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  “过去的大半年，中国地产行业经历从未有过的大变局。这大半年，我听得最多的一个字就是‘难’：销售难、融资难、回款难、应对做空难……”在3月24日举行的旭辉控股(00884.HK)2021年年度业绩会上，旭辉董事局主席林中表示，他始终坚信，房地产是永续行业，现已走过黎明前最黑暗的时光。 

  2021年，旭辉实现销售额2473亿元，累计销售回款2403亿元，同比增长20%，创历史新高；签约回款率超95%，保持行业高位。 

  林中表示，2022年，旭辉可销售货值约为3600亿元，目标是保持权益销售额稳定。未来，旭辉不再只关注销售额规模，更关心权益销售背后的销售含金量和利润。

  净资产首破千亿元

  2021年，旭辉正式迈入“三道红线”绿档区间。报告期内，旭辉的净负债率为62.8%，现金短债比为2.6倍，剔除预收账款的资产负债率为69.7%。资产方面，旭辉总资产首次超过4000亿元，净资产首次跨过1000亿元大关，同比增长28%。 

  旭辉执行董事CEO林峰介绍道，2021年，旭辉继续保持对回款的关注。在2473亿元的销售规模中，销售回款达到2403亿元，同比增长20%。

  “这样的回款成绩让旭辉在行业比较困难的时候，确保了现金流的安全。我们的营业收入结转1078亿元，取得大幅增长。净利润是123亿元，四大国际评级机构维持稳定评级和平稳展望。”林峰进一步表示。

  2021年四季度以来，旭辉持续聚焦北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市，积极参与土拍。2021年，旭辉新增货值2056亿元，一二线城市占比达84%。

  不过，受政策和行业影响，旭辉的毛利率受到挤压。

  年报数据显示，旭辉利润123亿元，同比增长3.6%；归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%。 

  据旭辉CFO杨欣判断，随着行业波动逐步进入到尾声，未来行业毛利率修复是大概率事件。

  “对旭辉而言，除了开发端保持高于行业平均水平毛利率以外，未来商业代运营、代建业务、长租公寓等方面的业务收入逐步增加，非房地产开发收入对提升毛利率会产生较大的帮助。” 杨欣进一步表示。

  回应做空

  此前，瑞银指出，旭辉存在600亿-900亿元表外负债。对此，旭辉管理层人士在发布会上作出解释。

  “当前，旭辉的表外负债只有203.92亿元，去年年末下降了19%。经审计，旭辉对外担保是157.88亿元，旭辉从来没有为合作方提供超额担保，我们都是按股比来做正常担保，风险相对可控。” 林峰表示。

  旭辉管理层人士还指出，旭辉不断加大土储中权益的占比，当前在手项目的并表比例约56%，而非35~45%。而对于合作项目，旭辉只需要承担对应自身股比的负债，而非所有负债，600亿-900亿元负债，是基于项目负债总和推导得出，显然与现实情况背离。

  2022年是旭辉“三五战略”开局之年。按照林中的规划，旭辉将减少对规模上的诉求，聚焦在发展质量、发展品质以及效益上。“三五战略”的目标是做强、做厚和做久。

  “我们要穿新鞋，走新路。”林中表示。

  具体而言，“三五战略”包括同心圆战略、将核心主业进一步做强做厚、轻重结合、从纯住宅开发的经营模式转向“开发+持有”资产运营、从传统“三高”运营模式转向低负债、轻土储、高效率、低成本等。

  在林中看来，行业虽然总量见顶，但韧性强、体量大、容量大。存量时代，房地产行业仍可维持开发面积10亿平方米以上、销售额15万亿元以上的规模。随着房地产去金融化、去泡沫化的深入，行业将从紧缺时代迈向产品和服务品质快速提升时代。同时，行业从增量时代会逐步过渡到存量时代，过渡期可能需要10~15年，即将迎来C-Reits的春天。

  “预计2022年市场会呈现出前低后高、逐步复苏的态势。虽然3~4月的小阳春不太明显，但我们期待5~6月小阳春的到来。”林中表示。