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  乐居买房讯 前言：涨了跌了？现在的房价值得入手吗？虎年第二个置业窗口期“小阳春”即将到来，乐居佛山探春带你逐个睇，超多路线！超多猛料！搜罗最新一手资讯+优惠！【直播：2022乐居虎年探春】  

  2022佛山楼市探春第五站，乐居小编来到了南海里水，作为传统的广佛交界板块，如今市场下，临广片区还吃香吗？

  里水城区线：远洋北控天成、龙光越秀和阅玖章

  展旗峰片区：美的滨湖学府、保利紫山、深业旗山雅苑、碧桂园南海悦城

  沙涌线：碧桂园云樾金沙、宏宇天御江畔、美的东樾湾

  金沙洲线：正荣新希望金洲府、新希望金沙公馆

  远洋北控天成

  双省一级公立学校旁！吹风2-2.5万/㎡

  里水线的第一站，乐居小编来到了远洋北控天成，该项目位于里水中心城区，约100米范围内就有里水中学、里水中心小学两所省一级公立学校！享有优质的教育资源，项目目前推出1座高层住宅，涵盖建面约85/95/109㎡的三四房户型，2梯6户设计，共190套，带装修发售，预计2024年6月份交楼。

  项目占地约3.8万㎡，总建面约11.3万㎡，规划6栋高层洋房，楼高均为33层，涵盖2梯6户、2梯4户设计，点式全南向围合布局。项目暂未取得预售证，销售表示目前吹风价为2-2.5万元/㎡。

  立足于“建筑·健康”理念，项目打造了5H园林，绿化率达30%，楼间距最大超100米。社区内部打造约9900㎡健康园林，涵盖约450㎡中心泳池、景观会客厅、环泳池休闲步道及星空主题儿童乐园等全龄段配套。

  项目西侧还将配建约6700㎡儿童成长主题乐园，拟打造24h全龄乐活空间，涵盖儿童乐园、篮球场、羽毛球场等设施。值得一提的是项目还将配建约4500㎡公立幼儿园——里水中心幼儿园。

  项目目前开放了95㎡及109㎡四房户型的异地板房。其中，95㎡做到了3+1房2厅2卫，109㎡做到了南北双阳台对流，两个户型实用率相对较高，据现场销售介绍，实用率高达9成。

  95㎡户型，入户多了一个阳台面积，实现3+1房设计。厨房大小合适，拿、洗、切、煮的动线也比较合理。此外三开间朝南，次卧带有L型飘窗设计，270°视野无遮挡。

  95㎡板房实景

  109㎡户型，3+1房设计，4开间朝南，除了客餐厅通过双阳台可实现南北对流，主卧也以南北双飘窗的设计实现了对流。

  109㎡板房实景

  项目周边规划有里水有轨电车梅冲站1.5km；目前里水有轨电车一期已开工。广州槎头至狮山城际站，也已纳入佛山市2030年轨道交通网。其附近更规划有地铁8号线贯穿白云、里水，距离项目500m规划有站点里广路站。

  从区位来看，项目位属里水城区，紧挨着里水中学、里水中心小学，有里广路、佛山一环等城市主干道。另据新联规控显示，规划片区将建设成为里水镇中心城区配套的环境优美的商住服务区。

  龙光越秀·和阅玖章

  最高卖到2.8万/㎡！预计3月底推新

  随后，小编来到梦里水乡河畔的龙光越秀·和阅玖章，目前项目在售5、6栋住宅，20层高，2梯4户，户户朝南，主打建面约95-125㎡三四房，带装修发售，整体均价约2.1-2.8万元/㎡，预计2023年12月收楼。

  “我们这里基本都是本地客为主，广州客很少”，回顾当时项目首开，小编还偶遇有对桂城夫妻现场下单。

  据销售介绍，和阅玖章目前最好卖的户型是115㎡四房户型，在售房源中仅剩顶楼，该户型四面宽朝南，带南北双阳台，还有全屋飘窗，性价比较高。

  项目预计3月底或4月初推出3、4座，同样20层高，2梯3户设计，面积涵盖建面约125/135/140㎡全四房户型，预计带装修价格不超过3万元/㎡。

  目前项目销售中心开放了两大异地样板房，分别是95㎡交付样板间及115㎡精装样板间。

  95㎡交付样板间

  115㎡精装样板间

  从项目位置来看，龙光越秀·和阅玖章地处梦里水乡景区旁，且毗邻富寿园、艺术河畔等一河三岸景观地带，景观资源相对丰富，周边有万冠广场、里水中学、里水第一城等综合配套，生活氛围浓厚。

  值得一提的是，龙光越秀·和阅玖章项目所处地块由龙光于今年6月斩获，成交楼面价约17554元/㎡，目前是由越秀操盘。

  保利紫山

  尾盘清货！后期还将拿一块地

  展旗峰片区的第一站，小编来到了保利紫山，目前处于清尾盘状态，还剩两栋住宅产品。

  其中，【紫晨】主推建面约78-125㎡三四房，均价约2.1-2.7万元/㎡，离幼儿园和展旗学校较近；据销售透露，项目后续还将拿一块地，打造新的一期，目前该地块还在与村民洽谈中。

  【紫山府】主打102㎡三房，1梯2户，带装修均价1.7-1.9万元/㎡起，该组团比较靠近路边，预计年底交楼。关于新品，销售称：“预计下周加推紫晨2座78-125㎡，均价大概2.1万元/㎡。”

  保利紫山沙盘+板房实景

  作为已经开卖了10年的大盘，目前已有超八千的业主入住，生活氛围浓郁。项目占地3000亩，容积率为1.27，建筑面积超100万㎡，规划有别墅、多层洋房、高层洋房、商业、会所等，配建有展旗学校和美加仑国际幼儿园，现已开学；还有近3万㎡的底商+1.6万㎡的商业街，目前已经开业；以及一山一湖三公园，自然环境丰富。

  深业旗山雅苑

  现场冷清！准备降价，下周出结果

  紧接着，小编来到保利紫山对面的深业旗山雅苑，售楼部比较冷清，只有一名销售在案场。据销售介绍，过年后项目向总部发出向下调价的申请，预计下周之后才有回复。

  “如果有顾客来看，真的喜欢的话，我们也叫他晚点再过来看看，因为现在价格还没有确定下来”，销售表示。

  目前在售3座主打84/85/88㎡三房，114㎡四房，2梯4户，楼高25层，带装修发售，均价约20000-21000元/㎡，目前楼层选择仍较多。

  项目于2020年开盘，然而至今在售的仍是3座，去化仅45-47%。

  项目共规划4栋高层住宅，其中，4座为须交付给政府的人才住房，据说已经交付给政府了。而1/2座则将主打复式户型，后期推售，具体面积尚未公布。

  从现场来看，该项目已经封顶，拆除了外脚架，预计今年12月交付。

  项目建设实况

  美的滨湖学府

  吹风2.6-3万/㎡！最快3月中下旬开卖

  随后，小编来到了还没有正式开卖的纯新盘——美的滨湖学府，位于南海区金沙洲里水大道南旗峰小学旁，将首推2座建面约93-132㎡三四房，预计最快今年3月中下旬开卖，吹风价2.6-3万元/㎡，目前冻资2万可享98折优惠。

  据悉，项目只有1、2、7座的10条梯腿均可以一线望湖，以及湖对面的旗峰中学，其中首推的2座，距离碧湖约20米，93㎡东北向正对湖景，主卧的270度大飘窗可以将湖景尽收眼底。

  93㎡三房

  128/132㎡的户型相同，横厅设计采光充足，最大的亮点是主卧带有独立的衣帽间，面积较大，也可以用做书房。

  从现场工地来看，目前在建的楼栋建设进度达三分之一，预计2023-2024年交付。

  “主要的客户是广州来的，目前冻结有意向的情况也比较理想，有一百多这样，因为首推2座也就105户。”

  美的滨湖学府总占地约2.7万㎡，总建面约7万㎡，绿化率为30%，容积率为2.5，物业费为2.7元/㎡/月，总计住宅652套。

  该项目由7栋住宅楼构成，其中，1座、2座、5-7座楼高19层，3、4座楼高20层，楼下均有6米的架空层，小区配建有商业街和约5000㎡的湖畔公园。

  值得一提的是，美的滨湖学府所在地块原为甘蕉荔枝园改造项目，原属里水甘蕉、甘蕉村合同股份合作经济社。在去年年6月，美的置业以总价114600万元斩获该地块，折合楼面价约16174元/㎡。

  碧桂园南海悦城

  入市待定！主打89-210㎡住宅

  紧接着小编来到了另一个纯新盘——碧桂园南海悦城，展厅同样也没人，销售也比较佛系，问及开售时间以及吹风价，只是说没那么快，还不确定。

  据悉项目最快第二季度入市，首推5号地块1/6栋，其中，1栋楼高26层，2梯6户，涵盖89/96/105/125㎡；6栋楼高16层，2梯2户，主打210㎡，共30套，均为带装修发售。

  据了解，碧桂园南海悦城定位为南海商脉中轴千亩综合大城，由14个地块组成，占地约64万㎡，计容总建面约131万㎡，项目业态包含集产业、教育、生态、住宅、办公一体。

  住宅方面涵盖4宗地块，分别是5号地悦林、6号地悦邻、7号地悦活和8号地悦尚，共规划约4300户。其中，首推的5号地块悦林占地9.4万㎡，共规划7栋住宅，合计965套房源，位置上，南面挨着规划的九年一贯制学校，东面临山，未来规划生态走廊，可直通山体公园。

  配套方面，项目沿大甘路一侧规划约27万㎡的碧乐城商业组团，涵盖购物中心、公寓、写字楼业态；商业组团以北规划10万㎡教育配套，为一所九年一贯制学校（30班初中、36班小学）；同时，整体项目配套3所公办幼儿园，以及打造“两高四新”产业——大冲科技园。

  碧桂园云樾金沙

  受信贷放松影响，来看房的人多了

  “3月后客户到访量有所提升，每天大概带1到2台客，可能受信贷放松等因素推动吧。”一位碧桂园云樾金沙销售向乐居坦言，开年受广州疫情影响，的确遭遇过一段比较冷清的时候，毕竟项目有一般以上的客户来自广州。

  位于里水沙涌里水大道南旁的碧桂园云樾金沙，据销售介绍，自从2019年12月开盘以来，两年多已累计销售1600多套，而项目合计2300套货量。

  目前项目主推5、6、7、11、12座，整体均价2.2-2.5万元/㎡，主打建面87-123㎡三四房，其中87/96㎡的小户型比较抢手，楼王12座最贵可以卖到3万元/㎡，另外小地块也处于清货阶段，均价可以去到1.9-2万元/㎡，即整个小区剩8、9、10座待入市。

  除了价格因素之外，碧桂园品牌还是较受大家信赖，早期开卖的楼栋合同约定今年12月交楼，可能还会提前，目前主推楼栋预计明年10-12月也会陆续交楼；加上云系产品，是碧桂园高端的产品线，装修交付标准也比较高；此外，户型实用率普遍达到九成，以及园林会所等配套……现场销售如是总结本项目的优势。

  据了解，项目总占地约8.3万㎡，总建面超34万㎡，总户数约2300户。整体采用围合式布局，规划15栋住宅和1栋办公，住宅均为26层高，基本都是2梯6户设计，为集办公+酒店于一体的教育主题综合体。

  值得一提的是，项目配套1所12班幼儿园和1处新能源交通中心，打造约3.2万方中央园林、超7000方樾时光商业街，整体绿化率高达约48%。

  每栋住宅楼栋均采用了层高5米的双入户大堂设计，利用首层架空层，打造出15大功能主题，涵盖书吧、健身区、儿童游乐天地等，乐居现场观察到，部分园林、会所等设施已初备雏形，不过项目出门就是高速路口，部分靠近路边的单位或有一定的噪音影响。

  美的东樾湾

  清低楼层尾货！单价2.2-2.5万/㎡

  乐居一踏出云樾金沙项目售楼部，门外就有人招呼，“哥们，看房的吗？”“踩盘”，“踩盘也没关系，都可以去看看。不远，看到那几个大字没有，美的东樾湾，踩上电动车过条桥就到了。”

  据乐居了解，项目首推的1、2座在清低楼层尾货，广告宣传“清栋时刻，最后16套”，目前在售11、12座，涵盖建面85-125㎡三四房，主打广州客以及本地客户，主要卖点是江景、园林、智能家居，整体均价2.2-2.5万/㎡，比较贵点的卖到2万6、7也有。

  当天上午除了中介方组团来培训之外，就在乐居于销售中心逗留的一个小时期间，陆续观察到有5到6组客户前来咨询，其中一组夫妻目前在广州工作，比较意向的单位为85㎡，做到了三房两厅两卫，“85㎡与95㎡格局差不多，后者要大概贵个30来万吧。”

  从户型来看，小户型主卧普遍设有270°的飘窗视野，加上飘台设计至天花板上方，省出了不少空间，实用率都在这里9成以上。与此同时，作为美的置业旗下项目，另一个重要卖点是智能家居装修，从语音场景面板，到智能燃气探测器等，对年轻家庭具有一定的吸引力。

  从整体规划来看，项目占地约7.4万㎡，计容总建面约18万㎡，规划12栋高层，楼高均为28层，2梯5、6户设计，围合式布局，住宅总户数1580户，自身拥有约5000㎡社区文化中心、东樾湾将书吧、约2000㎡农贸市场，配建一所15班的公立幼儿园。

  据了解，美的东樾湾前身为湖洲村改造项目，当时拿地楼面价约12658元/㎡，为美的置业里水首盘，目前项目由招商蛇口负责操盘。

  新希望金沙公馆

  超9成广州客！近期将推4座新品

  位于金沙洲板块的新希望金沙公馆，目前在售1、2座，主打86-117㎡三大户型，整体均价2.7-3.3万/㎡，预计2023年9月收楼。

  “广州客占比达到了99.5%，我们这里是真正广佛交界，基本都是在广州上班的外地客。”销售透露该楼盘客户群体主要广州上班族。

  “我们去年2月开卖，一年时间已经去化一半了。南向的户型比较好卖。”

  据了解，项目共由7栋住宅组成，楼高32层，目前6、7座已售罄，在清1、2座余货，预计最快近期推出4座新品，户型涵盖87平三房、117平四房，高层可望江景。

  96㎡户型+板房实景

  117㎡户型+板房实景

  “这里最大亮点是市政公园+洲村田园公园+社区公园的三公园环绕，加上项目楼间距大，整体舒适度很高”。销售坦言：我们项目已经没有竞争对手了，周边的楼盘要么卖完，要么在清尾货。而正荣新希望金洲府的产品与我们也有差异。

  另外，项目北侧约120米即是里水有轨电车规划站点——永润广场站，两站接驳广州地铁12号线，预计最快明年底通车。

  教育方面，项目自建18班幼儿园，明年将移交政府投用，南侧约500米为南海双语实验学校。此外，离项目约800米的新建公办小学——金峰洲小学，预计今年建成投用。

  值得一提的是，奥园已退出该项目，现场所有物料均已改成“新希望金沙公馆”，“对我们没有影响，现在新希望自己运营，物业也是新希望物业，对业主没有任何影响。”销售如是说。

  正荣新希望金洲府

  只剩200套房源！均价2.3-2.8万/㎡

  里广路一路之隔，同属于金沙洲板块的正荣新希望金洲府，目前在售1座 ，2梯4户，主打93㎡两大三房南向户型，另在清2、3座尾货，主要剩天地层房源，北向最低有2.3万/㎡，111㎡价格高些，达2.8万/㎡，带装修整体均价2.3-2.8万/㎡不等，预计明年3月、6月分两批收楼。

  从沙盘可见，该盘2、3、5、6、7、8座已售罄，仅剩1座在售，4座待售。“4座还没有推售时间，等公司通知”。

  “我们小区880套房源，已经卖了600多套，只剩下200套房源，而且全部楼栋已封顶，明年3、6月分批交付，可以说是准现楼，安全交付问题不大，购房者可以放心购买。”销售对小编说道。

  该项目客户也以是广州客源为主，主要是广州白云、越秀、荔湾等上班族或批发市场的新广州人为主，三四房是主流需求。

  111㎡三房

  91㎡两房

  而针对项目运营情况，销售直言：我们项目新希望占股比例较大，且去化进度快，资金回笼也快，财务相对比较健康。

  配套方面，与新希望金沙公馆一样，该项目可坐享永润广场、里水有轨电车、金峰洲小学等一众配套。

  金沙当代阅ΜΟΜΛ

  春节后就没复工！若干房企有意接手

  备受关注的金沙当代阅ΜΟΜΛ，如今现况如何了？

  目前当代置业正深陷债务危机，金沙当代阅ΜΟΜΛ项目开发公司也已资金链断裂，乐居现场观察到，项目工地、销售中心仅有个别留守人员。

  “春节后就没复工，一直停到现在。”销售中心仅剩下一位留守人员，他表示，本来打算五一前卖的，现在哎。后续可能有人接盘吗？乐居问。“这谁说得准呢，反正我个人工资还发得出。”

  此前资料显示，项目占地约7845㎡，仅由2栋住宅和1栋商业楼组成，住宅楼高24-25层。主打建面约57㎡两房、67㎡和79㎡的三房产品，均为两梯六户设计。

  回顾2021年3月，当代置业以总价3.9亿元斩获本项目，折合楼面单价20013元/㎡，贵为佛山历史上首宗突破2万/㎡地块。另据市场消息称，项目吸引了若干意向房企，仍存在重生的希望。

  宏宇天御江畔

  在卖现楼！临江单位贵2000元/㎡

  沿着水口大桥一路下来，便能看到一排已基本建成的楼宇，这就是本次里水线最后一站，位于里水沙涌社区的宏宇天御江畔，目前在售望园林4、5座现楼，楼高均为39层，2梯4户/2梯5户设计，涵盖86-126㎡三四房，近期加推临江8座单位，涵盖建面约86-143㎡三四房，预计今年9月也可收楼。

  价格方面，项目整体均价2-2.7万/㎡，临江8座均价比望园林要高2000元/㎡，价格最低为5座北向的86㎡单位，折扣后可2万/㎡，比较抢手的89㎡单位折后也要2.2-2.3万/㎡，“现楼、准现楼你不用担心烂尾。如果你买现楼的话，更不用等，那最快3月可以收楼入住。”销售表示。

  本项目占地18万㎡，总建面73万㎡，规划19栋高层住宅，楼高39层高，总户数4967户，现场资料显示项目已有2094户业主，“自住需求居多，我们这边投资客不算多。”销售表示，其配建的公立学校同声小学已开学、配建幼儿园也将投用，另外由项目建设的3万㎡商业配建，也已动工。

  未来，项目周边还会建起一座公交枢纽站，一座约1万㎡商业广场、肉菜市场。除了沿线江景之外，销售强调片区有上下沙多个旧改同步推进中，未来片区配套会更趋于完善，其中一河之隔的泌冲大沙工业园改造项目，宏宇也已中选前期整理工作。

  踩盘小结：

  今天一圈走访下来可发现，整个里水楼市分化为两半，其中，里水城区是本地客的天下，广州客踪影难觅，去化比较慢，更多是看重教育配套，还有环境资源。而且在户型设计上，更有特色，南向基本是标配，6米大阳台、主卧双飘窗等，更甚者有盘户型实用率做到9成。

  而金沙洲板块依旧是广州客的天下，主打新广州人，刚需、刚改为主流需求，几乎不愁卖，得益于广佛大桥、里水有轨电车、广州地铁12号线等交通利好，金沙洲板块不仅价格相比里水城区要高3000-5000元/㎡，去化速度还更快。