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  撰文/吴壁生

  【编者按】万马奔腾，潮涌佛山。大湾区燎原之势，广佛超级城初显，近五年超70家外来房企跑步入场，品牌房企不胜枚举，既有借道佛山布局大湾区者，也不乏新晋过江龙攻城略地。无论是本土粤系、闽系、京系还是浙系、渝系，在这里都得凭实力和产品说话。《过江龙入佛记》系列将尽力还原外来各派系房企鲜活的佛山生存史。本期我们将带来“北方房企”——万达集团的佛山浮沉故事。

  第五期主角：万达集团

  所属派系：北方房企

  根据地：大连

  创立时间：1988年

  入佛时间：2012年

  终于等到你！本周四（12月9日），顺德美的万达广场正式开业，顺德首座万达广场来了！信奉“万达速度”“万达广场就是城市中心”，万达广场，在佛山失去“魅力”了吗？

  顺德迎来首座万达广场

  顺德美的万达广场面积约14万平方米，拥有2000+个停车位，目前已引进200+品牌入驻，当乐居约10点抵达商场时，停车场入口已排起长龙。

  主力店为万达影城、嘉荣超市、大玩家、爱婴岛，主次力店有童幻天地、水云间、无印良品、adidas、优衣库、三福、以纯、骆驼户外运动城。

  餐饮方面，书亦烧仙草、奈雪の茶、丘大叔、星巴克、茶百道、COCO、茶亭序等奶茶、咖啡店均有进驻，还有肯德基、必胜客、萨莉亚等餐饮店，品牌都比较接地气，可以满足周边生活需求。

  据了解，美的置业万达广场除了万达广场、星级酒店、精英公寓、餐饮金街、超级市场、创客SOHO等满足吃喝玩乐配套物业，项目还将打造200米的全玻璃幕墙城市地标。

  近年随着大信新都汇 、华侨城欢乐海岸O´PLAZA、顺成大融城、大良保利广场等新商业体陆续开业，大良中心城区商业迎来大爆发，加上此次美的置业万达广场的盛大开业，标志着大良西南片区商业空白得到了有力填补。

  2012年成功首入佛山

  自2012年首入以来，万达进驻佛山迄今已达7年，已接连迎来四座万达广场的开业，还有第五座正加快筹备工作，遍布南海、三水、顺德三区。

  乐居翻阅资料得知，早于2012年5月24日，大连万达首入佛山，以底价20.36亿夺得南海桂城近10万方商住地，具体位于桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段。据当时万达方面介绍，计划打造成南海区业态最全、档次最高的商业综合体，即后来的南海万达广场。

  时隔两年，2014年8月29日，南海万达广场正式开业，包括万达影城、大白鲸儿童乐园、大玩家超乐场等40多个品牌首次进入佛山市场。据商场方面测算，开业头三天吸引客流超30万人次。

  值得一提的是，当年有平洲怡丰城、南海万达广场、南海万科广场，以及城南板块的兆阳广场同年开业，相继为佛山商业注入了新的血液，到了次年，仅南海万达广场一家满铺运营，其招商运营能力堪称一枝独秀，而平洲怡丰城近年更是“卖身”中海，易名映月湖环宇城，方才焕发新生。

  五座万达广场布局

  据乐居了解，截至目前，万达于佛山已布局、筹备五座万达广场，在广东众多城市中，数量仅次于广州等城市。

  当年就在南海万达广场开业后几个月，万达马不停蹄进驻三水，2014年11月底价超4亿斩获云东海地块，当时约定城市综合体需于2017年11月前建成。

  对于以速度著称的万达，这显然无需担心。仅拿地两年后，2016年11月18日，三水万达广场提前开业。据相关统计，首日客流破22万，销售额达1500万，创下三水商业体开业客流量新纪录。

  随后，万达加快了布局节奏，不局限于招拍挂模式，亦通过收购等形式。2017年6月30日，南海金沙洲万达广场开业，为全国开业的第200座万达广场，商业面积超过11万㎡，以浪漫摩天轮为主题的体验式商业中心，颇具特色。

  虽迟但到，2021年顺德终于迎来了首座万达广场，但坊间期待已久，早年大良曾挂牌一宗顺德新城商务地，疑似为万达广场量身定做，不过最终是由素有“中山万达”之称的大信控股夺下，打造为大信新都汇项目，并于2018年12月底开业。

  自从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略，即万达不出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

  据乐居了解，除了今年开业的美的置业万达广场之外，万达已签约进驻的ICC三龙汇项目，也将采取“轻资产”输出模式，即输出品牌和管理。万达更于近期注册成立了顺德陈村万达广场商管公司，陈村项目有望加快项目筹备工作，预计2024年开业。

  万达失去“魅力”了吗？

  晋升新一线的佛山，商业竞争极其激烈，叠加疫情、电商冲击影响，信奉“万达速度”“万达广场就是城市中心”，万达广场，在佛山失去“魅力”了吗？

  “一般也就看个电影，吃个饭，整体来说没啥好逛的。”“三水万达广场的消费水准，比三水广场、恒福广场等老牌商场，价格要贵点。”“对比刚开业的A32，南海万达广场商家、品牌感觉有点老气。”有不少网友向乐居表示。

  事实上，历经第一代单店（每层设置一种商业业态）、第二代组合店（规模较大、业态较多）发展到第三代城市综合体（户外室内步行街与商业大楼结合），万达广场正发展到了第四代。

  有业内指出，第一、第二代产品都存在以下问题：商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超过70%，租金低，商业价值难以体现；商业以出售为主，后期统一经营难以保证；商铺售价过高，散铺投资收益预期无法实现。

  从第三代产品开始，万达从散售到租售并举，凭借着自有品牌，如主要是万达电影、万达宝贝王等、深度绑定品牌（屈臣氏、大玩家、肯德基、COCO都可茶饮、Jack&Jones及星巴克等，巩固了万达体验业态壁垒。

  不难发现，万达广场的前几次升级均是规模、业态与模式的进化，2021年推出的第四代，以深圳龙岗项目为例，总建面达30.5万㎡，拥有超大体量，体验业态占相对比大，体验业态与零售业态占比8：2。但不可否认的是，万达始终缺乏一个对标国内万象汇、K11等高端商场的产品线，导致它徘徊于一线核心区之外。

  万达商管小步快跑上市

  自2012年进驻广东以来，截止目前，万达已先后布局了广州、东莞、江门、佛山、湛江、梅州、清远、惠州、汕头、深圳、揭阳、肇庆等城市，扩张高峰期一年开业多达四家万达广场。

  直到2017年，随着一场和融创、富力“世纪大交易”落下帷幕，万达集团的疯狂扩张戛然而止，通过出售大型文旅和酒店项目，一次性出清重资产业务后，万达旗下各业务板块全面开始寻求品牌、管理输出，尤其是万达商管转型“轻资产”战略。

  在全面转型“轻资产”战略下，估值超两千亿的珠海万达商管，正以全新身份冲刺港股上市。招股书显示，无论从营收还是市场占有率，珠海万达商管都是首屈一指的。

  公开数据显示，从第1座万达广场到100座，万达花了近12年；而从100座到300座，则用了5年。快跑的万达，截至今年6月底，380座广场已覆盖了中国内地204城，同时还有162个储备项目，其中包括133个独立第三方项目。

  因注重以轻资产的模式管理独立第三方商业广场，珠海万达商管在管独立第三方商业广场数量逐年提高。2018-2020年以及2021年上半年，其在管独立第三方商业广场数量分别为42个、71个、98个及106个，占在管商业广场数量的15.0%、22.0%、26.6%及27.9%。

  凭借着自身优势和运营模式，珠海万达商管一直维持着较高的出租率，在2018-2020年以及2021上半年的平均出租率（不包括停车位）分别达到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%，对应的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元。

  根据协议，万达商管2021年预估实际净利润及2022年、2023年扣除非经常性损益的经审计净利润须将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量股份或根据公式向投资者支付现金。

  编辑/审校：乐居七表哥