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  广州旧村工业园改造，终于迎来破冰时刻。

  近日，广州市规划和自然资源局公开征求《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）（公众征求意见稿）》（下称：《意见稿》）。

  《意见稿》提到，将挑选广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目，并且提出支持试点项目实施的土地规划管理若干措施，探索可复制可推广的经验做法，打造村镇工业集聚区更新改造的“广州样板”。

  《意见稿》内容5个方面，包括试点项目遴选、土地规划管理支持政策、实施保障措施等，共有18条细则。

  试点项目遴选要求分为4个方面，详见下图。 

  土地规划管理支持政策共有9条细则，提高改造主体积极性、提升改造动力、提高产业用地配套设施比例、提高土地利用效率、鼓励实施连片改造、鼓励企业参与改造、支持产权分割。

  划重点来看：

  已纳入图库且保留现状地上建筑物的未完善手续的历史用地，罚款后，可按现状建设用地类完善历史用地手续，保留现状地上建筑物确权按现行规定、程序办理。

  急需建设且存在规模缺口的，可申请市级预留规模。

  试点项目已纳入标图建库范围内，无需抵扣留用地指标；未纳入标图建库范围，按照历史遗留建设用地面积50%抵扣留用地指标；

  工业用地可建配套行政办公和生活服务设施的计容建面不大于总计容建面30%，且该部分建面不额外计收土地出让金；独立占地建设的，用地面积不大于总用地面积的10%；

  试点项目应当通过高水平城市设计提高空间品质、景观风貌，其工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0；

  支持试点项目灵活探索利益共享机制，充分运用集体土地转为国有土地政策；

  试点项目可以由政府招商、企业代建、多主体合作改造和运营，探索“多渠道+定制化”建设管理模式；

  试点项目内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。

  为什么广州会在此时发布《意见稿》？目前，村级工业园改造现状如何？《意见稿》会带来哪些影响？下面一一解读。

  若用一句话来说，广州村级工业园改造正在破冰。

  村镇工业集聚区草案发布的原因是，今年1月份，广州首次提出了“产业第一、制造业立市”，做强新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康三大新兴支柱产业。

  村级工业园，是广州经济发展的重要动力之一，特别在上世纪八、九十年代，依靠着“三来一补”企业在农村集体建设用地上爆发式增长，广州实现了经济腾飞。

  我们熟悉的中大布匹市场一带旧村，白云黄边村化妆品、服装制造、汽车修理的村级工业园，有着“广州最大汽配城”的陈田村村级工业园、番禺左边村珠宝工业园等。

  在我国加快转变经济发展方式背景下，村级工业园土地低效、产业低端、环保消防治安等问题反而成为了经济发展的“短板”，广州想要再次实现经济腾飞，需要对市内村级工业园进行升级和改造。

  早于2019年7月份，广州审议通过了《广州市村级工业园整治提升实施意见》（下称《实施意见》），并与《广州市村级工业园整治提升三年行动计划》(2019—2021年)同步落地实施。

  彼时，官方统计数据显示，广州市共有2705个村级工业园，总面积约131.62平方公里，用地面积约占全市现状工业用地面积的30%。其中，传统的服装、化妆品、皮革皮具、五金等加工制造以及仓储、物流等行业占比超过80%。

  这次摸查中，村级工业园的产能低效的问题暴露无遗。数据显示，村级工业园产值仅占广州市工业企业总产值的10%；税收仅占全市工业企业总税收的6%，村级工业园面积大、但产值和税收占比低。

  改造、升级已是迫不及待。

  广州在《实施意见》提出，村园提升主要目标任务是通过“关停淘汰一批、功能转变一批、改造提升一批”分批次、有步骤地进行村级工业园整治提升。

  2021年收官之年，广州市三年时间完成整治提升村级工业园超33平方公里，新增固定资产投资超580亿元，引入优质企业超5700家，新增就业岗位超14万个。

  太古仓、珠江琶堤、信义会馆等都是工业遗产活化的样本，小鹏汽车产业园、海珠同创汇、天河智汇PARK等产业示范园区，以及将要改造为“广州设计之都”的黄边村、正在开展改造的五龙岗村村级工业园二期项目等。

图源：广州乐居

  当下，广州村级工业园改造只是走了四分之一的路，未来还有很长的路要走。况且，在近几年村级工业园改造实施过程中，遇到了动力不足、土地整理难度大利益平衡难、产权复杂等问题。

广州设计之都效果图（最终以官方公布为准）

  此时，广州村级工业园改造需要政策进一步松绑或引导，激发市场动力。此刻，《意见稿》的发布，是《实施意见》的进一步落地、细化，有望为市内村级工业园提速、增效。

  比如，在破解历史用地手续问题上，对于没有完善手续的历史用地，可以按现状完善手续；对于急需建设的项目，可以申请市级预留规模；

  加快改造速度的新规上，已纳入图库的项目，按流程进行，无需抵扣留用地指标；未纳入的，按历史遗留建设用地面积50%抵扣留用地指标；

  提高市场主体参与积极性上，将行政办公和生活服务设施计容建面标准设为“不大于30%”；工业用地容积率设为“不低于3.0、不高于5.0”；支持项目利益共享机制，探索多主体合作改造和运营的模式，以及支持产权分割转让。

  简单理解为，增加村级工业园改造中可获利的空间，积极提高社会主体和资本共同参与。

  根据一份流传文件显示，广州村级工业园改造计划共有541个，占地面积1599公顷，盘活用地面积1599公顷。

  同时，广州旧厂房改造计划共有306个，用地面积2024.3公顷，标图建库面积1838.2公顷。

  那么，对标样本是谁呢？答案是：顺德。

  《意见稿》提到，广州将学习借鉴顺德等地村镇工业集聚区改造先进经验，提出试点先行、以点带面、分类分策稳步推进村镇工业集聚区更新改造的工作思路。

  实际上，2021年10月份，顺德村级工业园改造模式成为了广东省、佛山市的学习经验。彼时，顺德区发布了《村级工业园区改造标准体系规划与路线图》，更早之前发布了《村级工业园升级改造工作指南》（下称：《指南》）。

  《指南》系统总结了“顺德经验”，包括改造模式、工作流程、工作内容、工作机制与组织保障等，以及提炼出顺德村级工业园升级改造常用的九种模式，即政府挂账收储、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主改造、一二级联动开发等。

  没有“村改”前，顺德区与广州市面临同样的问题，382个村级工业园占已投产工业用地70%，仅贡献税收4.3%，产能落后、安全生产隐患、环境污染等问题阻碍着经济进一步发展。

  官方数据显示，2020年，顺德农村集体资产总额183.5亿元，集体经济收入43.9亿元，较“村改”前分别增长了63.4%、31%。同时，村民分红明显有所增加。

  坊间有个说法，“村改”之后，相当于再造了一个顺德。

  跟着顺德村改模式，广州能否再造一个“广州”，值得期待。