佛山乐居综合整理，部分信息来源：广州乐居、深房中协等。

  昨夜重磅：广州二手房限价来了！首批最高不超过10万/㎡！部分楼盘被腰斩！

  很多佛山网友关心的是：这对佛山影响大吗？有多大？佛山会不会跟进？

  今天一早，佛山乐居联线了多个业内专家，看看他们怎么说？

  在这之前，有一份数据不得不看：8月佛山一二手房成交数据，一个字：凉。 

近8年新低
8月佛山新房成交仅5672套

  在房贷利率的持续高压影响下，佛山近8年最冷8月来了！

  据乐居统计佛山房产信息网数据显示，佛山8月共成交新房5672套，环跌45.6%，网签面积约64.2万㎡，环跌44.6%。

佛山8月楼市成交情况

  从近一年每月网签来看，今年网签量呈现心电图式涨跌，而8月的网签量则直接创下年内第二低，仅比只有28天且有春节假期的2月多出166套。

佛山近1年新房网签情况

  对比历年数据来看，该数据同比去年同样几近腰斩，网签量同比下滑43.3%，网签面积同比下滑约74.3%，同时该网签量更是直接创下近八年最新低。

佛山近年来的网签情况

  各区方面，顺德和南海的网签量依然为五区前两位，分别成交4372套和2549套。三水禅城紧随其后，高明以635套的单月成交量居末。

  二手房方面同样有所下滑。数据显示，佛山8月共网签二手房4762套，网签面积57.1万㎡，环比跌幅16.2%。与新房一样创下年内第二低。

  房价方面，据佛山中原数据，2021年1-7月佛山新房均价稳中有涨，7月均价首破2万+，达20168元/㎡。其中，南海涨幅最明显，均价高达27580元/㎡。禅城、顺德、高明7月有微微回落，三水略涨。

  不过，8月房价数据尚未公布，是否受市场影响还有待揭晓。

广州首批二手房限价名单

10万/㎡以内 多小区腰斩

  8月31日，广州市住房政策研究中心关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告。

  根据《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》文件要求，现将广州首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格予以发布，首批二手小区涉及96个。

  参考7月贝壳均价，多个小区遭腰斩，整体砍了约3-5成。

  如中海花城湾，贝壳均价174873元/㎡，直接被限92641元/㎡；凯旋新世界，贝壳均价173253元/㎡，直接被限88311元/㎡。

  此外，此前业主挂牌5、6万+的黄埔新福港鼎峰、科城山庄，直接被限到4.4万元/㎡、3.9万元/㎡！

  总而言之，越贵的盘，被限得越狠。

  今天一早，广州乐居小编走访部分上榜小区周边门店，看看业主和中介们怎么说：

  佳信花园：中介透露，业主大概率不会按指导价卖，具体还要看业主跟不跟政策走，至于贷款、高首付问题，目前只有政府出了新规，银行暂未跟进，要等银行通知才知道。

  越秀·星汇园：中介表示：调控肯定没有这么快直接反馈成果，得先等一段时间，如果一直调控的话，大概保持一个持平的状态，只能说不涨，跌的话大多数业主大不了不卖。

  君和名城：中介认为：限价对于买卖双方来说是一场博弈，但其实对买家影响会比较大。他表示卖家不会按照政府这个限价来卖的，因为这差距很大，短期内他们不会降价，目前也没有什么笋盘放出，甚至有业主说明，就算按指导价卖，也会通过其它渠道把其他剩下的价格补上。“现在最重要是赶紧把那些还没有限价房源卖掉，因为限价了就比较难卖卖了。”

  海怡半岛花园：目前小区业主都非常淡定，且决定一致：不卖了。

  网友也是议论纷纷：“凯旋新世界有人指导价放盘记得叫我，放多少买多少”；“卖掉4.4万的黄埔，加点钱换5.5万的珠江帝景，也是一笔超划算的买卖。”

对广州、佛山影响有多大？
业内这样说

  此次广州二手房指导价出台，一夜降级，对广州二手房市场无疑是棒头一击，那么，长年依赖广州楼市外溢的佛山市场，又会否波及影响？

  从近期乐居对佛山市场的观察来看，市场观望氛围浓厚，购房者在等房价下降，房企在等金九银十市场表现，目前真正降价的房源并不多。当然近期也有房企开始推出特价房，特别是清货阶段的项目优惠折扣也比较多，同时一次性付款客户可享受优惠力度更大。

  听听多位业内专家怎么看：

01

韩世同：这是没有办法的办法

佛山有可能跟进 佛山交易会受影响

  广东省房地产研究会执行会长韩世同：

  广州肯定是参照深圳的，深圳出台了二手房指导价相关政策后，市场的成交受到很大影响。在价格上面，就是政府定多少，就只能是卖多少了。我觉得也是一个属于没有办法的办法，就是有形的手来替代无形的手。但是这样的话，市场机制也就是无形的手就很难发挥作用了。

  另外，成交如果大幅萎缩的话，等于这个市场它就很难正常运行了。现在第一次制定价格的时候还有点依据，但是以后的话都是根据指导价格成交了，那价格的制定还有什么依据呢？当然二手房指导价既可以防止涨，也可以防止跌，问题是有没有意义了？比如业主有可能觉得价格定得太低，不愿意卖，交易就萎缩了。

  我知道肯定这是短期效应，但是目前如果要全面实施的话，实际上就不存在市场成交价了，可能允许在指导价上下小幅度浮动，但是政府能否做到及时监测市场的趋势和动向，这个就很难说了。要真正执行起来也有一定的困难。现在一手房的限价都比较困难，但是一手房限价至少还有一个二手房价格可以参考，那么一二手价格都是政府指导的话，还有什么可参考的呢？如果可以不按指导价成交，那这个指导价的意义和作用也不是太大了。

  （对佛山是否有影响？）佛山会不会跟进这个价格政策呢？我觉得也是有可能的，如果广州的二手房受限，有些想换房的业主，可能他想到佛山买房，但房子卖不掉或者是价格不好，他不愿意卖，本来这个信贷都有一定的影响，再加上指导价的影响，他可能就更难出手，更难回笼资金。可能就有很大一部分有换房需求的就不一定能够到佛山去买了。就是说佛山的交易会有影响，主要是有换房需求的群体会受影响。

02

张颖欣：对佛山临广板块影响较大 

若二手价上涨过快 不排除将被精准调控

  广东粤湾数据研究院高级主任张颖欣：

  广州二手限价将令广州客观望情绪更浓，这对承接广州客需求的临广板块影响较大。近期临广板块一手房成交表现乏力，部分项目已通过推出特价单位实现价格小幅回调。而同板块二手房成交量亦有走低，但挂牌价格依旧坚挺。

  目前佛山二手房交投主要集中在禅桂中心、临广板块，而高价多发于千灯湖板块，但其放盘量有限，更多是起到价格标杆作用。若以上二手房主力板块出现大范围价格过快上涨，不排除将被精准调控。

03

谢然锋：广州新政对佛山有指导作用！

不排除佛山跟进！

       佛山中原策略研究中心负责人谢然锋：

       二手房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，也印证了国家房住不炒的决心，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳。这政策对刚需客没有实质性的影响，对投资客则有一定的杀伤力，盈利预期将大打折扣。

       截至目前，宁波、成都、西安、绍兴、无锡等多个城市，均对外宣布推行二手房参考价制度，大湾区邻城深圳、广州也已相继发布。这些城市，与前期房价快速上涨的城市高度重合。

       就佛山而言，广州新政对佛山有借鉴意义，有指导作用。佛山同样需要落实房住不炒，规范二手住房市场交易秩序，尤其是增加二手住房市场信息透明度。2021年1-7月佛山二手成交量已恢复到疫情前2019年同期水平，呈现良好势头，部分热点板块二手价格同样火热，在房住不炒的背景下，为稳预期稳房价，不排除佛山跟进新政的可能性。

        广州二手房成交参考价发布，将吸引部分外溢至佛山的客户回流，将对佛山广佛交界部分高价楼盘造成一定的影响，毕竟部分高价产品也达到5-6万。

04

严跃进：广州二手房量价都有下跌可能

  易居研究院智库中心研究总监严跃进：

  此次政策符合预期。

  第一、广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房也明显炒作。

  第二、积极出台二手房参考价，是近期各大城市房地产稳定的重要政策，各类城市普遍都会出台。

  第三、此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。后续政策将继续收紧，尤其是随着此类二手房参考价的发布，银行信贷也会进行参照。

  据此，广州二手房的量价都会有下跌的可能。一些私下乱涨价的操作也将会被管控。

05

邓浩志：广州二手市场或陷入冰封

  地产经济学家邓浩志：

  1、广州新政是意料之内。

  二手房指导价政策最早出自深圳，其后深圳又升级为二手房全面限价政策，最近国内已有10余个城市效仿，虽均没深圳版本严厉，但影响也是明显的。广州之前也有传跟进，所以不算特别意外，也是落实房住不炒的相关举措；

  2、二手指导价政策执行情况需要观察。

  如果直接二手房按指导价进行评估，则等于大幅度降低了二手房的杠杆比例。比如1000万成交的房子能做700万按揭，但如果指导价为700万，则最多做490万按揭。这将对二手市场融资产生较大的影响。目前官方给予的指导价比市场的挂牌价格低了许多，比如珠江新城某项目，近期挂牌价在15万左右，而这次指导价只有9万多，差距非常大。所以具体如何执行？执行的范围有多广？都需要进一步观察。

  3、广州二手房成交量或出现明显下滑。

  由于有指导价的楼盘和目前实际挂牌价差距比较大，多数只有目前市场挂牌价的7折左右，所以部分业主可能选择撤销挂牌，采取惜售策略。另一方面二手指导价也大大降低了购买二手房的贷款比例，将使得部分买家因资金不足而无法购买。所以买卖双方都被新政重挫了，二手市场或将陷入低迷，预计9月的成交量将出现暴跌。

  4、广州二手房价不可能再上涨了。

  广州自出现一手房限价政策之后，房价已经停止上涨，但二手房最近几个月仍然有上涨趋势。此次新政之后，进入二手的资金将大大减少，二手房价持续上涨的趋势将停止。至于房价会不会因此下跌，会不会像指导价那样跌幅严重？目前仍无法判断，需要观察新政执行的实际力度。

热点城市二手房成交骤降

中介行业迎来冷冬？

  从2021年2月深圳发布二手住房成交参考价格机制，打响了地方二手房价格管控的发令枪。随后无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等多个城市陆续跟进，而广州也于昨晚加入了二手房价格调控的大军。

  数据显示，7月深圳二手住宅成交仅2557套，已连续4个月呈下跌趋势，创近17个月新低。2021年上半年深圳合计成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%，这也是近7年来上半年最低的成交量。

  深圳中原研究中心监测，7月二手住宅成交周期也进一步拉长至340天。

2021年107月深圳二手房住宅成交套数统计

  另据深圳市房地产中介协会（简称：深房中协）数据统计，截至去年12月31日，深圳中介行业星级从业人员有47840人，而截至今年7月1日，星级从业人员降为45458人。即过去的半年时间，超过2300名星级从业人员离开了房产中介行业。

图源：深房中协

  深房中协报告称，截至7月1日，预计现阶段全市中介门店关停总量应在500余间，占全市中介门店（含未备案）的比例应少于10%。深房中协还表示，伴随着调控持续发力，一段时间内，深圳二手房市场或仍将处于低迷状态。

图源：深房中协

  不止于此，8月19日，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级，“杭州市二手房交易监管服务平台”新增了“个人自主挂牌房源”功能。有市场评论认为，这是开启了“房东直售”模式，或将对中介门店形成进一步的冲击，但具体效果仍有待观察。

  从深圳今年成交情况来看，二手房限价杀伤力巨大，广州限价后或波及佛山临广板块，后市如何？佛山会否跟进？佛山乐居将密切关注。 

  接下来，佛山楼市会怎么走？你怎么看？欢迎留言讨论！

*本文编辑：cloud、胡梦吟、吴壁生，制图：黎毓贤，审校：陈洁晶