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楼市卖的好不好，关键还是要看去化！

判断楼市走向，库存数据可谓至关重要：库存量越小，去化周期越短，房价走势越稳健。

最新数据显示，佛山商品住宅库存去化周期长达19.8个月，创下近六年新高！

一边去存仅半年有余！一边去存超13年！佛山45个板块之间去存周期差距越发显著！

哪些板块压力最大？哪些板块房源最紧张？今天跟乐居来了解一下最新数据。

佛山库存8.9万套

去化周期近6年新高

据克而瑞数据，佛山商品住宅库存量约8.6万套，相比去年底已微降了2%，但以近12个月市场库存消化速度计算，现有佛山的住宅库存仍需要19.8个月的时间，创下近6年新高。

也即是说，房子库存虽然减少了，但因为房子难卖，去化时间拉长了。

那么，哪个区去化速度更快？

从五区的去化周期来看，仅有禅城、顺德区低于全市水平，分别是14.6个月、18.2个月，禅城区去化压力最小。

而南海、三水、高明均高于全市水平，南海、三水均超20个月，高明最长达36个月。

佛山45板块库存地图

从地图可见，在五区各板块上，三水北部和高明西部去化周期是最长的板块，而佛山中心城区则相对较短，整体与板块库存量与过去一年的去化速度紧密相关。

注：颜色越深，去化周期越长。

业内通常认为：库存消化周期在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。

去化最快板块

奇槎、张槎、芦苞位居前三

从板块来看，佛山去化周期最短的的板块是奇槎板块，仅需6.9个月；其次是张槎板块，需9.4个月；第三是三水芦苞板块，需9.5个月。

去化压力较小的城区板块还有容桂、祖庙、大良、里水等人口较为密集区域。

去化周期最长的板块主要是偏远镇街，其中最长是杨和镇，长达162.7个月，紧随其后的是南山镇、更合镇、大塘镇，分别是92.1个月、80.6个月、61.1个月，当然这些板块仅有个别盘支撑，不具代表性。

此外，去化周期较长的城区有三水中心西南板块，需要48.7个月。高明城区的荷城街道也长达31.7个月。

禅城区

最新统计显示，目前禅城区余货套数近1.2万套，余货面积约134.5万㎡，去化周期约14.6个月。

细化到各板块，存货量最多的是东平河板块和绿岛湖板块，去化周期分别18.5、14.1个月，略显供过于求。

而奇槎板块库存仅有741套房，去化周期仅需半年左右，是目前佛山房源最紧张的板块，它也是禅城区房价最贵的板块。

截止目前，奇槎板块新盘主力是保利和颂、泰丰千玺湾、鹏瑞三龙湾1号、保利三龙湾天珺等，今年还将迎来华侨城半月岛纯水岸。

城南板块库存量虽然不是最多，但去化周期是最长的，超过了2年。从楼盘来看，该板块在售主力是粤海壹桂府、粤海拾桂府、建投恒福壹号等。

东平河板块货量也不少，主力有泷景、天樾华园、保利秀台天珺、泰丰千语庭等。

祖庙板块目前供应主力集中在朝安和城北，朝安货仓主要是东建明德城、朝安金茂悦。城北除了中交白兰春晓、保利时代天珀、保利新汇城外，去年还有城发灯湖悦园补充。

张槎板块库存仅878套，去化周期9.4个月。从在售楼盘来看，货源主要集中在智慧新城板块，包括城发悦城峯境、大华紫樾府等，今年还将迎来东建纯新盘，百度地图已显示名称为东建·天赋龙湾。

绿岛湖板块库存相对较高，达到1935套，因销售速度尚可，去化周期约14.1个月。南庄其他板块库存虽仅1152套，去化周期都要去到20.3个月。

从楼盘地图来看，目前绿岛湖板块有5个主力盘在售，凤翔湾板块有2个楼盘，南庄其他区域仅有3个盘。

南海区

最新统计显示，目前南海区余货套数约2.37万套，余货面积约271.4万㎡，去化周期约20.5个月。

细化到板块来看，里水虽然库存量最大，高达4314套，但去化周期是最短的，仅需14个月。2023年，里水凭借4000套成交雄踞佛山第一热销板块，其成交主力来自宏宇天御江畔、美的东樾湾、碧桂园云樾金沙。

从地图来看，目前里水一手楼盘主要集中在南部，里水城区及旗山板块为主，因与广州白云接壤，里水也是承接广州客外溢的主力板块。

桂城街道三大板块中，平洲与三山板块的库存相当，均超过3000套，不过三山去化周期相比较短，分别是18.8个月及22.5个月。

而千灯湖板块的库存在万科、招商、保利多盘补货后，也达到了1380套，因多个盘去年底才入市，所以整体去化周期还未有明显体现。

从地图来看，桂城三大板块的一手楼盘分布相对均匀，既有适合刚需上车的，又有改善大平层豪宅，选择还是不少的。

今年桂城将迎来两大新盘入市，分别是保利和著和东建映月湖壹号。

南海另外一个临广板块——大沥，库存面积则是区域最高，库存量也达到3864套，整体去化周期长达26.4个月。

从楼盘分布可见，目前大沥一手楼盘主要集中在灯湖中轴板块。今年还将迎来保利河西新项目——保利江瓒公馆及中盛龙骧水岸、中盈嘉苑等新盘。

狮山几个板块合计库存也不低，其中狮山东区板块去化周期最长达51.9个月，佛山西站板块也要34.6个月，狮山西区板块较短约17.7个月。

从地图不难看出，狮山东区项目并不多，且相对较为偏远。狮山西区主要覆盖了博爱湖板块。而佛山西站板块楼盘主要在罗村板块。

在南海的西部三个镇街中，西樵的库存量是最多的，达到1845套，去化周期19.4个月。而九江、丹灶库存量分别仅573、444套，去化周期约17个月。

从一手楼盘地图也不难看出，这三个镇街在售楼盘均是屈指可数。其中九江将迎来新盘——源林壹号，西樵则有滔莲住宅项目。

顺德区

最新统计显示，目前顺德区余货套数近2.9万套，余货面积约318.5万㎡，去化周期约18.2个月。

细分到板块来看，库存量最大且去化周期最长的都是北滘板块。

从地图可见，北滘一手楼盘主要分布在三个区域，分别是北滘新城、北滘西部及碧桂园总部。

库存量较大且去化周期也长的还有陈村板块、伦教板块。

陈村一手楼盘也主要集中在三处，分别是陈村新城、陈村中部和花卉世界南部。其中新盘主要有保利江缦。

除了荔村周边在售几个盘外，伦教近年新盘主要集中在龙湖江与城周边及伦教仕版片区。

容桂板块库存虽然高达3430套，但它去化周期却是顺德最短的，仅10.5个月。

地块可见，容桂片区一手楼盘密集分布，但源于人口密集住房需求旺盛，片区去化速度尚可。

库存同样超过2000套的还有大良、佛山新城和乐从。

大良虽然库存接近3000套，但去化周期仅13.7个月。从地图来看，目前大良在售一手楼盘主要集中在德胜新城及东部片区。

预计今年云鹭片区将迎来多个新盘，包括华润、电建、顺控等新项目。

佛山新城与乐从南部合计库存量接近5000套，去化周期超19个月。

从地图看，一手楼盘均匀分布，选择不少。

顺德南部4镇街——杏坛、均安、勒流、龙江库存量均少于2000套，去化周期从11.9-23.7个月不等。

从一手楼盘数量来看，勒流在售项目最多，有6个，其次是杏坛、龙江，各有5个；均安只有3个。

三水区

最新统计显示，目前三水区余货套数近1万套，余货面积约114.6万㎡，去化周期约20.4个月。

三水区库存量最大的板块是三水新城板块，达2485套，但去化周期相对较短仅12个月。

从地块可见，目前三水新城楼盘主要集中在中部，今年将迎来新盘保利湖映琅悦。

西南街道方面，西南板块与南岸青岐板块合计库存超过3500套，去化周期超过3年。而北江新区1480套库存，去化周期相对较短，约14个月。

从地图来看，南岸青岐板块仅有保利御江南支撑；西南城区与北江新区主力楼盘均不少于6个。

三水其余镇街库存量均少于600套，乐平600套、南山507套、大塘438套、芦苞437套、白坭393套，均仅有个别楼盘支撑。

高明区

最新统计显示，目前高明区余货套数约1.4万套，余货面积约145.4万㎡，去化周期约36.3个月。

高明是五个区整体去化周期最长的区域，超过3年。其中，杨和、更合镇分别长达162.7个月、80.6个月。

高明的在售楼盘主要集中在荷城，其中西江新城库存4429套，荷城旧城区库存5234套，去化周期都要30个月左右。

从地图不难看出，西江新城在售楼盘主要分布在荷富路两侧，荷城旧城区楼盘则分布在高明大道两侧。