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  乐居买房讯 佛山整村改造再出新进展！

  继千灯湖永胜、聚龙南，祖庙果房、鲤鱼沙村拆迁补偿方案敲定后，由招商蛇口负责推进的夏北宝华村的方案正式出炉啦！预计9月5日进行表决！

  与夏北永胜、聚龙南方案会有何不同？禅城与南海的方案又有哪些差别？招商蛇口佛山第一条整村改造方案有何亮点？集体收益、村民补偿如何？一起来看看吧！

  宝华村改造效果图

  宝华村改造地块位置示意图

  01.宝华村整体改造方案

  改造面积309亩！招商蛇口拟投入70亿开发

  宝华村是夏北5条改造旧村中，整体最接近千灯湖核心商圈的，其北侧为招商依云置地中心、万达广场、新凯广场，南侧为宜家家居、千灯湖地铁站，离目前佛山标杆盘保利天悦不到500米，地段十分优越。

宝华村航拍图（摄于2019年6月）

  夏北五条旧村改造范围（仅供参考）

  方案显示，项目改造范围总用地面积约206256.73㎡，折合约309.38亩。规划总计容建面约61.7510万㎡，其中，居住用地计容建面约32.4万㎡，商业商务计容建面约29.3万㎡。

  根据摸底调查，目前宝华村股东村民约490户，户籍人口约1495人。

  项目采用整体拆除重建的方式，将以协议出让的供地方式进行改造。按规划划分为融资区、回迁区和公共服务及配套设施区域，其中，融资区占地83129.01㎡，回迁区占地79848.59㎡。

  同时，根据《实施方案》中的实施计划显示，项目总投入约70亿元开发建设。下一步，《实施方案》须经宝华经济社成员大会表决，并获2/3以上人员同意；并于2年内与80%以上（含80%）被拆迁人签订拆迁补偿协议。

  02.拆迁补偿方案

  超10万㎡商业物业收租！货币补偿按3万/㎡

  根据项目已批控制性详细规划指标及宝华经济社分配比例，宝华经济社总体可分配物业计容建面合计约312830㎡。其中，居住用地计容建面约164324㎡，商业商务用地计容建面约148506㎡。

  而本次拆迁安置补偿总费用约46318万元，其中，集体物业租金补偿费用约20379万元。（宝华经济社改造期间集体物业租金费用，暂自2019计算至2026年）

  同时，招商蛇口将在01-11b地块为宝华村代建不少于计容建面10.38万㎡的安置商业商务物业，投资额不低于6.67亿元。从位置来看，代建物业位于宜家家居北侧，灯湖小学东侧。

  项目交付且在首期回迁住宅地块供地之日第67个月起开始返租，租赁期限为20年。按经营方案显示，20年返租租金合计约110817万元。

  增购超过8㎡，须按同期价格购买

  看完集体物业的补偿 ，再来看看个人拆迁补偿。

  补偿方式有产权置换、货币补偿、产权置换与货币补偿相结合三种方式，已选择产权置换的面积，不再给予货币补偿。

  如果是选择货币补偿的话，以应得拆迁安置面积按30000元/㎡予以补偿。

  如果是选择产权置换的话，可按证载建面1:1或证载土地面积1:3进行置换回迁房。

  当选择的回迁总建面大于应得面积，差额部分不得超过15㎡。增购价格方面，＜5㎡按7000元/㎡购买，当增购面积＞8㎡，则须按合作开发企业于项目内同期同类销售产品价格购买。

  值得一提的是，此前佛山已有4条村相继完成拆迁补偿方案表决，分别是南海的夏北永胜村、夏北聚龙南，禅城的果房村、鲤鱼沙村。

  增购方面，宝华村与碧桂园永胜村相同，是按阶梯性的，面积≤5㎡按7000元/㎡，超过5㎡且≤8㎡可按10000元/㎡，超过8㎡且≤15㎡则需按同期同类销售产品价格计算；保利聚龙南村则是差异补偿和差异增购均按30000元/㎡计算。  

  而禅城区的果房村、鲤鱼沙村增购方式相仿，面积≤5㎡按2800元/㎡，当超过10㎡，按祖庙新房均价计算。

  附相关拆迁补偿标准：

  值得一提的是，所有回迁房均为带装修交付，标准不低于1500元/㎡。

  车位方面，对用于安置宝华经济社项目范围内被拆迁人的回迁安置住宅物业，每100㎡（计容建面）配比不少于1个地下产权车位（不含机械车位和人防车位）；车位与回迁房同期同步移交。

  03.供地安排和拆除时间

  分二期拆迁，分三期开发建设

  项目分二期拆迁，改造范围内可出让的净用地则分三期供地开发建设，其中，一二期回迁安置住宅物业，将于供地后36个月内完成竣工验收；三期回购安置商业商务物业，于供地后48个月内完成竣工验收，而代建的安置商业商务物业，则将于供地后54个月内完成竣工验收。

  04.下一步：9月5日表决

  从村里公布获悉，本方案将于9月5日进行民主表决，获得2/3以上人员同意方为通过。

  “（等方案通过后），预计最快年内会启动拆迁，实际进度跟其他村一样的。”招商蛇口宝华村相关人士向乐居透露。

  05.宝华村改造设计方案

  早在之前，宝华村的初步改造方案已公布。

  根据改造方案，宝华村旧村改造项目总体规划通过轴线的对应、楼栋的错位，高低形成的空间疏密变化，打造一个经典、礼制、时尚的居住+商办综合体。

  宝华村旧村改造项目鸟瞰图

  01、06地块为商服用地，未来部分用地将建设村集体物业，保障村集体及村民经济收益持续增长。

  01、06商服地块效果图

  03地块及04部分地块则为村民建设回迁安置住宅。

  其中03地块现状为空置土地，将建设首期回迁安置住宅，实现安置与拆迁同步进行。

  二期回迁安置住宅将建于永聚宝河北侧的04地块，南向望河，为村民打造滨水休闲的居住环境。

  03、04回迁安置住宅效果图

  06.夏北5条村改造进度

  2021下半年，佛山旧改重头戏还看千灯湖夏北5条村。

  备受瞩目，作为佛山首个整村改造落地项目——碧桂园灯湖盛世计划年底推出，首推90-120㎡三四房，两梯四户，坊间猜测售价至少4万起！

  由保利推进的聚龙南村，在今年7月31日以87%同意率表决通过项目改造及拆迁补偿安置方案。聚龙北村则尚未出拆迁补偿方案。

  由万科推进的洲表村，则在今年4月11日，以93.1%同意率再次选定万科作为市场改造主体，下一步将推出拆迁补偿方案。

  目前，整个千灯湖片区仅有个别盘在售，保利天悦在售均价约6-7万/㎡，计划加推最后一栋3座建面285/320㎡的大平层，吹风价约8-9万/㎡。片区二手次新房均价在3.5-5万/㎡之间。