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久违了！

细说佛山热门板块前世今生，

佛山乐居《乐谈板块》栏目又回来了！

今天我们要聊的这个板块是禅城区首个“村改居”的社区。它十分年轻，从规划亮相至今不过7年，它曾创造了许许多多的楼市纪录，也是佛山年内仅有地价还能刷新高的板块。

大家猜到是哪个板块了吗？

没错，它就是三龙湾唯一提到的禅城板块——奇槎。

关于奇槎

01下辖面积

275.05公顷

02板块优势

板块年轻、城市面貌较新；背靠亚艺，老城配套共享。

03板块房价、地价

新房均价：2.7-6.2万/㎡

最高地价：17983元/㎡（截止2022年11月）

关键词：国际社区、奇槎湾畔、富人区、禅城东大门

区位

禅城区最靠近广州南站的板块

奇槎片区地属石湾街道，位于佛山市中心城区禅城东南部，规划范围为绿景东路以南、桂澜路以东、东平路以北，处于禅城、南海、顺德三区交汇处，距佛山一环约1公里，广州南站约11公里，是禅城区最靠近南站的区域。

|奇槎位置示意图

从区位来看，奇槎片区西接禅城亚艺，北靠南海桂城，东南侧一河之隔则是顺德的陈村，是南海、顺德区进入禅城的重要门户之一，邻近佛山新城、祖庙商圈、千灯湖地区等多个佛山市级城市中心，区位优势明显。

规划

从禅城东部门户到三龙湾的跃升

从上世纪八十年代的农耕时代到九十年代的村级工业园高速发展期，奇槎片区一直顶着佛山“西伯利亚”的帽子走了20余年。

直到2015年，奇槎片区规划方案正式出炉，片区也迎来了第三次高速发展的契机。

按照彼时的规划，奇槎的发展定位为佛山东部城市中心、滨水新城及综合性智慧创新商务中心。其中，佛山东部城市中心，将是体现城市形象的名片；滨水新城将发展为专业服务业聚集平台；而综合性智慧创新商务中心将作为科技创新转型载体。

规划布局结构为“一心两带四区多节点”。

|奇槎片区规划布局

“一心”是商业商务核心，“两带”是沿东平水道和内部主要水道形成的两条主要滨水景观带，“四区”分别为滨水生活区、商业商贸区、两个传统生活区;“多节点”则规划沿水形成会展商务节点、科技研发节点、门户节点以及生态公园节点等四个节点。

然而，这不过是个开始。随着2018年三龙湾横空出世，奇槎片区作为三龙湾集聚区高端创新集聚区的重要组成部分被提及。

|三龙湾空间发展结构

按照规划，三龙湾规划定位成为创新资源密集、创新人才聚集、创新成果富集，国际高端、国内一流的生态宜居创新发展区、粤港澳大湾区创新增长极、践行新发展理念的示范区。

自此，奇槎片区成功晋级为三龙湾“尖兵”，站在了湾区的舞台之上。

|奇槎片区最新规划

交通

魁奇路东延线15分钟直达广州南

整个奇槎片区规划有六纵六横的交通路网，六纵主要包括有南海大道、规划六路、桂澜路、规划十二路、规划十六路等；六横则主要包括有绿景东路、深华路、魁奇路、规划十九路、东平路等；

|奇槎片区交通示意图

其中，魁奇路东延线已于2016年11月正式通车，整个板块到广州南站最快只需15分钟车程。

|奇龙大桥航拍（资料图片）

然而，整个奇槎片区唯一美中不足的地方在于片区并无轨道规划，最近的轨道为佛山地铁2号线湾华站，与片区最短距离也要1.3公里。

虽说按照早前的控规，片区还规划有佛山地铁6号线，但在片区最新的规划批复中却并未再提及。

教育

佛山三中附属三龙湾中学力争2025年建成

按照目前最新的规划，奇槎片区布局有4所学校，包括佛山LEH国际学校、环湖小学东校区、佛山三中附属三龙湾中学，以及一所待建的新校。

其中，环湖小学东校区作为片区唯一一所公办小学，是由奇槎小学改建而成、隶属环湖教育集团旗下的一所高起点、高标准的学校。该学校已于2018年9月正式开学，按照2022年最新的招生计划，该校招生范围包括依云社区、怡景社区、奇槎社区、湾华村和鄱阳村。

|环湖小学东校区（图源：三龙湾禅城）

而佛山LEH国际学校则已于2020年9月开学，该学校主要面向持有外国护照的学生以及香港、澳门或台湾身份的学生，招收8岁-18岁学生，开设英式国际课程，学费每年10-13万。

|佛山LEH国际学校实拍（图源：学校官网）

此外，佛山三中附属三龙湾中学规划为30班的公办初中，目前该项目已启动勘察设计，将力争2025年建成。

|佛山三中附属三龙湾中学规划图

休闲

东平十景之一 奇槎湾畔渐成雏形

随着奇槎规划的出炉，片区绿化休闲配套的建设也提上了日程。

2015年中，半月岛湿地公园正式开建，禅城段已于2015年11月开放，而南海段也于今年6月正式对外开放。

|半月岛湿地公园（资料图片）

作为奇槎片区最大的户外休闲运动场所，半月岛湿地公园总面积约8.8万平方米，建设总投资约2000万元，公园以“运动休闲、花海观鱼”为设计特色，集运动、休闲和景观带为一体，其中运动板块包括一个11人和一个7人足球场、两个篮球场，休闲板块包括一个超过4000平方米的市民广场及儿童活动场地。

2020年6月，奇槎社区体育中心及停保场项目也正式动工，总投资额超6亿元，占地面积约27695平方米，内含恒温标准泳池、篮球场、羽毛球场、健身房、阶梯报告厅等场馆，建成后将成为三龙湾禅城片区首个大型公共体育场所。

|奇槎社区体育中心及停保场项目效果图

2022年9月，魁奇东路及奇龙大桥桥底景观提升项目施工，未来还将进一步丰富板块的人居休闲空间。

|奇槎社区体育中心及停保场项目效果图

值得一提的是，奇槎湾畔还曾于2020年被作为东平十景被提出，将打造东平河北岸城市地标节点，未来还将打造跨越东平路的二层观景廊道系统，促进奇槎湾地块建筑与滨江公共空间无缝衔接互动。

楼市

地价7年翻四倍！最高备案价突破12万+

正是凭借着板块的区位优势和禅城政府规划的强大号召力，奇槎板块已先后吸引了时代、保利、绿城、龙光等众多品牌开发商的先后进驻。

纵观板块历年土拍不难发现，自奇槎规划2015年出炉以来，片区几乎每年都有1-2宗地块出让，短短7年间，奇槎已出让了12宗地，总面积超59.65万㎡，地块楼面价也从3750元/㎡升到了17983元/㎡，七年涨幅超379.5%。

目前，整个奇槎板块布局的住宅项目总计13个，包括7个二手楼和6个一手楼，片区以改善项目为主，其中新盘均价在2.6-4.5万/㎡之间，而二手楼的成交均价则集中在2.4-3万/㎡，可以称得上是禅城最贵的板块之一。

值得一提的是，就在近日，鹏瑞三龙湾1号二座大平层领证，其中一套建面约1254.4㎡的超大平层单位，备案总价150664356元，备案单价120108.7元/㎡，直接刷新了佛山洋房的备案价纪录。

小结

作为一个年龄不到7岁的全新板块，奇槎板块最大的优点就是一个字——新。即便是片区最年长的楼盘依云上城，楼龄也不到10年。崭新的住宅、崭新的配套、站在崭新的三龙湾规划下，禅城的奇槎已经逐渐成长为一个相对成熟的居住板块。

粤湾数据研究院张颖欣分析指出，奇槎作为禅城东大门，规划定位站在全区前列，居住属性较强，整体宜居度较高。

但就整个片区现状来说，奇槎的短板也较为明显。在张颖欣看来，一方面，由于奇槎板块暂无地铁与产业支撑，职住分离情况突出；另一方面，板块内的大型商业配套兑现期长，一段时间内仍需回流至城区、地缘板块商圈。

对于禅城奇槎，你又怎么看？