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据了解，该项目地块面积为863.32亩，位于水口村以南、三乐路以北、水口大道以东、莘村住宅区以西的莘村西工业区，土地性质集体，土地权属人为莘村股份社。

从位置来看，地块位于佛山新城以南，毗邻莘村中学、北滘实验中学，周边开发有中国铁建领秀公馆、碧桂园凤凰台等楼盘。

项目地块位置示意图

规划改造为宅地+商地+小学

信息显示，地块现状用途为工业用地，土地合同出租面积约630亩，现状总建筑面积57万平方米。以印刷、五金、金属制品、纸类、仓储物流等行业为主。

而项目用地在已批复的《佛山市东平新城东部片区控制性详细规划（北滘上僚片区及周边片区SD-E-01-02单元）2020年修编》（佛府办函〔2020〕174号）中，规划以工业用地、商业用地，居住用地、中小学用地、公园绿地、防护绿地及城市道路等。

从附件的规划图中显示，项目地块规划有2宗宅地、2宗商地以及新增1所小学，地块南侧还规划有地铁14号线途经设站。

项目用地规划图

根据项目经营性用地规划指标显示，地块规划住宅用地148918㎡，容积率2.6，限高80米；商业用地41552.8㎡，容积率2.5，限高150米；工业用地138231㎡，容积率2.0-3.5。

根据莘村股份社2021年9月已表决通过的方案，项目拟采用“一二级联动”模式，通过公开招选中标方进行土地整理和地块开发建设。

2021年表决现场 图源北滘镇莘村村民委员会 

而在此前公告的《项目预申请须知》中指出，项目集体总收益不低于164579.00万元，其中76543.00万元设定为预留购置款，88036.00万元作为集体现金土地补偿款。

具体设定如下：

1、设定以集体现金土地补偿款88036.00万元作为底价开始竞投，釆用“现场增价”方式竞价，以“价高者得”原则确定中标方，每次举牌集体现金收益金额增加300.00万元，不设封顶。现金竞价设保密底价。

2、设定预留购置款76543.00万元用于村集体回购项目内的102000平方米工业物业和19648平方米商业物业（含肉菜市场）。

关于回购配建物业方面，设定预留购置款76543万元属莘村股份社和莘村村委会用于向中标方回购102000平方米工业物业以及19648平方米商业物业之用。

具体安排如下：

①以51000.00万元预留购置款向中标方购置102000平方米工业物业作为回购的股份社集体物业；

②以15142.40万元预留购置款向中标方购置11648平方米商业物业作为股份社回购的集体物业；

③以10400.00万元预留购置款向中标方购置8000平方米商业物业作为村委会的集体物业。

此外，由中标方向莘村股份社、莘村村委会返租回购的102000平方米工业物业和40704平方米商业物业（含征地项目的物业，具体以建设移交工作为准）并与莘村股份社、莘村村委会签订返租协议。

无论配建物业建成与否、达到正常使用条件与否，均按返租协议约定时间开始计付租金，其中工业物业按固定租金标准16元/平方米·月（收益主体实收），每3年递增10%，返租年限10年，期满后由莘村股份社自行招租（返租租金自过渡期租金保障结束之日起计算）。

回顾2021年9月26日，莘村工业区改造及征地方案表决正式启动，并经过两天的时间，最终以同意率74.44%的结果通过莘村工业区改造及征地方案。

图源北滘镇莘村村民委员会 

根据当时的介绍，莘村工业区改造及征地方案，项目面积1596亩，采用“一二级联动+复垦复绿+政府征收”的改造模式。村改方案通过后，莘村村民将得到一笔可观的现金分红，同时，莘村股份社提留一定面积的工业、商业物业。

方案说明显示，村改及征地集体总收益预计为223720万元。

改造项目包含联动改造面积863.32亩（西工业区，即本次预申请项目地块）；直接征地面积401.86 亩，含金满昌地块和周边土地。

根据2021年公布的征收土地补偿安置公告显示，征收土地综合补偿费用合计24.41万元/亩（含土地补偿费和安置补助费）；计提和分配被征地农民养老保障费用，计提标准为51014元/亩。

征收地块位置示意图

值得一提的是，这已不是莘村第一次卖地，2017年中铁建便以18.8亿拿下了莘村地块（中国铁建领秀公馆），分红达每股约30多万左右。