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  乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  钱都到哪去了？对于这一“灵魂拷问”，广大业主都想知道答案。

  在一场席卷全国的停贷潮过后，“保交楼”首入中央政治局会议内容，稳定房地产市场为当务之急。

  自恒大债务暴雷以来，全面复工的口号一喊再喊，佛山项目只有“现房”能卖出去；佛山还有多盘使出营销新招，变相“超长分期首付”，让购房者交楼再供楼。

佛山一楼盘交付实景

  央国企、准现楼及现楼，变成了市场上的信心保障。这一切的背后，本质是购房者对期房产生了深度信任危机，预售制度暂且不论，预售监管账户无疑是各方关注的焦点所在。

  01

  监管账户余额是秘密？

  “资金监管本来就是为了让业主和政府进行监管的，现在账户成了商业秘密，这是什么托词？”北滘某盘疑似陷入烂尾，一位业主向相关部门多次反馈，强烈呼吁公开监管账户余额。

图源：领导留言板

  所谓预售款监管账户，是房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售款的账户。根据《中国人民银行关于印发支付结算办法的通知》第十九条、《中华人民共和国商业银行法》第三十条之规定，购房人如需查询监管账户相关信息，可向开发企业或监管银行提出申请。

  据乐居新媒体了解，商品房预售款实行银行、预售人、房管部门三方监管。一般来说，申请程序是：预售人编制用款计划，经该项目的工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请。监管银行在五个工作日内提出用款意见，在拨付款项前将用款意见及用款计划、工程监理机构的证明报商品房预售款监管部门核实，复核后出具核实意见书由银行进行拨付。

  “房地产开发企业资金监管账户数据属于企业经营信息，政府无权限进行公开。”有业内人士如此解释道。

  02

  预售款为加杠杆支点

  眼下，国内商品房实行预售制度，开发商出售建设中的房源，购房者交付购房款，这些资金形成了商品房预售款，支撑着房企的资金周转。购房款具体类型包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等。在交房之前，预售款在报表上体现为负债，交房后转结为营收。

  值得注意的是，与诸多国家严格监管下的预售制度不同，国内房产预售制带有融资功能，这意味着它是房企加杠杆的重要支点。据此，有观点认为，自2021年下半年以来，房地产行业流动性全面紧缩，风险主要在于行业、企业杠杆较大带来的流动性风险，且很大程度是因为开发商在预售资金使用中出现了不同程度的违规。

  在外部融资不畅的背景下，预售款资金对开发商有多重要？房地产开发企业的资金来源主要分为国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预付款、个人按揭贷款和其他资金来源，其中企业自筹资金占大头。

  据国家统计局数据，2021年个人按揭贷款和定金及预收款在房企到位资金中的占比近年都有小幅提升，个人按揭贷款的占比从2015年的13.3%上升到2021年的16.1%，加上定金及预收款，两项合计占比高达52.86%。

数据来源：国家统计局，华经产业研究院整理

  03

  多方陷入“囚徒困境”

  事实上，在房地产行业内，不论是企业自身还是金融机构，都默认预售资金是企业能够动用的资金来源之一，自由调配预售资金几乎成为行业内的通行操作。亿翰智库指出。更有甚至，房企通过自有账户收取购房款、虚报工程进度提前支取预售款的情况，也是普遍现象。

图源：领导留言板

  同时，不少房企还会把当地项目的资金统筹到母公司，形成“资金池”，以提升资金使用效率。另外，当房企资金链紧张的时候，往往会优先使用预售款资金，原因也不难理解，这是属于开发商自己的钱，没有额外利息。

  今年初，佛山石湾某盘与某银行佛山分行之争，揭开了银行为代表的金融机构与房企之间矛盾。作为上述某盘的开发贷银行，也是其预售资金监管账户银行，某银行因一笔8.5亿的开发贷与其对簿公堂，双方就是否挪用预售监管账户资金各执一词，有待法院判决。

  最近上演一幕的“公章争夺战”更具戏剧性，某房企偷换与某信托共管的保险柜锁芯、划走11亿，当事双方均承认资金已在政府监管中，原因各执一词。开发商要稳民生、保交楼，信托则要保护投资人利益，“房市不景气，信托受牵连，金融机构的日子都不好过。”

  随着各地政府争相加强预售监管账户管理，使得房企可使用的预售资金额度、拔付节点受到多重因素制约。国海证券研报指出，诸多房企已经陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的负向循环。

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  为此加快去化，增强购房者信心，近期佛山多盘释出营销新招数，如“交楼后再给首付”、“收楼再供楼”的营销广告。但据知情人士透露，一般单个楼盘也就放出8到10个名额，预计一年左右交楼的单位。简单来说，就是收楼后办理备案及网签手续，随后才开始供楼偿还月供。

  营销具体成效如何？根据克而瑞广佛区域发布的2022年前三季度佛山房企销售榜显示，在9月一波激烈“以价换量”“花样营销”之后，1-9月权益销售金额排在前三的房企，依旧是保利华南、碧桂园、时代中国这三家，头部房企集中度进一步提升，呈现出“强者愈强”的态势。

图源：克而瑞广佛区域

  04

  预售监管期待归位

  “融资不畅、销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消。”一位千亿房企高管在朋友圈感慨。

  9月27日深夜，一家千亿级别房企内部信流出。信中称，在资金监管上，“断供潮”让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压。这也客观上造成该房企虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

  更极端的情况下，以恒大为首，房企们一旦遭遇暴雷，销售回款会急剧萎缩，再融资基本陷入枯竭，眼下房企的底线是“保交楼”，复工复产资金主要依靠银行预售监管账户的已售未回款，资金“只出不进”，长此以往恐怕难以为继。

  保竣工、保交楼，多地住建部门收紧预售资金监管，政策基本原则大体一致，即监管账户中的留存资金要足以确保项目完工。同时，中国资产管理机构AMC密集纾困房企，救市的思路为“保项目，不保房企”。但如果市场主体都不在了，项目和行业谈何救起。有业内人士感慨道。

  短期内不太可能贸然废除预售制度，已经处在深度调整的市场经不住如此巨大的变动。在当前时间点上，让预售资金监管归位是当务之急和必要之举。这不仅能够最大程度保增量项目的交付，更重要的是重塑购房者对市场的信心、对预售制度的信心。亿翰智库研报指出。

  10月25日，据中国人民银行官方微信，人民银行党委、外汇局党组于近日召开扩大会议，提出更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。指导推动金融创新，加强新市民金融服务。建立健全金融风险防范、预警和处置机制，牢牢守住不发生系统性风险的底线，维护好广大人民群众的利益。

中国人民银行官微截图

  “因此，现在最现实的选项就是先修补和优化现有的预售制度和预售资金监管制度，待到市场完全归于平稳之后再来讨论和筹划制度的变革。”亿翰智库研报展望道。