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1月27日，广州官宣120㎡以上住宅不再限购，同时，名下自有住房出租或挂牌出后，即不计家庭套数，等于几乎不限购了。

广州新政一出，就彻底炸翻全国，打响了一线城市大限购松绑第一枪。

那么，作为承接广州外溢购房需求的佛山来说，无疑又是一记重锤。

回顾2023年9月20日，广州解除了番禺、黄埔等区域的限购，对佛山临广板块成交有巨大的冲击。

从临广板块来看，包括平洲、三山、里水、大沥、陈村、北滘，这六大主要临广板块成交量占佛山全市1/4份额，举足轻重。

据克而瑞数据显示，2023年9-12月，佛山六大临广板块成交套数全部下滑，其中陈村最受重创，同比下跌62.88%；其次是平洲与里水板块，跌幅均接近50%。

三山、北滘成交量虽然相对跌幅较小，但成交均价跌幅最大，不难看出这两大板块“以价换量”特征明显。其中，三山板块从3万+/㎡已跌到2.4万+/㎡，均价跌幅超6500元/㎡，是这几大临广板块中跌得最狠的。

在大环境不友好的情况下，广州松绑番禺等区域限购是导致佛山临广板块成交腰斩的最直接也是最大的因素。

那么，这一次，广州几乎全面放开限购，对佛山又将有怎样的影响？

佛山中原策略研究中心负责人谢然锋表示要辩证来看：

①短期来看，无疑会有一定利空作用。外溢到佛山的改善、豪宅客户大概率会有所行动，此类客户或会置换回一线城市核心区更优质的房产。近3年佛山入市的新盘，基本走改善、豪宅路线，已消化部分本地需求，加上内部市场供应激增，外溢的改善、豪宅客户的回流无疑是利空。

②长期来看，新一轮城市轮动起作用，佛山楼市仍长期向好。佛山具有性价比，随着“广州都市圈”及“广佛同城化“的深入以及更好的居住体验，仍然能留住部分客户。广佛楼市有“广州起、佛山动”效应，佛山楼市走势周期或会跟随广州“大哥”的步伐。

③从板块来看，对临广板块的豪宅项目影响明显，特别三山新城、平洲、千灯湖、金沙洲等板块，而对于大良以内生客户为主的板块影响相对较小。

④ 客户观望情绪或会加重。鉴于目前的经济形势，购房已不单单是名额的问题，部分客户仍在等待“最佳买房时机”。广州在“楼市920政策”才放松限购，现再松绑大户型限购政策，2024佛山如何跟进？还会出怎样的政策？可能会带来观望、审慎情绪。

不用太悲观的是，佛山还有得打，只因广佛之间存在的巨大价差。

广州客为什么来佛山买房，无非有以下原因：

一是巨大的价差；二是佛山优越的居住环境和体验；三是天然的地理位置优势和便捷的交通。

长期来看，佛山依然具有超高性价比。

据克而瑞广佛区域数据，2023年广州以海珠区均价最高，高达93836元/㎡，接近10万+。其次是天河区为80184元/㎡；越秀、荔湾区则分别超7万+、6万+。白云区也要4万+。

不限购区以番禺、黄埔领跑，在4万/㎡上下。而南沙、花都均价与禅城、南海都同在2万+水平。

增城与从化则在2万以内，与顺德均价水平相当。

从板块来看，以天河区的天河公园、赤岗板块、金融城板块、琶洲板块最高，维持在10万+/㎡以上，最高达14万/㎡。

再重点看看去年9月放开限购的黄埔、番禺区：旧黄埔板块均价高达52234元/㎡，科学城板块也要40809元/㎡。而番禺洛溪大石板块、汉溪万博板块均逼近6万大关。

而佛山的情况是，目前最高的南海千灯湖板块是42171元/㎡，其次是禅城奇槎板块为36375元/㎡。而大良板块以25909元/㎡成为顺德最高板块。

拿佛山最贵的板块跟广州比，仅不到其1/3，还是有很明显的价格优势。

据广州乐居整理了广州限购区内120㎡以上房源，在城区天河、海珠、荔湾、越秀普遍总价都在800万以上，白云部分房源相对较低，400-500万起可上车。

而400-500万这个价格则能在佛山买到最核心地段——千灯湖的资产。

从小于120㎡的刚需产品来看，目前佛山城区性价比就更明显了。

手握300万，在佛山祖庙、城南、大良等城区可以随便挑，有地铁有优质教育之余，居住配套也能很完善；但在广州只能买到花都、增城、南沙、从化等郊区。

换成你，手握300万预算，你会怎么选？

佛山还有大招能出吗？有！

2023年以来，佛山楼市政策方面已基本应出尽出，从全面取消限购、三水高明恢复购房入户、阶段性提高公积金后正式落实最高可贷130万、执行认房不认贷、再到首套房贷利率取消下限等等。

目前群众呼声最高的是全面放开购房入户/购房入学，主要是禅桂主城区的入学需求。

“感觉准备了，那么多新学校，不可能就单单应付生育高峰。”

“恢复购房入学政策吧，佛山只有这一个优势。”

网友评论截图

回看2016-2019年间，佛山全面放开购房入户后，户籍人口一度暴涨，3年间猛增逾60万人。

众所周知，彼时放开购房入户，随之而来的是扎堆入学的巨大压力，于是在2018年底取消了购房入户政策。

从历史经验可知，全面放开购房入户对于吸引外地客通过购房落户佛山有非常大的吸引力，尤其是禅桂教育资源较好的区域。

换言之，在楼市低迷时期，佛山的确还有“全面放开购房入户”这个杀手锏可出。

而从人口出生数据可见，佛山已在2023达到入学顶峰，意味着接下来的教育资源压力将有所缓解，小编预测，或许佛山会考虑进一步扩大购房入户政策执行区域的可能。

接下来，

佛山还会出什么牌？