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  乐居买房讯  买房路上总遇“坑”？说好的送车位但没有兑现承诺？延期收楼怎么处理？遇到问题不要慌，正确的避坑姿势学起来！

  日前乐居“楼市下午茶-小编面对面”视频直播栏目邀请到了来自广东商达佛山律师事务所的资深律师李鸿辉先生做客直播间来教教大家如何正确的“避坑”！想知道都说了哪些干货？那就接着往下看吧！

  Q：较多的楼盘会推出送车位、免交一定期限物业费等广告吸引购房者，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

  A：这类问题非常多见，有些是开发商的一些宣传手法，有些是渠道中介为吸引客户看房或买房的口头承诺，为避免承诺的东西无法履行，建议消费者保留相关的宣传或广告资料，并最好在签订购买意向书或认购书支付诚意金或定金之前要求开发商对赠送车位或物业费作出书面的承诺以保障自己的权益得到实现。

  Q：开发商延期交房，业主应该怎么处理？

  A：这种情况，消费者一般只有两个选择，选择一：继续等交付并要求开发商按合同支付违约金，选择二：跟开发商解除合同，也就说退房。

  退房需要满足一定的条件，需要看双方合同的约定关于开发商逾期交楼多久后，消费者有权选择退房。

  同时建议消费者在选择退房的时候一定要慎重考虑，第一，如果你购买的房产是向银行按揭购买的，你就需要自筹资金还清银行贷款后才可以申请退房，第二，目前不少开发商的资金比较紧张，即使消费者申请办理退房手续成功，退房的房款可能要比较长的一段时间才能收到，因此存在比较大的风险和不确定性，这个需要消费者去慎重选择。

  Q：国家是如何规定开发商延期交房的违约金呢？

  A：延期交房的违约金一般都是根据双方签署的购房合同约定的标准去执行的，一般按日万分之一到万分之四不等。如果双方对延期交付房屋的违约金无进行约定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》俗称司法解释，第十三条的规定，可按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  Q：有哪些常见的问题是房屋质量有问题？什么情况下能要求开发商退房退款呢？

  A：最常见的都是漏水和开裂，这些都是建筑工程的通病。如果房屋存在质量问题要求开发商退房的话，要求就比较严格了，因为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付适用或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验属不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。简单来说，因质量问题要求开发商退房退款的条件要满足是房屋主体结构不合格或者是房屋质量问题严重影响正常居住，这两个条件的其中一个方可。

  Q：收楼过程中发现发现装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

  A：装修问题特别是精装房的问题一直是房地产消费领域的纠纷的一个痛点。由于装修是一个复杂的系统工程涉及的材料、工艺，施工人员的手艺等众多复杂而且无法量化的问题。往往出现消费者参观的样板房与自身实际交付的房屋存在较大的落差，再加上好的消费者对装修都是一知半解的，根本无法识别个中的问题所在。

  建议消费者在购房的时候，对开发商装修所用主要的材料和牌子最好进行书面的确定，在收房的时候发现货不对版的，可以要求开发商进行更换和修复。同时，建议消费者尽量去选购装修质量和口碑比较好的品牌的开发商的房子。事前的谨慎对比选择更胜于事后补救。

  Q：高明某项目的业主们去收楼，物业却要求业主们签物业协议才给收楼，物业协议中也有很多不合理的地方，这种情况属于霸王条款吗？

  A：先签订物业协议才能收楼的行为属于霸王行为，不属于霸王条款,这些行为不合法的。霸王条款一般有如下特征：一、条款一般是经营者单方提供的格式条款，二，权力义务不对等，逃避经营者的应尽义务并排除消费者权力的，三，违反公平和诚实信用原则的。

  Q：收楼时发现房屋面积缩水应如何处理？

  A：套内面积的缩水要看缩水面积的程度，按照一般的交易习惯和合同约定，面积误差的绝对值在3%的范围内的，开发商应当向消费者退还缩水面积的购房款，如果面积误差的绝对值在超过3%，消费者可以根据合同约定要求退房。如果消费不退房的，消费者可根据合同约定要求开发商退还缩水面积的购房款。

  Q：签订购房合同时需要注意哪些地方？

  A：第一、注意价款和房屋面积，合同上的费用与实际支付的价格是否一致以及合同上所写的房屋总面积、套内面积与公摊面积，当实际交楼时发现套内面积缩水在3%范围内时，消费者有权索取缩水面积的购房款。

  第二、注意日期和违约金的规定，合同中的交房时间需要具体到年月日以及所办理的房产证期限，延期交房以及逾期办证的违约金比例也需要看清。

  第三、注意房屋的装修标准、相关数据，装修标准包括房屋装修所用的材料、采用的工艺，或是所赠送的家电品牌，房屋相关数据是指房屋的层高、主体结构数据等。

  第四、注意房屋的使用设备，例如天然气、供暖设备或直饮水系统、新风系统等。

  除以上四点之外，签订购房合同时所需要注意的细节较多，购房者需要多留意。

  买房子的路上容易“踩坑”，如果你也在买房的路上遇到什么问题，不妨扫描下方二维码，加入我们的“乐居避坑交流群”参与讨论，李律师也会偶尔在群内为大家解答各种问题的哦！

作者/编辑：ChinZ 审校：胡梦吟