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  乐居买房讯近来佛山法拍房热度居高不下，根据相关权威机构公示的《《2021年广东省法拍房研究报告》，佛山2021全年成交2442套，平均5.48人抢一套房。法拍房为何会受到了不少购房者的热捧？最大的原因是价格低，大多数法拍房均价远低于市场价，不少人冲着“捡漏”心态入场。但法拍房真的值得上车吗？不妨先看懂法拍房相关知识！

  法拍房来源

  先带大家了解一下什么是法拍房。法拍房从字面意思上理解是法院拍卖的房产，换句话说就是被法院强制执行拍卖的房屋。

  那问题来了，这些房屋都是从哪儿来的呢？一般情况下，法拍房的来源主要有四种情况，分别是商业贷款、民间借贷、司法没收产生以及无主财产。目前佛山法拍房主要来源是商业贷款，简单来说是购房者向银行贷款购买了一套房产，但购房者当不能按时偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求将购房者的这套房产通过拍卖变现来偿还。

  4月佛山至少有160套法拍房

  据乐居小编不完全统计，佛山五区4月份均有法拍房将进行竞拍，合计160个项目。顺德区法拍房项目最多，共有58个，顺德区内最多法拍房项目集中在容桂，乐从和大良也较多。

  居于第二是南海区，4月份共有45个法拍房项目将进行竞拍。南海区内桂城板块法拍房项目最多，有12个项目，然后是大沥板块和罗村板块。

  三水4月份也有26个法拍房项目即将拍卖，主要集中在西南板块。

  禅城和高明项目较少，分别为15个和16个。

  值得一提的是，根据拍卖平台的竞买公告可知，部分项目若想参与竞拍，竞拍者需要购房资格和农村宅基地分配资格。

  2021年12月19号国家最高人民法院出台了全国首个系统性的司法拍卖房政策，并且从2022年1月1号起正式实施，该法拍房政策中明确指出对于存在房地产限购政策的城市，不具备购房资格的不能参与司法竞拍。佛山是具备房产限购政策的城市，这也就意味着在佛山限购区买法拍房需要具备购房资格才能参与竞拍。

  竞拍法拍房流程

  若符合参与竞拍条件的购房者应该如何买法拍房？竞拍流程相对简单，首先是拍卖平台会公示房源，如阿里拍卖、京东拍卖、公拍网等；其次是缴纳保证金，看中心仪房源后需要在正式拍卖前1-2天上交保险金，保险金金额一般为起拍价的10%-20%。

  在正式拍卖当天通过不断的出价、竞价，在竞拍活动结束前5分钟再也无人出价，则由最高价者竞拍成功，此前交的保证金可抵扣成交价，因此只需交剩余尾款。竞拍成功后需要交接确认书、执行裁定书、协助执行通知书，最后房产解封，办理过户手续并缴纳相关税费就能取得房产证。

  值得注意的是，参与了竞拍但没能竞拍成功者，保证金会在3-5个工作退还。如果成功竞拍房源但悔拍的，保证金不会退还。

  法拍房面临风险

  可能很多网友觉得佛山五区均有法拍房，价格低且竞拍流程不算复杂，想抱着“捡漏”心态参与，但竞拍法拍房仍面临较大的风险和问题。

  第一、法拍房可能存在高额税费。买法拍房也是需要缴纳税费的，而且税费大多数是由购买方来承担，看着这税费和二手房税费差不多，但是有的法拍房税费很高，比如未满2年的房子要缴纳5%左右的增税费、存在直系亲属赠与的房子要缴纳20%的个人所得税、公司名下的房产要缴纳高额的土地增值税等。

  第二、隐性费用多。大部分法拍房的“内在”的情况只有竞拍成功解封后才能实际看到，因此不少人收到房屋后才发现房屋存在质量或结构问题。若屋内破坏状况严重，还需要花费大量的维修费用、装修费用等等。此外，原业主所欠下的物业费、水电费等等都是新业主来承担。

  第三、房产的占有使用情况。虽然购房者拿下了这法拍房的所有权，但房子的占有使用可能会被原业主对的债权人或家人所掌握，他们不肯配合的话，这房子买了也没办法入住。

  第四、有租赁导致没法入住。同样是买了但可能存在没办法入住情况，由于我国目前实行的是“买卖不破租赁”的制度，如果法拍房存在“租赁在先，抵押在后”的情况，比如法拍房在拍卖前有和租客签了长达20年的租约，购房者是无权要求原来的租客搬走腾房，那可能就要等个10年才能入住。

  第五、户口和学籍问题棘手。法拍房可能存在挂有户口且还没迁出的情况，这也就意味着购房者竞拍成功后存在不能落户的风险，这对孩子的上学问题也会产生影响。由于户口问题系由公安机关的户政科负责，如果原户主不配合，那么买受人无法将其户口迁出。法院虽然可以将房屋卖给买受人，但也无权强制原房主迁出户口，毕竟户口问题不属于法院管辖的范围。户口迁不进来，意味着子女就学等问题无法解决。

  此外，购买法拍房可能还会面临产权问题、多重查封、抵押等风险。

  给购房者的建议

  作为“危与机并存”的法拍房，若购房者真想参与竞拍，可参考下这些建议。首先是参与竞拍之前最好先通过各种渠道了解房源信息，例如走访下房源附近的街坊邻居，了解原业主的欠款情况、房屋的租赁情况等；其次在竞拍前房源若有集中看房环节，则尽量短信预约集中看房，若没有该环节也尽量向法院申请提前看房，对房屋内部结构、质量方面有大致的了解，估算下装修或维修费用；最后是有必要的情况下尽量聘请专业律师进行尽职调查，根据律师出具的法律意见书中的风险提示再决定要不要买。

  法拍房虽然价格低，但面临的风险也高，所以小编仍是希望大家先三思而后行。

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       编辑:ChinZ 审校：hummy