其中住宅201443.67㎡，商业152997.75㎡。住宅占比约57%，商业占比约43%。

  而回迁区建面约17.3万㎡，融资区建面约18.1万㎡，基本各占一半。

  人口方面，股东村民共有390户，户籍人口共有986人。

  资金方面，项目总投入约375900万元开发建设，投入资金由保利的自有资金+融资组成，

  03.拆迁补偿方案

  三种补偿方式可选，货币补偿30000元/㎡

  根据拆迁方案，拆迁补偿方式有产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合三种方式，已选择产权置换的面积，不再给予货币补偿。拆迁安置补偿总费用约30227.39万元。

  拆迁补偿标准大致如下：

  其中，与碧桂园永胜村9000元/㎡的货币补偿费用相比，聚龙南的货币补偿高达30000元/㎡，但条件是：被拆迁人必须同意按货币补偿同等单价（即30000元/㎡）按照应得拆迁补偿安置面积向合作开发企业购买国有性质的住宅物业。

  即被拆迁人欲增购住宅面积，一律须按3万/㎡回购。

  此外，面积差异处理方面，回迁房总建面＞被确定的置换面积，差额不得超过15㎡，且差额建面部分须按30000元/㎡购买。

  03.供地方案

  首期回迁房位置最佳！供地后3年内交付

  与分期供地方案一致，项目建设分两期实施，遵循“先安置、后拆迁”、“先复建安置物业、后融资物业”的原则。

聚龙南村改造位置示意图

  第一期供地：42814.93㎡，建面128444.78㎡。其中，回迁建面100721.83㎡，融资物业27722.94㎡。

  第二期供地：50711.89㎡，建面225996.64㎡。其中，回迁建面72542.04㎡，融资物业153454.6㎡。

  其中，首期回迁房主要集中在宜家家居的东侧地块，也是整个聚龙南改造项目中位置最好的地块，从效果图可见，均为2梯4、5户设计，整体舒适度较高。

  根据方案，保利在供地后36个月内完成首期回迁房竣工交付，装修标准不低于1200元/㎡。

聚龙南村首期回迁房改造示意图（宜家旁地块）

  04.拆迁补偿安置方案

  聚龙南村可分配物业17.3万㎡总收益不少于7.9亿元

  根据方案，聚龙南经济社可分配物业建面：173263.87㎡，其中，住宅：100721.83㎡，商服72542.04㎡。

  其中，在待建72542.04㎡的集体物业上，合作企业（即保利）投资额不低于54144.62万元，并由保利返租20年，合计收益约79414万元。

  返租租金，第1年2901万起，每3年按10-12%递增。

  也即是说，村集体物业合计20年收益至少7.9亿元。

  值得一提的是，为解决历史遗留问题，聚龙南经济社获得额外7913.68㎡商业，不计入聚龙南经济社与保利物业分成，由保利一次性支付107963226元补偿后，并入融资地块开发。

  05.下阶段工作

  计划7月底表决 签约80%以上即可开拆

  据知情人透露，聚龙南村改造与拆迁补偿方案计划于7月底进行表决。

  经聚龙南经济社成员大会表决通过后，且南海区政府批复认定后，保利须在2年内与80%以上被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》。

  早于去年7月，保利聚龙南北展示馆对外开放，四大回迁板房亦同步亮相，涵盖建面约89-160㎡三到五房。

聚龙南村展示馆

  06.夏北整体改造一览

  2021下半年，佛山旧改重头戏还看千灯湖夏北5条村。

  备受瞩目，作为佛山首个整村改造落地项目——碧桂园灯湖盛世计划年内入市，项目预计首推90-120㎡三四房，两梯四户，坊间猜测售价至少4万起！

碧桂园永胜村改造沙盘图

  夏北余下4条村（聚龙南/北、洲表、宝华）也有望于近期启动表决，“全夏北拆迁补偿方案基本一致，接下来7、8、9月都将有村表决方案。”

夏北五条旧村改造范围（仅供参考）

  目前，整个千灯湖片区仅有个别盘在售，保利天悦均价约6-7万/㎡。片区二手次新房均价在3.5-5万/㎡之间。

  接下来，同样由保利操刀的聚龙北村也将很快出方案表决，乐居将持续跟进**，敬请关注。