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乐居买房讯 南海区旧村居改造政策有新变化！

11月2日，佛山市自然资源局南海分局发布了关于公开征求《关于落实南府〔2022〕26号文的补充意见（征求意见稿）》意见的公告，规范了南海区的“三旧”改造工作，现特向社会公众征求意见。

下面一起来看看，这份意见稿都有哪些亮点？

一、实施动态管理！

依据全区住宅供需情况，拟定三年计划项目

公告指出，目前，镇（街道）一批列入三年计划的旧村居项目，已经区政府批准预纳入改造计划项目库，遵循效率优先原则实施清理出库和重点推进动态管理。

在每年第四季度，由区自然资源分局聘请专业机构，根据项目实际情况及镇（街道）前期工作成果，就改造可行性和必要性进行专业评估，评估结果将作为清理出库或指标奖励的依据。三年届满后，由区自然资源分局拟定新一轮三年计划报区政府批准实施。

未按计划推进改造的项目，以及评估为不适合改造的项目，将研究清理出改造计划项目库，本轮计划期内不再启动改造。

其中，重点提到，年度计划上 ，重视供需平衡，依据全区住宅总容量和近5年住宅供需情况，预估住宅年度供应量，并以此合理分析测算旧村居年可改造量。列入三年计划的旧村居项目，已经启动实质改造（开始编制容量论证）的，在每年的第一季度纳入年度实施计划。

二、规范前期工作！

政府主导！禁止企业或机构擅自介入

意见稿中提到，由政府主导旧村居招商工作，前期服务机构及市场改造主体的招商由镇政府（街道办）主导实施，选定方案（或招商方案）须经镇政府（街道办）党组会议审核通过，否则区自然资源分局在任何审批环节都有权不受理。

同时， 禁止企业或机构未经政府同意擅自介入改造，禁止村（居）干部未经镇政府（街道办）同意擅自引入企业或机构介入改造。

镇（街道）城市更新机构发现以上违规行为的，应将违规企业或机构报区自然资源分局列入不诚信名单,列入之日起三年内不得成为南海区“三旧”改造项目的前期服务机构和市场改造主体。

此外，公告中提出，进一步明确旧村居项目前期服务工作。旧村居项目，可以由前期服务机构实施的工作主要是基础数据调查、历史文化遗产和古树名木调查、单元计划编制。

基础数据核查、容量论证、容量报告核查、控规编制（单元规划编制）、招商文件编制由政府聘请测绘、规划、房地产评估、招标代理机构等企业或专业机构实施，前期服务机构不得介入。

此外，在引入前期服务机构时，镇（街道）应指导村（居）集体经济组织明确前期服务内容和服务时限，服务内容不明确或超出服务范围以及服务时限不明确的前期服务协议，属于不合格协议。

三、规范流程，严禁违建！

本次意见稿还提到了，规范流程，支持合改。地方国有企业按照26号文免公开交易取得市场改造主体资格后，若选定合作企业进行改造或与其他企业成立合资公司进行改造，转让50%及以上权益或整体转让，应制定合作（合资）招商方案（或整体转让方案），经村（居）集体经济组织表决同意且报区政府批准（市级国有企业同时报市国有资产管理部门批准），通过区公共资源交易平台公开选择合作主体或承接主体。

转让50%以下权益的，报镇政府（街道办）批准（区级或市级国有企业须同时报区或市国有资产管理部门批准）。

同时，重点提到，旧村居项目启动后，村（居）集体经济组织和市场改造主体必须协助政府严格控制私人住房违建行为。

四、摇珠选房，先到先选！

为了加快推进旧村居项目改造，公开、公平、公正落实改造项目所在村（居）民的安置回迁工作，确立“选房先签约、选房必摇珠”原则。

值得一提的是，本次意见稿还公布《佛山市南海区旧村居改造项目回迁房摇珠选房操作指引》。

①选房资格的获取：在旧村居改造中，原房屋（或土地）的权属人应当在签订《安置补偿协议》及注销不动产登记（含独立的土地登记、房产登记），并将房屋实际交付市场改造主体后获得选房资格。

经三份之二及以上村（居）集体经济组织成员同意，未注销不动产登记或未将房屋实际交付给市场主体的权属人可以容缺获得选房资格，视作容缺选房人。

②选房方式：选房必须以摇珠的方式公开进行，以拟安置补偿的回迁房（新房）确定摇珠次数，每一套回迁房获得一个摇珠号码，参加一次摇珠。

③摇珠选房时间：回迁房竣工验收后或项目整体签约率达90%，市场改造主体经村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意，可向镇政府（街道办）申请组织进行摇珠选房。

④摇珠选房的房源：用于摇珠选房的房源由市场改造主体和村（居）集体经济组织共同确定，若登记回迁户未达到100%的，应给未登记回迁户留足房源，以备再次摇珠选房。

⑤摇珠选房方案：由市场改造主体和村（居）集体经济组织共同制定摇珠选房方案，报镇政府（街道办）城市更新机构、自然资源机构、住房管理机构共同审核通过后，由村（居）集体经济组织成员代表大会表决确定（须有表决权成员三分之二或以上同意才能通过），表决通过的方案由镇政府（街道办）城市更新机构备案。

摇珠选房方案可以作为拆迁补偿方案的一部分，一并报批一并表决。

五、加大政策支持，助力改造加速

《意见稿》中提出，区国资局研究成立南海区城市更新公司并可在部分镇（街道）设立分公司，主要从事“三旧”改造项目和村级工业园项目的前期服务、前期整理、改造开发、融资担保、招商服务等。区城市更新公司的架构和具体业务由区政府另行制定。

值得注意的是，公告中提到，本意见印发之日起单元计划仍未通过镇（街道）审核的旧村居项目，应提供项目计容总建筑面积5%的物业（根据项目实际情况确定的教育用房、产业载体、人才住房等）无偿移交给政府，无偿移交物业的建筑成本纳入容量核算。

全部按照年度实施计划推进的项目，由镇（街道）提出申请，经区自然资源分局审定后报区政府批准，无偿提供给政府的物业比例可下降至项目计容总建筑面积的4%。

本意见印发之日起实施，实施至2025年12月31日。