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乐居买房讯 从“同城化”到“全域同城化”，广佛关系又升级了！

佛山全域纳入广州都市圈；

广佛将建设18条地铁互通；

探索人才来往两市不受车辆通行限制；

2025年广佛地区生产总值要达5万亿；

广州都市圈国土空间发展格局图

纵观近期官方发布的一系列“红头文件”，可预见，接下来未来几年，“广佛兄弟”势必要做出一些大动作！

在这新一轮的联动，佛山又会是哪些板块最受益？

平均日销21套！广州客回流里水

就像随着地壳运动，板块交界处往往会随着板块挤压而崛起为高峰。

作为佛山解限后跑出的最大黑马，里水最新披露的楼市成绩单，就是最好的佐证。

在刚刚结束的南海区2022年度下半年商住用地推介会中，里水镇公布了一组数据：

数据显示，在今年6月取消限购后，里水当月成交套数共约850套，同比增长高达175.97%；成交面积和成交金额同样同比超过120%！对比1-5月份平均销售套数增长211.36%！

另外，佛山乐居拿到一份最新的成交数据，是里水镇今年1-7月商品住宅的销售情况。

从每月数据来看，前五月里水的成交走势相对平稳，成交面积基本维持在3万㎡左右，套数在280套上下。

但进入6月份，成交面积一口气涨到8.7万㎡，去化850套，对比1-5月份平均销售套数增长211.36%；即使在7月政策热度降温下，其成交面积依旧超过前5个月，达到4.7万㎡。

整整新政两个月里，里水共网签了1319套，相当于每天卖出21套，占了全区的30%，高出第二名桂城近300套。

这意味着什么？

2022年6月，南海区新房网签面积为27.89万㎡，同比上涨51%，而里水贡献了全区网签面积的48%。这意味着，目前佛山市场上仍有大批居住需求，需要被释放，而里水成为了这些人的首要选择。

与此同时，在一系列的数据中，有个信息点尤为值得关注。

据统计，目前有170万人工作、生活来往广佛两地，其中就有超过三分之一的人在里水。

广佛人口跨城流动示意图

而在限购解除后，这批购房人员正大批回流至解限镇街，据了解，目前在里水的购房人员中约90%为非本地户籍人员，且主要来自广州。

上车门槛不断降低！与广州价差超2万/㎡

那么，放开限购后，里水为什么能成为广州客的首选？

除了老生常谈的文化同源和地理优势，里水放开限购后对于广州客来说，最大的变化在于，上车门槛大大降低了！

根据目前政策来说，在广州，无房无贷最低首付为3成，而在佛山，非限购区无房无贷最低首付可以做到2成，即首付25万起就能上车里水，对于一众刚需客而言，实在真“香”！

而且随着央行不断“放水”，这个门槛还在不断降低。

8月22日，央行发布了最新LPR数据，其中，事关大家房贷利率的五年期LPR从4.45%下调至4.3%，直降15个基点！

这是2022年以来的第三次下降，也是典型的非对称降息，已经是第二次房贷利率降息幅度超过了实体利率。本轮降息之后，房贷基准利率直接创下近20年新低。

当天，佛山各大银行便迅速跟进，首套利率均调整至4.1%。再对比下隔壁的老大哥，目前广州首套房贷利率最低依旧维持在4.3%。

以贷款150万，30年期，等额本息为例，这相差的20个基点就相当于，在佛山供同样总价的房子，每月月供可省175元，总利息可省6.3万元。

而在与广州比邻的一众板块中，里水还有着一个较大的优势，那就是，价差！

首先，从6-7月南海区各镇街住宅成交均价来看，里水镇的成交均价为19593.17元/㎡，远远低于同是临广板块的桂城（36836.34元/㎡）和大沥（25982.41元/㎡）。

其次，据克而瑞数据显示，与里水相邻的白云区8月前半月均价48390元/㎡，房价第一高的白云新城板块，更是去到82247元/㎡。

再往东过去，荔湾二手房基本3.5万/㎡起步，天河区珠江新城则站到7-12万/㎡。（数据来源：贝壳二手房）

再看看里水，整体新房均价不到3万/㎡，普遍1.8-2万/㎡，最低仅1.2万/㎡起步，与白云区价差2万/㎡+，差距相当明显。

安全感更强！里水房企健康指数较高

当然，相较于以往，当下楼市环境下，购房逻辑有了重大的变化，置业者越来越倾向于品牌化，因为名企给予的购房安全感更强。

今年5月，南方产业智库发布了2021年中国上市房企60健康指数（HFI-60）报告，已经发布年报的房企中，32家房企处于“健康”。

根据南方产业智库分析，健康指数进入TOP10行列的房企有中海发展、保利发展、万科集团、碧桂园、新世界发展、华润置地等；“三道红线”全绿的房企则有越秀地产、远洋集团、招商蛇口、华侨城等。

而对比目前里水市场上在售的楼盘，基本都来自以上这些“健康”的品牌房企，如产城大盘碧桂园广佛里智慧慢城、超级大盘保利紫山，以及里水城区中近一两年新入的龙光越秀和阅玖章、远洋北控天成、美的滨湖学府等。

此外，根据官方资料显示，截至2022年8月10日，里水镇在售主要项目商品住宅库存面积共46.44万㎡，消化周期为12.91个月，处于合理区间。（中国社科院给出的商品房库存去化周期的合理区间在6-18个月）

最新发展规划出炉！城市升值潜力大

“里水发展的最大机遇是什么？是广佛全域同城。”这句话，来自里水镇党委书记黄伟明在南海区里水镇第四届人民代表大会第三次会议闭幕现场的发言。

从这我们能看出，里水在释放一个强烈的信号：要下重本去与广州联动发展。

当天，里水还重磅发布了一份产城融合发展规划研究，在这份研究中，可以清晰看出，未来几年，里水从城市升级到城市升值的趋向！

里水城区实景 来源：梦里水乡

强中心战略应运而出，打造“广佛青创城+里水城区+里湖新城”30平方公里的新中心城区，今年计划拉动 717亿元 推动里水新中心城区建设，以空前力度推动城市转型升级。

里水六大特色产业片区分布示意图

同时，加快对外交通骨架路网建设，形成快速连接广州佛山中心城区的路网系统。

里水交通规划图

打开里水交通规划图可见，辖区内有多条纵横交通主动脉，包括纵向的广佛环线、桂澜路北延线、佛山一环等，横向的增佛高速、广佛肇高速、建设大道、军民路东延线、官和路东延线等主干道及碧江大桥、沉香大桥等要道。

其中，里水有轨电车已进入基坑开挖及主体结构施工阶段；广佛环线（佛山西站至广州北站段）中的狮山段已动工；沉香大桥日前公示了环境影响报告书，预计2023年1月开工建设。

广佛环线走向示意图

沉香大桥公示图

以上这些规划落地后，本身就具备地理优势的里水，与广州的联系只会越来越紧密，未来的潜力也只会水涨船高。

最后，借用里水镇党委书记黄伟明一句话来总结，“人家刚出发的时候，里水已经在路上”，从最近的一系列动作来看，在广佛全域同城的大背景下，里水凭实力占得先机！