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自央行宣布:9月25日起,可申请下调存量首套房贷利率!关于个人首套存量房贷利率调整的问题频出不穷,各大行的一举一动更是牵动着房贷用户的心。

目前,已有多家银行正式宣布,依法有序推进存量个人住房贷款利率调整。其中,部分银行明确表示,将于9月25日起接受客户调整申请或上线服务渠道。

但是,对于“具体要怎么调整”、“我的房贷利率能调多少”、“认房不认贷后,我的房贷怎么认定是不是首套”......房贷用户存在了各种各样的疑惑,而在这两天,部分银行已纷纷对此作出了官方回答。

问答包罗了调整范围、调整方式、申请渠道、申请时间、首套房认定等方面,赶紧来看看吧!

热问热答

PART.1

公积金贷款、组合贷、不良贷款等

这次能否申请调整?

01

公积金贷款、商业用房贷款不在范围内

中国银行:同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整:一是该贷款为商业性个人住房贷款,公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房(含商住两用房)贷款均不在此次调整范围之内;二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款;三是该笔贷款为首套住房贷款,或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款;四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

02

公积金组合贷,能否申请调整?

工商银行:本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款,公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款,符合条件的可单独调整利率水平。

03

有拖欠的贷款,能否申请调整?

工商银行:不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整,需要您归还积欠本息后再申请调整,感谢您的理解和支持!

农业银行:针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款,原则上暂不支持进行存量房贷利率调整,需要您偿还拖欠后再申请,感谢您的理解和支持!

建设银行:符合调整范围但有拖欠的贷款,原则上还清拖欠前暂不调整,还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断,您可咨询贷款经办机构。

光大银行:符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务,原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况您可咨询贷款经办机构。

04

已办理提前还款的,是否可以下调?

农业银行:区分两种情况:一是已完成提前还款扣款操作的,不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的,凡是符合《通知》条件的,可进行利率下调。

二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的,客户可根据自身需要撤销提前还款申请,凡是符合《通知》条件的,纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。

05

已支付高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?

工商银行:暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。

PART.2

如何认定首套房?

首套卖了,“二套”能否调?

01

什么是首套房贷?

建设银行:首套住房贷款包括两种情况,一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款,另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款,但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

02

贷款发放时适用二套房贷款政策的,现在能否调整?

中国银行:这要根据您当前的实际住房情况而定,如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准,并能够提供房屋套数等相关证明材料,则可以进行调整。具体认定标准根据当地政府公布的认定政策执行。

农业银行:按《通知》要求,如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的,也可纳入调整范围。

工商银行:举例,某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放、按二套房贷款利率政策办理的贷款,如按用户当前所在城市政策初步可判断可按首套房贷款政策执行,符合存量房贷调整条件。建议提前准备首套房贷款相关佐证资料,后续按照我行印发的操作指引提交利率调整申请。

举例,某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放的、按二套房贷款利率政策办理的贷款,如按用户当前所在城市政策仍按二套房贷款政策执行,则不符合调整范围。为了支持刚性住房需求,此次只降低存量首套房贷利率,二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策,您可按最新政策要求提交利率调整申请。

03

办贷款时不是首套房贷,如何确认现在是不是?

建设银行:这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合,可以认定为首套房贷。

例如,如果您贷款购买本套住房时,家庭没有其他住房,因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理,但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策,本次可以按首套执行。此外,贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房,但后期通过交易等方式出售了其他住房,本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的,本次可以按首套执行。上述情形下,需要您提供相应的证明材料。

如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准,您可咨询贷款经办机构。

PART.3

两种调整方式有何区别?

固定利率房贷,能否调?

01

新发放贷款置换和协商变更合同利率,有什么区别?

中国银行:新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款,借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式,协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言,由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限,这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性,我行主要采取变更合同利率方式,具体以我行后续公告为准。如您有其他服务需求可联系贷款经办行。

农业银行:协商变更合同约定利率方式是指我行对符合存量首套住房标准的贷款,通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。新发放贷款置换方式是指由借款人向我行贷款经办行重新申请一笔贷款,以置换原贷款。按《通知》要求,调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,两种方式调整后的利率定价水平一致。为便利您的操作,我行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。

02

业务为固定利率的,可以调整吗?

光大银行:固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后,利率类型仍为固定利率。

PART.4

利率能调多少?

什么是利率政策下限?

01

存量房贷利率能降到什么水平?利率能调多少?

中国银行:调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。

目前,房贷利率是在LPR基础上加减点确定的,本次调整不涉及LPR变化,是调整加减点。例如目前LPR是4.2%,您的贷款按加80个点执行,则您现在实际贷款利率为5%(4.2%+0.8%),如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点,则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点,调整后您的贷款利率最低为4.3%(4.2%+0.1%)。

建设银行:目前,房贷利率是在LPR(贷款市场报价利率)基础上加减点确定的。按照人民银行通知,本次调整后的贷款利率水平,在LPR上的加点幅度,不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此,本次调整不涉及LPR,主要是调整加减点。

例如,假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%,那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的,也就是4.2%+0.9%。若按有关规则,假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点,那本次您的利率就会下调80个点(即90个点-10个点),也就是您的贷款利率会从现在的5.1%,调整到4.3%。

农业银行:按《通知》要求,调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各城市首套房贷利率下限,以人民银行各省级分行官方网站公布为准。

工商银行:调整后,您的房贷利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限(按原贷款合同期限)的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限,以人民银行各省级分行官方网站公布的为准,具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。

光大银行:目前,房贷利率是在LPR(贷款市场报价利率)基础上加减点确定的。按照人民银行通知,本次调整后的贷款利率,不能低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。根据区域不同、业务情况不同,光大银行会在人民银行政策范围内,保障客户权益,进行调整,具体请以光大银行后续公告为准。

02

什么是利率政策下限?

建设银行:利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。

PART.5

什么时候可以办理?何时能执行?

需要哪些材料?

01

什么时候可以办理存量房贷利率调整?

中国银行:我行将于2023年9月25日起接受客户调整申请,具体事宜将及时通过我行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告,敬请留意。

建设银行:我行高度重视这次调整工作,正在抓紧制定具体实施细则,进行准备工作,确保按人民银行要求9月25日可提供服务,充分保障建行客户利益。

农业银行:我行正在抓紧制定操作细则,尽快完成合同文本和系统研发等工作,积极做好组织实施。凡是符合《通知》条件的客户,在2023年9月25日受理申请后,我行会在最短时间内规范完成利率定价调整工作。

工商银行:我行正积极进行各项准备工作,暂定于9月25日开放线上线下服务渠道,具体时间以公告为准。

邮储银行:我行正抓紧制定操作细则,初步定于9月25日接受客户申请,具体时间以我行公告为准,请您及时留意。

光大银行:正在抓紧制定具体实施细则和准备工作,将按人民银行要求在9月25日提供服务。

02

何时能执行新的贷款利率?

中国银行:在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。

03

可以通过什么渠道办理?

中国银行:我行本着便捷服务原则,届时您可以通过我行线上手机银行APP或线下网点渠道办理存量房贷利率调整。

农业银行:近期,我行将开放农行掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行云客服”微信公众号、“中国农业银行微银行”等渠道及时周知客户。

04

调整存量房贷利率需要提供哪些材料?

中国银行:首套房贷款客户无需提供相关材料,二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料,比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等,具体流程及所需材料将及时通过我行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告,敬请留意。

对号入座

在弄清调降存量房贷的对象、方式后,再来看看你可以调降多少利率。尤其是针对不同时段的房贷利率,具体能降多少?

案例一

2021年9月,朱女士在禅城购置了首套房,当时房贷利率为5.8%,但随着LPR的不断下调,目前利率为5.55%,即LPR+125BP(其目前LPR仍为去年9月的4.3%),这种情况下,朱女士最低能降到多少?

根据佛山已公布的首套房贷利率下限,对照朱女士的购买时间为2021年9月,通过调整,其房贷利率最低能下调至LPR的水平,即可以从原本5.55%的利率水平最低调降至4.2%。

若按照下限调整成功,粗略计算,其每月月供能省下至少500元+。

案例二

陈小姐在外市老家有一套房(有房贷),2023年3月其在佛山置业了一套新房,受政策限制,她当时的房贷为二套的LPR(4.3%)+60BP=4.9%,而随着佛山认房不认贷的政策落地,其能能否调降房贷利率?

根据认房不认贷政策,陈小姐在佛山这套房可以作为首套房,按照2022年5月至今佛山首套房执行利率下限为LPR-20BP调整,即陈小姐可以将该套房贷利率调整至不低于LPR-20BP的水平,若按目前的LPR水平(4.2%)计算,其房贷利率可以从原来的4.9%最低调降至4.0%。

但具体调幅度需要与当时的贷款银行进行商定。

案例三

何先生在2019年9月购置首套房,房贷利率为当时的基准利率上浮15%,为5.6%。2019年10月LPR转换后,其房贷利率为LPR(4.85%)+75BP=5.6%。那么,何先生是否可以调降首套房贷利率,调多少?

据了解,目前何先生的房贷利率为LPR(4.2%)+75BP=4.95%,由于,调整后的利率水平仍然满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限,何先生需参考当时佛山的政策利率下限进行对比。

业内认为,由于LPR改革后大部分房贷利率都已转为LPR加点形成,对于此前的存量房贷,预计银行也会在不低于地区政策下限的前提下,对LPR上的加点幅度进行调整,具体调整幅度需要等银行公告。

据了解,在已公布近年来利率下限的中国人民银行31个省级分行当中,仅有上海市分行、深圳市分行、江西省分行、福建省分行和厦门市分行公布了2019年10月(LPR改革)之前的首套房贷政策利率下限,其他地区则未公示。

这意味着,没有公示2019年10月以前首套房贷政策利率下限的地区应该如何操作,仍有待有关部门和商业银行进一步厘清。

不过有媒体从中国人民银行北京市分行相关人士获悉,目前正在研究LPR改革之前的存量房贷利率调整方案,会在9月25日之前会向社会公布。

同时还透露了,本次调整不涉及LPR,主要是调整加点部分。如果存量首套住房贷款借款人的房贷利率高于公布的利率下限,可以和商业银行协商抹去多余的加点部分。

END

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信息来源:

各大行官方公众号、21世纪经济报道等