正文

乐居买房讯 陈天赐 2023开年，房地产市场多项数据出现起色，房贷利率一路走低。在“保交楼”“支持刚性和改善性住房需求合理释放”的大背景下，2023年的楼市走向会如何？购房者面对全新的市场环境该作何选择？房企经营策略怎样优化转向？对此，乐居买房访问了合硕机构首席分析师郭毅。

郭毅表示，未来楼市的走向主要取决于积极政策能否迅速落地。对购房者而言，政策的步调决定了预期的好坏，在积极的政策推动下，“小阳春”很可能得到延续，全年走势也将保持上扬。

而针对今年的置业策略，郭毅认为刚性和改善性需求关注点是有区别的，刚性需求应在资金门槛下，充分考虑板块产业、配套标准等因素，而改善性需求则更应关注户型、精装等是否满足生活需要。

郭毅还提到，对房企来讲，拿好地依然是核心逻辑，紧跟新时代住房需求、在产品层面做出引领性创新也是重中之重。而金融侧的支持，在给予了市场消费力的基础支撑的同时，可能也会造成房企“强者恒强”的局面。

以下为对话实录：

Q：郭老师好，近期，房地产利好消息频传，您有观察到楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

郭毅：从北京来看，1月份就已经开始出现明显的回暖迹象了。北京1月份商品住宅的成交套数是2933套，因为是1月是春节月，实际上有一周的时间是停止网签的。我们相比较历年的春节月的成交量来看，今年北京的销量已经创下近10年春节月的销量新高。

北京的二手房市场其实是在春节之后回暖的，春节之后的工作日，基本上北京二手住宅的单日成交都保持在五六百套这样的一个水平。

总体来讲全月基本上突破1万套不是问题。因为对于北京来讲，二手房成交超过1万套是一个市场阴晴线的指征。如果单月成交量在1万套以上，说明市场在出现回暖，那么单月突破1.5万套以上，可能房价就已经出现一个明显的升温了。所以从成交层面上来看，北京楼市确实已经处在一个回暖通道里了。

Q：从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年的新房和二手房市场，将呈现怎样的发展趋势？

郭毅：大家买房子的选择上，现在并没有那么明显的区分了。只买新房，或者只买二手房的这种人是比较少的，很多人其实都是在新房和二手房的大盘子里面去做选择，依据自己的资金的状况，然后依据自己的工作和生活的地点，以及对房子未来价值潜力的一个判断去做选择。

那么今年的市场其实从现在来讲，小阳春来得虽然早，但是能不能够延续，其实是存在一个不确定性的。来得早是因为各项宽松政策的支持，包括金融层面，M2的增速创新高，资金的使用成本。虽然说北京的房贷没有降，但是从企业经营贷这些层面上来讲，还是相对整体的资金融资成本已经降了。这种金融侧的支持其实是给予了市场更多的消费力的一个基础支撑。

所以我觉得对于买房人来讲，大家可能从金融层面到政策层面上都对未来存在着更好的预期，但是如果这个预期没有实实在在地变成真实的政策落地，那么大家可能就会转向一个悲观的心态，所以其实核心还是放宽政策，有没有可能尽快地落地。

如果政策很快出来了，就会对大家购房门槛的下降也起到了一个明显的推动作用。那么这一轮的小阳春很可能就会一路走下去，保持一个全年都保持一个上扬的曲线。但是如果政策的落地比较晚，或者说出台政策的力度相对来说比较轻，可能这一波预期就有可能迅速由向好转向悲观，所以核心的关键还是在政策。

Q：针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

郭毅：首先买房子核心其实不仅要看重当下，还要更好地去了解这个片区这个板块未来的可能性。

第一核心是要有对房价能够产生坚实支撑的产业，这个片区是不是具备未来更好的发展前景。要找到真正能够有这种高知高智人群集中的产业发力点，同时这个产业在未来我们国家的产业布局当中，也是存在着持续向好的态势。比如说现在可能最核心的就是科创，包括金融可能是能够支撑所有产业发力的一个杠杆。

第二核心是买房人还是要根据自己的需要去选择适合的房子，以及能够满足自己日常居住需求的这种配套，同时这个配套还会成为房子价值的一个很好的助力。

第三其实对于刚需来说，大家更多是看自己的首套门槛，在购房的资金额度上去做相应的选择。但是对于户型的选择，精装配置的要求，应该有自己的一个标准，比如说我们可能总价不高，但是尽量能买纯南就不买东西，能买南北通透就不买纯南。

大家选房子，其实选择的是未来的一种生活场景和对于生活的一个设计。那么在这个前提之下，我觉得对于改善换房来说，可能户型是最核心的要点，以及精装的配置是不是能够满足自己的基础性的居住生活的需要。

Q：无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

郭毅：其实对于开发商来说，核心的逻辑就是拿好地。有的地块可能只要位置相对比较好，地价控制相对合理，就能跑出比较好的流速，同时也有更高的成本空间去用在打造产品上。

所以核心我觉得拿对地是房企在运营策略上的第一个要点。第二个是在产品的设计上，大家都有各自的亮点，但是还需要去更多地聚焦于客户需求本身，去寻找一些能够持续打动客户的引领性的产品创新，它可能不是颠覆性的创新，但是微创新就会有很大的帮助。

再一个营销层面，还是要重视销售展场的规划，示范区和样板间同样重要，因为示范区园林是从买房人进入开始，他先感受开发商的园林营造，然后再进入到售楼处，进入到样板间，去全方位的了解这个项目本身它是什么样的一个设计和产品标准，给客户更好的一个未来的想象力。

Q：2022百强房企年度销售额同比缩水明显，市场规模大幅衰退。2023年房企格局可能发生哪些变化？

郭毅：其实不是百强房企业缩水，而是整个市场缩水了。过去18万亿，去年是14万亿，整体少了，百强房企也不可能实现一个很高的破局。

今年总体来讲，百强房企的市场占有率会持续提高，“强者恒强”的局面已经很难被打破了，特别是在金融层面上，对于优质房企的金融支持力度更大，其采用的融资方式也会更多。

同时今年全国都在着力搞经济，金融层面上又给出很大的支撑，所以今年的经济发展增速是有保障的。那么在这个基础之上，市场的总销售额也会相比去年有比较明显的升温。百强房企总体销售额上，同比也会出现上升。

Q：土地出让 “两集中”政策近期迎来优化完善。您认为，此种变化会对2023年房企拿地带来哪些影响？房企应如何调整拿地策略？

郭毅：我觉得影响当然会有，但是企业去判断土地价值的逻辑没有发生根本性的变化。

首先聚焦优质城市，寻找高价值的板块，然后在板块当中寻找一些相对来说市场价值清晰，客户认可度高的一些地块还是根本逻辑，核心的部分可能由过去两集中改成了多批次的出让，可能对于房企来说，竞争的压力会得到一定程度的缓解。

但是判断土地核心价值的逻辑没有发生改变的话，大家还是会集中自