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  乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  利率降、房价降、政策放松……2022年，佛山买房“等等党”赢了？

  “买房无技巧，全靠买的早”的理念，在持续分化的佛山楼市，或许已经过时了，择时择区域、择房企择产品，当下似乎更为重要。

  等等党赢了吗？

  “便宜，才1万2、3。”“儿子要结婚了，做婚房。”“打了几份工，全款买的。”在广场舞上，两位禅城阿姨交流买房心得，她们不约而同都在今年入手了南庄某楼盘项目，该项目毛坯单价较之去年高位降了两到三千块。

广场舞资料图片（与文中人物无关）

  与长辈的意气风发不同，年轻人则显得愈加谨慎。一位城南年轻本地人，自从去年就开始看房了，希望买在家里人附近，对中心城区的龙光、粤海俩新盘持续关注，但她心仪的楼层、朝向、户型，均价仍旧在2.5-2.7万/㎡之间，“没有怎么降价”。

  她向乐居新媒体表示，近期周日才又去看了，一套建面约115㎡单位，总价要去到312万，可额外申请2个点优惠，那就是306万。“月供倒是便宜了，1.1万左右，之前要去到1.3万。”但这个月供压力，对新生儿家庭还是太大了，她仍在持续犹豫观望。

  “光是利率下降不足以打动人，眼下是对未来发展感到悲观，可能分分钟失业。”一位刚需身份的房地产从业人员表示。这个担忧并非没有由来，据2022年3季度末佛山市“四上”调查单位就业数据，房地产业已经连续两个季度减员。

官网截图

  新房成交萎靡不振，二手房也同步受到影响，部分改善群体因此推迟了置换时间。一位佛山资深投资客向乐居新媒体透露，其手上就有几套房挂牌中，身边也有改善需求的朋友，但手里二手房卖不出去，或者只能折价卖出，确实对置换影响挺大。

  房价降了多少？

  刚过去的9、10月，佛山楼市可以用一个词来总结，就是“以价换量”。

  从数据可窥见一斑，据克而瑞监测，9月佛山新房网签5286套，环比增长20.93%，同比增长15.79%，相对应成交均价18776元/㎡，环比下降20.62%。

图源：克而瑞广佛区域

  今年降价最凶的例子，莫过于5月份的石湾某盘，“用力过猛”将价格从2.1万/㎡一口气降低至1.4万/㎡，高调地促进了一波成交，然而最终项目由于降幅过大，无法通过住建局备案，后续无法网签退款。

  另有祖庙某盘，一位购房者6月以单价近2.6万/平入手。但不到一个月时间，7月项目以“工抵房”的名义降价售房，有购房者愤愤不平道，一平方米降价近3000元，同面积房价总价下降30万以上，“严重扰乱房地产市场”。

  事实上，开发商们首付、降价方面已经“卷出天际”了，尤其年内入市的新盘，在业绩指标压力下，首开低价抢客意愿强烈。老盘、次新盘也不甘落后，除了不断推出特价房、工抵房之外，据乐居新媒体9月底统计，在乐居楼盘库中近七成楼盘均价都有500-3000元幅度的下调。

  一位张槎某纯新盘相关营销人士，曾向乐居新媒体感慨，按眼下的价格卖，地价加上建安、营销等各种成本支出，基本上是卖一套亏一套。

  政策支持力度空前？

  2021年7月，一位试图上车绿岛湖某盘的购房者，为了获取限购区购房资格，“支付了4700元中级资格证费用”，却未能办理成功人才卡，导致无法办理按揭贷款，无法购买房屋，最终只能退掉首付款了事。

  若在今年入手，该名购房者的遗憾则不会上演，首付还能降至两成。3月24日，佛山降低佛山人才T卡申领门槛，非全日制大专即可申领；更重磅的是6月2日，佛山将限购区仅保留祖庙、桂城、大良，包括南庄（绿岛湖）在内的8个镇街不再限购，“两成首付”成为市场主流。

  此外，在二手房方面，佛山相继推行了“满五不限购”“带押过户”等利好政策，前者明确满5年商品住房不计入居民家庭拥有住房套数，后者可在不归还原贷款的前提下，完成过户、抵押、新贷款发放，坊间多认为有利于降低交易的时间和成本，目前首笔贷款已在工行落地，但仍处于试行阶段，尚未大规模推行。

图源：工商银行佛山分行房贷部

  同时，首套房贷利率一降再降，已创历史新低，购房成本进一步降低。据乐居新媒体统计，今年5年期LPR已累计下调35个基点，为LPR政策施行以来的新低，同时也是近10年的新低。若叠加央行降低首套房贷利率20个基点，佛山一众主流银行的首套房贷利率低至4.1%，已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

  甚而公积金贷款利率也下调了。10月10日，佛山首套个人住房公积金贷款利率下调0.15%，5年期以下（含5年）由2.75%下调至2.6%，5年期以上由3.25%下调至3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

官方公告

  楼市瞬息万变，利率降了，放款快了，房价降了，佛山楼市成了买方市场！那么，何时才是买房的好时机，四季度房价还会降吗，现在是入手的好时机吗？

  四季度房价还会降吗？

  国庆之后，每逢周末，仍有不少楼盘推出各式各样优惠，包括一口价、限时优惠、超长分期首付等。那么问题来了，佛山四季度还将有进一步降价空间吗？

佛山部分楼盘营销广告一览

  可能性不大。有业内人士直言，以三水、高明为首的非限购区为例，基本上已将过往“水分”挤出，再大幅降价从而刺激市场成交的概率并不大，也不会起到太大的作用，可能多数楼盘会更倾向于降低首付的形式。

  “国庆期间的确多几个点（优惠），但我们国庆后收回了对应的折扣。”一位佛山房企人士向乐居新媒体透露，“四季度差不多了，最多也就和国庆持平。”另据他预测，各家不会比国庆折扣更低，首开的除外，年内首次开盘那些才是真正的冲业绩。

  据乐居新媒体不完全统计，接下来的两个月，佛山仍将有多盘出击，产品多以改善户型为主，包括碧桂园灯湖盛世、碧桂园凤凰台、东建明德城、五矿万境水岸等纯新盘有望入市，吸引了不少年底置业意愿较高的购房者关注。

  如果到了四季度，到了现在才开始降价，从营销节点的角度来看，已经迟了。一位接近开发商的人士判断，佛山房价年内低点已基本出现。也有佛山市场机构持不同观点，认为年底业绩未达标房企，未来依旧持续会有进一步的促销冲量政策。