正文

  文/乐居新媒体 吴壁生

  三十而立，对于瞄准百年企业目标的碧桂园，是向上生长、向下扎根的机会。

  三十周年的碧桂园，迎来了新起点、新阶段的同时，机遇与挑战共存、困难与希望同在。

  大会定调房地产

  发展未来的三大结构性机会

  大会报告指明未来五年房地产发展新方向，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  在全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标的宏伟蓝图下，克而瑞研报指出，房地产行业仍不乏结构性机会：新型城镇化将撬动不菲的增量购房需求，不断扩大的中等收入群体将转换为坚实的改善性购房需求，租赁市场更是快速扩容的新赛道。

  尤其新型城镇化，仍是房地产行业最大的制度红利。据国家统计局数据显示，截至2021年末，全国城镇常住人口约9.1亿人，城镇化率达64.72%，仍处在城镇化持续发展阶段。相较于海外发达经济体通常超80%的城镇化程度，未来我国城镇化率犹存可观的提升空间。

  正如碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强所言，中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上。换言之，房地产市场的基本面没有变，长期稳定的住房需求依然存在。

  众所周知，房地产业在国民经济体系中具有先导性、基础性、支柱产业的地位，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面有重大影响。展望未来，在新的发展蓝图下，稳健经营、良性发展的优质企业，仍有望迎来高质量发展的良机。

  跨越行业调整周期

  碧桂园等优质房企如何突围？

  市场骤变之下，没有真正非凡的内功，根本闯不了地产的江湖。

  纵观每次行业调整周期来袭，优质的房企们无不回归本质：一是坚持以客户为导向的产品和服务打造能力，二是坚持以效率为基础的利润与现金流创造能力。历经三十年风雨的碧桂园，深谙其中的道理，在一次又一次的逆境中，展现了一步一个脚印的稳健实力。

  早在2018年中，正当公司规模和效益均攀上史上新高峰之际，碧桂园却反其道而行之，首提“提质控速”，力求“行稳致远”，主动作出调整步伐的战略决策，提前对行业周期进行思考和布局，从关注规模扩张转向重视债务结构优化和现金流管理，债务规模和融资成本实现“双降”。

  此后连续几年，碧桂园都强调要持续提升企业的全周期综合竞争力。全周期综合竞争力分为六个方面，即包括高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力在内的“一率五力”。

  亿翰智库研究认为，碧桂园是最早一批主动降负债的头部房企之一，属于行业内稳健型发展的身体力行者，财务纪律严格，杠杆空间充足，能够把握机会择时布局。综合产品力和服务力的强劲支撑下，碧桂园稳居行业龙头位置，取得了跨越式的发展。

  不难发现，每当窗口机会期到来的时候，碧桂园无不紧紧把握住了时机，2013年突破千亿大关，2016年突破3000亿元，及至2021年实现权益合同销售金额约5580亿元。在多家第三方机构年度全口径销售排行中，碧桂园均稳居行业榜首，销售业绩持续五年蝉联行业第一，显示出该公司强大的韧性。

  2022年向上生长！

  示范生碧桂园交上了答卷

  自2021年下半年以来，行业进入低速寒冷的长周期已不容置疑，长周期更需要长期主义的坚持：坚持客户导向，坚持能力打造，坚持产品致胜，坚持利润为本，坚持现金为王。作为民营房企示范生的碧桂园，2022年持续稳健向上生长，《财富》世界500强排名连续六年提升，强势摘得了上半年的销售桂冠。

  当“交付力”“保交楼”等成为市场关注焦点，碧桂园交出了不俗的成绩单，交付体量之大，交付范围之广，都是行业之最。碧桂园上半年在214个城市交付1070个批次，交付房屋超过25万套，其中165个项目实现“交付即交证”。根据乐居财经研究院统计，碧桂园的交付量远超过已披露交付量前五的其他房企。

  现金流管理无疑是碧桂园今年工作的另一大亮点。2022年中报显示，公司具备充足的可动用现金，现金流依旧稳健。截止今年中期，碧桂园现金余额约1479.8亿元，同期权益销售回款率92%，较2021年底的90%，提升了两个百分点，已经连续七年保持90%以上的高位。

  高销售回款率代表着房企业自有资金的良性循环，也反映出企业良好的盈利水平。另据公司管理层透露，碧桂园还铺排了未来12个月的现金流计划，结合销售波动、直接融资渠道是否畅通、债务到期安排、现金等因素，形成闭关管理，“等待春天来临之前，碧桂园囤足了粮食”。

  作为头部房企，碧桂园融资渠道多元，综合融资利率优势明显。碧桂园是政府监管支持和首批信用保护工具发债的示范性房企，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，是为数不多能够进行全品种融资的民营房地产企业，并如期完成了每一笔债务的兑付，进而实现各项核心指标及数据保持平稳和韧性。

碧桂园年内多次成功发行债券

  不止于此，去年中期业绩会碧桂园管理层曾表示，公司产品力方面，当前正在推进“强基行动”，是以客户为中心，做好产品质量。把每一套房子都当作自己的房子一样去做，对客户负责。为了打造以客户为中心的竞争力，碧桂园还邀请了很多第三方机构参与，比如把交付管理交由第三方来检验、客户满意度也由第三方来检验。

  交付力、城市更新

  碧桂园践行长期主义的法宝

  当下楼市大变局中，房企如何“保交付、保预期”，购房者能否“收到房、收好房”，都是一道严峻的考题。

  “产品力”、“交付力”已经当之无愧成为碧桂园践行长期主义的立足之本。眼下正是碧桂园规模发展后的集中兑现、交付高峰，在8月18日碧桂园投资者沟通会上透露，今年下半年更计划50万套房屋完成交付。有评论称，以前，碧桂园是三四线城市开发之王，是房企规模之王，现在，碧桂园将再添一个标签：交付之王。

广佛里智慧慢城交付现场

  据介绍，在交付前夕，碧桂园的项目会开展联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等动作，开展全方位排查，确保房屋交付质量。从建筑立面到社区景观、从室内墙体到公共区域设施以及地砖缝隙和房屋边角等各方面均形成系列评估报告，确保每一户、每一角都达到过硬品质。

上海·碧桂园铂翠廷，验房师陪同业主收房

  交付当日，碧桂园会安排一对一的验房师，为购房者解答疑问，细心讲解入户门、水电、天然气、厨房、卫生间等各个细节，记录业主的意见，列成标准化清单，为改善工作做好保障。在碧桂园，不少业主收房时不仅可以在线完成手续办理、房屋验收和服务评价，还能同步办理房屋不动产权证书，充分感受交房发证“零时差”。而交付，不是终点，是碧桂园给予购房者品质生活的全新起点。

兰州·碧桂园玖珑湾颁证仪式

  以大本营佛肇区域为例，今年1-9月份已累计交付套数18086套，其中广佛里智慧慢城、凤凰湾等多个项目实现了提前交付，交付质量得到业主广泛一致认可的同时，更有多个项目荣获示范标杆奖项。

  碧桂园践行长期主义的另一法宝是“城市更新”。碧桂园在发展中，始终贯彻时代发展的新方向，推动城市向着更高效、更智能的方向前进，同时给予人民更美好生活，提升人民幸福感。

  以碧桂园在佛山南海负责的城市更新项目为例，一个是佛山首例由开发商参与的整村改造项目，佛山版“猎德村”之称的永胜整村改造项目，另一例是千亩连片村级工业园改造项目，超百万体量、类型丰富的大冲工业区改造项目，不论在改造面积，还是改造类型上，碧桂园勇当“首吃螃蟹的人”，均引起了社会各界的广泛关注。

碧桂园灯湖盛世效果示意图

  本周四（10月27日），“灯湖焕新 盛世绽放”碧桂园千灯湖3.0 超级城市共同体——碧桂园灯湖盛世将迎来全球首发，国内知名的广东歌舞剧院为灯湖梦想翩翩起舞，资深城市专家孙不熟亲临现场共话灯湖未来。

  南海城市中轴上的碧桂园南海悦城，也以超千亩手笔重资打造集产业、教育、生态、住宅、办公一体百万量级的城市综合体，助推城市升级蝶变，推动城市经济高质量发展。

南海悦城效果示意图

  “从短期来看，房地产市场已经筑底，但市场的恢复是一个缓慢而温和的过程。”“未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业。”万科董事会主席郁亮、中国海外发展有限公司董事局主席颜建国先后表示。

  若按上述房地产行业周期规律来看，在不久的将来，中国房地产行业将在调整之后迎来复苏阶段，中国的房地产行业还存在较大的发展空间，以碧桂园、万科、中海等为代表的优质头部房企任重而道远。

  有业内人士指出，碧桂园在行业内始终保持着领先的竞争力，随着年内的房地产金融、土地等政策的逐步缓和，碧桂园凭借自身稳固的财务状况和造血能力，在土地储备、城市更新、高品质产品打造等方面将更加有所作为。