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手头资金有限，又想入住城芯，老破小或成为选择？

日前，不少网友在乐居问答平台上提出疑问：“佛山的二手老破小区值得买吗？”“超过20年楼龄的房源有没有什么风险呢？”“佛山老旧小区改造后还会升值吗？”

今天，乐居小编就带大家一起来聊聊这个话题。

※本文中数据仅统计自贝壳，不包含其他渠道，存在一定偏差，仅供参考。另，文中老破小指楼龄超20年的老旧小区。 

01佛山的老旧小区到底有多少？

这真是不数不知道，一数吓一跳！佛山的老旧小区竟然有这么多。

乐居从贝壳上梳理了佛山五区的20年以上的小区发现，目前佛山已有超20年以上的二手小区至少有2258个，占据二手小区总数的35.18%。

其中，以顺德和南海最多，楼龄超20年的小区分别达762个和715个；但以老旧小区占比来说，禅城则比例最大，在存量房中占比高达48.58%。换言之，禅城二手房中，有将近一半楼龄都超过了20年。

这是什么概念？

要知道，佛山目前在售和待售的新盘也才不过300多个，而超20年以上小区可以说是6倍有余。

如此庞大的体量，究竟有没有人买？答案显然是肯定的。

贝壳平台数据显示，从2021年9月到2022年9月期间，佛山总计成交20年以上楼龄住宅1168套，相当于月均成交97套，与佛山近一年的二手房46413套的网签量相比，老旧小区对于市场的贡献可谓是杯水车薪。

但是少，并不代表没有，小编身边就有这么个例子。 

02 为什么会想买老破小？

今年50岁的郑女士就在去年年初购置了位于禅城祖庙的同福小区。

“之所以买这里，一方面是为了改善换个电梯楼，也主要为了方便照顾老人家。”据郑女士介绍，他父母家就在禅城老城区的普澜二路上，而自己本住在佛大附近的一个楼梯楼。“楼梯楼是单位分配的，但如今父母年纪大了，还是希望能跟他们住的近一些，也方便照顾。”她说。

事实上，郑女士为了这套房也是辗转有半年余，周边新房、二手都看过了，要么太远、要么户型太差。直到无意间打听到自己的朋友打算放盘，正是同福小区的这套电梯房。

同福小区位于禅城祖庙板块，与广佛线同济路地铁站相距不过400米。而她买的房源就在小区的中间楼层。

|同福小区

她朋友是做服装生意的，由于近几年疫情原因生意一直不好，又买了新房，亟需卖掉老城区的房子用来还贷。“我带父亲去看了一圈后很快就下定了。”郑女士告诉小编，整套房子实用面积有130多方，还有加送单车房和加装电梯，总价下来就160万，单价大概1万上下。“目前房子还在装修，装修费大概20万，预计年底就可以住了。”她说。

|房源配套的独立单车房

资料显示，同福小区建成于1995年，已是具有27年楼龄的老房子了，楼房外立面也是相当的老旧。郑女士为什么没考虑买更新一点的房子呢？

“同样的价格新房只能买小户型，这里却可以买到更好的享受，为什么不呢？”在郑女士看来，能配套这么大的入户和阳台、又有单车房的房子在新盘中是很少见的，而且同福小区周边配套齐全，不仅有幼儿园、小学、中学，生活氛围好，更重要的是这边市场的价格还便宜。

|配套的入户阳台

至于未来会否升值的问题，郑女士则表示完全不在意，自住舒适度更重要。

不得不承认，老破小的超高性价比也成为了其在市场上一直占有一席的重要原因。

03  老破小到底有多便宜？

乐居特别盘点了贝壳上佛山五区各镇街老破小的放盘情况发现，佛山老破小的上车门槛仅需12万元，单价最低仅2409元/㎡。

放眼禅桂核心板块，禅城20年以上老破小的最低单价为6362元/㎡，为白燕街小区的三房单位；总价20万起，为市东下路的一房单位；

而南海桂城的老破小最低36万，为叠南社区的一房单位；均价最低7019元/㎡，为鞋材城的三房单位。

对比禅桂新盘动辄2.5-3.5万/㎡的价格，这价格简直不要太吸引。

04 老破小会存在哪些问题？

然而，这样便宜的老破小区也的确存有不容忽视的弊端。

其一、居住舒适度较差。

众所周知，20年以上的这批住宅大多建设于80-90年代，规划上大多比较老旧且过时。

常见的问题主要包括有小区园林少、且无人打理；没有人车分流，小区内安全性差；小区没有独立停车场，小区车辆乱停乱放；没有独立电梯，上下楼费力；楼房时间久远，或存在倒塌等其他安全隐患；缺少物业管理、流动人员较多，住户素质参差不齐……

虽说同等价格在老破小可以买到更大的户型，但是这些老旧规划对于生活居住的体验感也是相当拉胯的。

其二、转手困难度更大。

相比于新房而言，部分银行对于二手房的贷款的审批本来就会更加严格，而老破小则更甚之。

据一位资深的二手门店从业人员透露，目前佛山银行对于25年以上老旧小区放款审批十分严格，甚至部分银行对于此类小区采取直接不予放款。换言之，这类小区想在市场上流通，很大程度上只能等待全款买家。

其三、房价跑不赢大市。

一般来说，一套房子的房龄超过20年之后，其价值还会受到房龄的影响。

以禅城楼龄超20年的惠景城为例，小编的朋友小刘2016年放盘的时候单价约1.1万/㎡，如今6年过去，这个盘的单价也就在1.3万/㎡上下。而对比于该盘一路之隔的楼龄不过11年的兆阳御花园，6年前的房价同样不过1.1万/㎡，如今二手放盘价格已是2.7万/㎡上下。6年之间，二者房价每平就差了万元！

|惠景城实拍

可能又有人会说，老旧的房子房价可能涨的慢，但是一旦征拆，也存在价值重塑的可能。

当然，也的确存在这样的案例。如在不久前，南海区政府就拟征收南海大沥金贸大道沿线的鸿业花园用于大沥镇金贸大道道路改造提升工程的建设，补偿可选择9522元/㎡的现金补偿或等面积置换华亚国际金融大厦南侧地块内的房产或绿地香颂公馆配建的房产。

|鸿业花园征收范围

但这样的案例毕竟是少数。

而且，就在2021年8月，住建部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，防止大拆大建，言下之意，未来老旧小区的归属大概率只有微改造。

值得一提的是，今年以来，佛山五区老旧小区已陆续启动改造。根据佛山住建局日前公布的数据，2022年佛山已开展251个老旧小区的改造工作，改造户数43303户，改造楼栋2548栋，改造面积405.68万平方米，已全面进场开工，总体工程进度为79%，改造工作有序开展。明年佛山还将开展214个老旧小区改造工作，改造户数约4.6万户。

小结

那么，楼龄20+的老小区到底可以买吗？

小编认为，这个问题要具体问题具体分析。

如果说你是为了自住和学位的话，20+的老破小也是可以入手的，虽说这类小区比较老，居住舒适度较差，但胜在小区发展时间长，一般配套会比较齐全，生活比较方便。而如果说你是想单车变摩托，为了博拆迁，那就大可不必了。

最后，压力给到各位，楼龄超过20年的房子，你又会买吗？欢迎评论区留言告诉我