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  乐居买房讯（编辑 吕静萍 胡梦吟/制图 黎毓贤）4月27日，经过半小时的土拍，万科联合深圳地铁以438860万元竞得位于南海新交通三山新城北站上盖的17.8万㎡香港城地块，算上额外支付的79613.5万成本，总价总计518473.5万元，按照54710㎡的配建计算，楼面价至少12168元/㎡。若综合各项成本，楼面价至少1.3万/㎡。

成交截图

  据了解，这是万科在年内首宗斩获的地块，也是万科首次进驻三山新城拿地。除了该地块外，万科项目已遍布佛山五区。回顾2016-2017年的那场宝万之争，深圳地铁集团突然杀出，最终成功入股，并成为万科A第一大股东，两者曾合作过深圳红树湾和深圳北站等多个项目。

万科目前在佛山项目分布

  值得一提的是，本次土拍共吸引了至少3家房企参与，分别为万科、龙湖和时代。最终经过半小时合计13轮报价，万科最终脱颖而出，以518473.5万元的总价成功将地块收入囊中，总价跻身佛山总价榜单第七位。

最新总价排行榜

  【土拍直击回顾】

  【10：32】单价突破1.2万/㎡！转眼间，土拍已进行了半个小时，最新第13轮报价438860万元，算上成本后总价518473.5万元，折合楼面价12168元/㎡。万科联合深圳地铁拿地！

  【10：25】从报价节奏来看，似乎有两家再争，目前最高报价423660万元，算上成本后总价503273.5万元，折合楼面价11811元/㎡。

  【10：20】目前地块已有8次报价，最高报价416060万元，算上成本后总价480473万元，折合楼面价11633元/㎡。

  【10：14】总价突破40亿！目前最新报价400860万元，算上成本后总价480473.5万元，折合楼面价11276元/㎡。

  【10：09】土拍正式开始，目前地块已有2次报价，最新报价393260万元，算上成本后总价472873.5万元，折合楼面价11098元/㎡。

  【9：45】距离土拍正式开始还有15分钟，目前地块还尚未有报价，据知情人士透露，该地块至少有3家房企参拍，名单就于稍候揭晓。

  地块实拍图

  地块位置北望三山森林公园，南望文翰湖湖景

  本宗地块位于南海桂城街道泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南、环岛南路北侧，紧挨季华实验室，北望三山森林公园，南望文翰湖湖景。

地块位置示意图

  地块位置图

  地块位于三山新城核心区域，毗邻广州。从地块出发不仅可通过魁奇路东延线快速穿越禅桂，还可沿着港口路向南，穿过海怡大桥，不到5公里路程即达广州南站。

  同时地块为南海新交通三山新城北站上盖，南海新交通项目起点（虫雷岗站）与广佛线换乘，终点于2号线（在建）林岳西站换乘，4站可达广州南站。

  南海新交通走向示意图

  配建要求

  配建3条人行通道连通周边 可建住宅计容33.6万㎡

  文件显示，地块规划面积为178079.76平方米，容积率≥1.5，且≤2.7。整个地块共分为ABC三个区开发，其中，A区（车辆段上盖范围）123103.99平方米；B区20643.67平方米；C区34332.10平方米。

  地块规划图

  规划配建一所建面≥4860㎡，规模≥18班的幼儿园；一处占地不小于1217.9㎡的体育健身场地；一处建面不小于3000㎡的公交首末站；计容建面不小于25000㎡的配建住房；以及社区用房、社区服务、市政公用等服务设施。

  值得一提的是，出让文件要求，竞得人须建3条人行通道（人行天桥），连通周边：

  须建设人行天桥将A区地块、C区地块与地块东北面的新交通三山新城北站连通；

  须在C区东南角位置配建连通C区裙楼与泰山路人行天桥的人行通道，净宽不小于4米；

  须在B区裙楼二层或地面预留接驳口接入跨环岛南路的人行天桥，进入南侧的文翰湖公园，接驳口通道净宽不少于4米。

  地块ABC区航拍示意图

  另外，规划条件详细明确了项目地块用地划分：

  ①可建住宅计容建筑面积：≤336000平方米，

  ②教育、科研用房计容建筑面积：≥10000平方米，

  ③医疗用房计容建筑面积：≥10000平方米，

  ④商业用房计容建筑面积：≥30000平方米，

  ⑤办公用房计容建筑面积：≥40000平方米。

  此外，规划条件补充说明，另规定可建服务型公寓计容建面：≤40000㎡，该面积不纳入上述的商业用房计容建筑面积。

  挂牌起始价389460万元，另根据《转让合同》要求，竞得人另需支付79613.5万，用于受让宗地红线范围内在建的4类建筑物：

  也就是，地块总起拍价为469073.5万，若按最高计容建面480815㎡扣减54430㎡配建，并综合各项成本后，初始楼面价约12293元/㎡。

  引入要求

  至少3万㎡住宅销售给港澳居民！引入香港产业元素

  根据出让要求，竞得人还需与佛山中德工业服务区管理委员会南海片区建设局、佛山市南海区桂城街道办事处签订《监管协议》，划分至少3万㎡住宅销售给港澳居民！引入香港产业元素！

  具体要求如下：

  （1）将地块上≥30000㎡的住宅建筑面积向港澳地区的居民销售；上述向港澳居民销售的商品住房须在《出让合同》约定竣工之日起3年内全部预售（销售）完毕，否则佛山市南海区国有资产监督管理局以建筑面积15300元/㎡的最低限价回购未售的剩余部分。

  （2）须引入一家香港教育培训机构，并配建计容面积不少于10,000㎡。

  （3）须在相应规划地块建设一家营利性质、计容面积不少于10,000㎡的港式医疗中心。

  （4）须集中规划不少于20000㎡商业物业。该商业须于《出让合同》约定的整体竣工验收之日起24个月内开业运营，届时开业进驻香港品牌或国外品牌总个数不少于10个，且持续运营时间不低于5年。

  （5）开发建设竣工并联合验收后，上述教育培训机构计容建筑面积不少于10,000㎡、医疗中心计容建筑面积不少于10,000㎡及不少于20000㎡商业物业由竞得人自持，从不动产首次登记之日起5年内不得对外转让。

  （6）本项目须引入香港的产业元素，包括但不限于金融企业、服务企业，含律师事务所、保险机构、会计师事务所等。在签署《出让合同》之日起24个月内，须向监管单位提交不少于30家外资企业进驻的意向书，并须于《出让合同》约定的整体竣工验收之日起24个月内正式进驻，以本宗地为工商注册地（以企业的营业执照为依据）。

  （7）须在本宗地上盖地块配建25000㎡的配建住房，且须按照《规划条件》要求配备不少于200个产权车位，该配建住房及相应车位在竣工验收后（毛坯房）均需无偿移交给佛山市南海区国有资产监督管理局或其指定的单位管理，不动产权证办至佛山市南海区国有资产监督管理局或其指定的接收单位名下，办证税费、物业维修基金等费用全部由竞得人承担。

  周边规划

  早在2016年，“香港城”概念就被纳入南海区“十三五”规划纲要。

  “香港城”：位于三龙湾南海片区核心区域，首期规划分为多个功能板块，分别是黄猄涌滨水绿道串联起的滨水商务区、高尚住宅区、主题商业区、国际教育区、医疗区，将打造港式风格的城市核心区域。

  另外，根据去年7月所出的三山新城橹尾撬片区核心区批后控规，地块所在片区定位为三龙湾创新综合服务区、南海东部公共活动中心、三山新城综合服务核心。

  主要有四大发展目标：1、打造富有魅力和特色的滨水公共空间，整体提升土地价值；2、通过精心的功能策划，打造“区域唯一性”的高品质地区；3、探索新型城镇化道路，提升城市发展品质；4、打造三山低碳示范新城。

  值得注意的是，地块位于佛山三龙湾南海片区东部桥头堡，片区正在不断升级城市形态完善生活配套，各项基建资源相继敲定落户于此：

  交通：至少4轨道

  交通方面，番海大桥主线桥正式进入上部结构施工阶段计划在2021年6月建成通车；南海新交通正在加快推进中；在建地铁2号线，17个车站中16个车站主体结构基本完工，力争2021年9月开通初期运营；规划途经片区的地铁4/11号线，均已纳入在下一轮轨道建设中，力争今年国家发改委受理。

  片区轨道交通规划

  三山新城高铁沿线景观绿化工程

  商业：引入永旺梦乐城

  去年9月，名古汇·永旺梦乐城三山项目框架协议签约仪式在桂城街道办事处举行。这是三山乃至三龙湾南海片区引入的第一个大型国际化商业综合体项目，建成后将为市民提供度假、休闲、康体、娱乐、购物等一站式、沉浸式的消费体验。

  项目选址位于魁奇路南侧、岗中路西侧、泰山路东侧。就在碧桂园广佛上城南面，一路之隔。

  截图自佛山电视台桂城频道新闻视频

  此外，在去年初的佛山市南海区城市更新工作大会上，佛山市南海区三山新城建设局副局长梁桂雄透露，“在佛山地铁二号线TOD综合开发项目，我们预留了 1180亩 的土地打造融合优质办公、宜商宜居的国际城市综合体”。也就是林岳TOD周边地块，目前林岳TOD地块已率先挂牌，【详情】拟于4月9日10时网上竞拍。

  产业：爆发式来袭

  澳门城、季华实验室、三山云谷项目、三山电竞广场...一大批产业项目已扎堆进驻三山新城！

  澳门城项目

  今年2月，龙光以88341万元+500㎡租赁房斩获澳门城地块二期，而澳门城一期则已由成都郎基拿下。至此，整个澳门城项目完全敲定！

  澳门城项目将引入澳门特色的商业街区设计，科创、文创产业，特色生活以及传统品牌，并借助粤港澳大湾区的资源整合优势，吸引独角兽企业、瞪羚企业、澳门高端人才等落户到三龙湾。

  澳门城项目效果图

  三山云谷项目

  去年6月，佛山市自然资源局公布了三山云谷项目规划的批后公示。三山云谷项目（暂定名）位于南海区三山新城中部，魁奇路东延线以南、港口南路以西、岗中路以东地块。项目规划打造涵盖科技、金融、传媒、会展、文化、人工智能、酒店、教育、医疗、娱乐等产业，集智能化、资本化、专业化和高效率于一体的高端服务产业总部基地。

  三山云谷效果图

  三山电竞广场

  去年7月，地处南海三山新城科创中心，号称全省乃至全亚洲规模最大的电竞产业园——南海电竞文创中心三山电竞广场正式动工！预计将用3-5年时间建成。

  三山电竞广场项目效果图

  季华实验室

  作为首批4家广东省实验室之一，季华实验室一期建设项目7栋主体建筑已经封顶，钢结构已完成60%，外立面幕墙已完成55%，正进入室内机电安装阶段，根据工程进度，有望如期在9月底完工。

  周边价格

  在售价24500元/㎡，楼面价最高超1.6万/㎡

  房价方面，目前三山新城在售/待售项目仅 3 盘，其中，在售盘仅碧桂园广佛上城，均价约24500元/㎡；待售项目则有保利华侨城云禧园和龙光澳门城项目。

  地价方面，片区最高楼面价约16210元/㎡，为今年2月龙光拿下的澳门城地块。目前桂城板块最高楼面价去到18795元/㎡，为在售的保利和悦滨江。