正文

  日前，住建部公布了一组数据，2024年上半年，全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间)，占年度计划的66.2%。

  另外一组数据显示，截至2023年底，保障性租赁住房已筹建数量约573万套（间），完成“十四五”目标的66%。

  这两组数据背后，随着各类企业积极布局保租房领域，保租房规模仍在加速扩容。

  目前，行业已基本形成房企、市场化租赁企业、国有企业、地方城投、央企、金融机构、投资机构等多主体并行的新局面。

  “十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间），截至2023年底已完成目标的66%。

  从各城市保租房筹集目标来看，广州、深圳、江苏、上海等省市均超40万套，北京、重庆、杭州、西安等城市在20-40万套之间，无锡、珠海、沈阳等城市不足10万套。

  各城市筹集进度也在不断加快，截止上半年，上海、珠海目标完成率超80%，截止2023年底，广州、北京、杭州等目标完成率60%-70%。

  实际入市供应上，核心城市中上海、深圳表现最好，累计开业规模均超10万套，领先其余城市。其次为杭州、北京，入市规模3-5万套。中西部城市武汉、成都，保租房起步相对较晚，整体进度相对滞后，但结合城市当下筹集表现，未来短期内供应量或将翻倍上涨。 

  以上海、深圳两个入市供应绝对量最大的城市为例，分析保租房和市场化房源的历年走势及增速变化，可以发现保租房入市规模已直逼市场化房源。

  具体来看，从2021年开始，上海市场化房源入市规模三年复合增长率约12.2%，而保租房复合增长率已达78.9%，同样在深圳，市场化房源入市规模三年复合增长率约6.3%，保租房却达43.0%。

  这个数据侧面反映了在当前顶层调控逻辑转变之下，保租房已成为租赁行业的发展主体。

  在地方国企深度下场参与推动下，行业规模成效立竿见影，截止今年8月份，上海、深圳两个城市的保租房市占率均接近一半，相对2021年提升了近20-30个百分点。

  企业正通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房。

  2024年1-9月，典型22城共计成交98宗涉租用地，合计总用地面积为301.84万方。其中，纯租赁住房用地12宗，用地面积47.71万方，占比约15.8%，这些地主要位于宁波、苏州、上海、南京、天津及福州等城市，且宁波成交用地面积19.33万方最高，其次为苏州15.60万方。拿地主体方面，12宗纯租赁用地以地方国企平台公司为主，其次是产投公司。

  除纯租赁用地以外，配建租赁住房用地76宗，用地面积为254.13万方，占比约84.2%。

  跟去年同期相比，在保障性租赁住房筹集方式由改建主导的当下，土地投资市场中用地面积同比仅下滑约3成，说明部分企业对新建物业的投资仍保持一定热情，尤其是以国企平台公司及产投公司为主。

  据克而瑞长租不完全统计，2024年第三季度，22个重点城市共有44个保租房新项目入市运营，总计提供了超1.6万套（间）房源，其中新建项目36个，涉及房源规模约1.4万套，存量改建类项目8个，涉及房源规模约0.2万套，这些项目在区域分布上，仍主要位于一线城市上海、深圳和核心高能级二线城市杭州等。

  运营主体表现来看，深圳大鹏人才安居、长沙城发星家、广州南沙人才乐居等地方国企平台公司加速进行属地化布局。而房企类如保利、万科、招商、龙湖等持续加大全国各地的保租房深耕布局，并不断扩展自身参与模式。

  房企参与模式多以政企合作模式为主，以龙湖为例，经发龙湖·冠寓武汉德锐大厦店拿地企业为武汉江夏经发投集团，龙湖龙智造旗下龙智精工提供建造服务，龙湖冠寓进行运营管理服务，这类模式能够发挥双方优势，由有政策和资源优势的国企平台负责筹集，具备成熟经验的市场化企业进行代建和服务运营管理，从而实现保租房项目的快速落地。

  值得注意的是，企业除通过新增土地投资和新开项目等形式加速布局保租房以外，仍在持续进行品牌深化建设，尤其是以地方型国企或地方型民企为主。

  “十四五”期间，保障性租赁住房作为新增住房供应的主力，涉及规模庞大，参与主体众多，当前多数企业均结合自身实际情况，先制定相应策略，再入局到该赛道中来，其参与方式或通过新建开发运营、或通过存量收购改造、或进行纯轻资产服务输出，但不论方式如何，在当前保租房持续加大供应的浪潮之下，企业均在以自己的节奏顺应市场、加码发展。

  我们认为，随着保租房的上层利好指导不断以及“十四五”筹集目标逐渐进入尾声，预计后续短期实际入市量或进入爆发阶段，而地方国企或平台公司在政策和资源优势的加持下，还将进一步深度参与保租房发展，且自主性将更强。