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  乐居佛山讯（编辑 书云/静萍 制图 黎毓贤）恭喜里水大冲10条村民，恭喜碧桂园！继里水东部工业园后，里水第二条千亩村改敲定合作方！

  3月5日上午，南海区政府网站发布了“里水镇大冲科技生态工业园项目公开引入市场改造主体交易结果公告”，项目由佛山市南海区碧荣房地产开发经营有限公司以底价8.3亿元成交。

公告截图

  天眼查得知，佛山市南海区碧荣房地产开发经营有限公司即碧桂园旗下子公司。

天眼查截图

改造项目位置示意图

  碧桂园里水项目一览

  继碧桂园山水桃园后，近年来，碧桂园在里水区域动作不断，通过收购、改造、拍卖等多种方式布局里水，先后斩获了广佛里智慧慢城、金沙国际广场、原八达通项目及中鸿华美达酒店，并介入里水沙涌改造、大冲工业区改造。

碧桂园里水项目一览

  改造项目涉及大冲10条村

  根据此前招标公告显示，地块为佛山市南海区里水镇大冲经济联合社、佛山市南海区里水镇大冲村联星股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村忠厚股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村联合股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村明二股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村明星股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村象岗股份合作经济社、佛山市南海区里水镇大冲村新星股份合作经济社（以下简称“土地权属人”）的共同委托，将以公开竞投的方式选取市场改造主体。

  项目采用现场竞投方式进行，竞投底价8.3亿元。

面积明细表

  本次招标项目位于南海区里水镇大冲工业园，竞得人将负责支付整理费并协助土地权属人完成土地整理和联动改造工作。

  待土地整理工作和联动改造任务落实，符合出让交付使用要求后，本项目地块将通过协议出让方式将土地使用权出让给市场改造主体，根据规划作住宅、商业及工业厂房提升混合开发。

  根据公告显示，项目规划面积1139亩，改造面积约973.48亩。地块计划出让占地面积约490亩（住宅224亩，商业26亩，工业240亩），保留集体性质用地约107亩（工业31.6亩，商业75.4亩），配套基础设施约376.48亩（教育、道路、绿地）。

  同时，项目地块涉及租赁合同约214份，租赁土地合同面积约790亩，建（构）筑物面积约79万平方米；须联动改造的产业用地（工改工）共约224亩，地块位于项目用地范围内，其中以土地权属人委托市场改造主体实施土地整理和联动改造各项工作的方式进行整理。 

大冲工业区待拆厂房、商业

大冲工业区待拆厂房、商业

  村收益：8.3亿元+24.2万㎡物业+30年租金（至少6000万/年）

  关于补偿内容，本项目土地权属人拟采用 货币补偿+物业补偿相结合 的形式进行计算村集体补偿。

  土地出让货币补偿包含现金补偿和代建支出，村集体可获取的最低现金补偿为人民币8.3亿元。

  代建的物业补偿总建筑面积不低于24.2万平方米。其中，保留集体性质规划为商业用地约为75.4亩。

  补偿物业建成后的租金收益：补偿物业（总建筑面积不低于24.2万平方米）全部由市场改造主体出资建设。

  自签订《土地改造和开发协议》5年内，市场改造主体负责支付村集体的租金保障费用。自签订《土地改造和开发协议》5年后，由市场改造主体按6000万元/年租金（该租金为净收益，租金涉及的税费由市场改造主体承担）支付给土地权属人，租金增幅按每5年递增10%，租期共30年，租期自签订《土地改造和开发协议》之日起5年后计算，租金支付时间按半年支付，履约保证金为6000万元。

大冲吕氏宗祠

  补偿物业工业用途建设工程总造价不低于1500元/平方米，补偿物业商业用途建设工程总造价不低于4000元/平方米。若市场改造主体逾期未支付租金的，每延期一日，应向土地权属人支付每日万分之三的违约金；若超过1年未支付租金的，土地权属人强制收回物业，并要求市场改造主体支付相应的违约金。

  此外，上述保留集体性质的土地由土地权属人和市场改造主体签订物业租赁合同。市场改造主体不准在商业及配套建筑内建设公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店、酒店式公寓等有居住功能形式的用房，并不准 “以租代售”，具体规划功能最终以相关部门的批准文件为准。

  市场改造主体自签订《土地改造和开发协议》5年内，须建设完成全部补偿物业，具体以取得建设工程竣工联合验收办公室出具的《联合验收终审意见书》时间为准。

  回顾：大冲工业区改造进展

  回顾去年9月19日，里水大冲工业区改造项目公开引入市场改造主体方案正式公示，规划面积约1139亩，改造面积约973.48亩。与公示方案同时出炉的还有，碧桂园的改造效果图！

碧桂园改造效果图  

  再从区域局部控规+改造范围红线图可见，大冲工业区将至少新增3宗宅地+3宗商地+1所小学+1所初中，未来城市面貌将大变样！

片区控规图  

  产业引入

  值得注意的是，改造项目设定一系列的产业条件，即竞得方须按照规划定位及产业发展要求，重点引进“两高四新”产业，即高科技制造业、高品质服务业，新能源产业、新材料产业、新型生物医药产业和新一代电子信息产业。

  宗地要求的产业条件如下：

  1、自本项目工业用地整体竣工之日起第5年为考核截止期，考核期内以本项目工业用地为注册地的进驻企业(包括竞得人)的4年累计纳税总额(不含本宗地内不动产转让所产生的税收)不低于人民币40000万元。若考核期内累计纳税额低于40000万元人民币，则竞得人在考核期满之日起3个月内向监管单位支付税收差额部分的违约金。具体考核办法由里水镇相关部门制定。

  2、需自本项目工业用地整体竣工验收之日起5年内引进通过省级以上政府部门审批认定为国家高新技术企业5家或以上。具体考核办法由里水镇相关部门制定。

  3、自本项目工业用地须引入战略性新兴产业，具体须符合《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》(国发 (2010) 32号)和《战略性新兴产业分类(2018) 》(国家统计局令第23 号)的要求。

改造后夜景效果

改造后日景效果

  片区规划

  去年8年到今年1月，佛山市自然资源局南海分局先后公布了里水镇大冲片区、大步北片区的片区局部调整情况，其中包含大冲工业区改造。

  按照规划，片区将发展为广佛生态休闲绿洲，打造里水建库宜居组团，构筑“山、水、城、田”一体的绿色休闲组团，塑造居住环境健康、产业发展健康、生活方式健康的宜居、宜业、宜游的综合型组团。

里水镇大冲片区、大步北片区最新控规

  而在今年1月，该片区控规有局部调整，对比调整前后控规显示，展旗岗西侧两宗工业地块将调整为宅地+教育用地。

调整后控规示意图

  至此，整个片区将新增7宗宅地、4宗商地，以及2所小学和2所初中。此外，规划有佛山轨道6号线和15号线于片区的北侧敷设途经。

  值得一提的是，规划图明确披露了桂澜路北延线走向，将打通大甘路至广佛高速路段，未来将减轻桂和路交通负担，大大缩短片区至禅城、广州、千灯湖的距离。

  里水四大千亩村改进展

  至此，里水主推四大千亩村改已有3个取得进展，除本次里水大冲工业区改造敲定合作企业外，2月21日，里水东部工业园改造也敲定合作企业，村集体保底收益27.22亿！

  大冲科技生态工业园改造项目，规划面积1139亩。计划打造成为以“新型生物医药+高端技术制造”为主题的新型产业社区。

  东部工业园片区改造提升项目，首期规划面积1840亩。计划打造成为以“新一代电子信息+智能家电”为主题的新型产业社区。

  海南洲连片改造项目，规划面积约1195亩。目前正在编制土地前期整理方案，计划打造成为“企业总部+文旅”主题的新型产业社区。

  广佛里智慧慢城特色小镇村级工业园连片改造项目，首期面积约1000亩。计划打造“数字+”产城融合项目，形成“产业推动技术创新，技术引领产业发展”的格局。

广佛里智慧慢城效果图