核心 · 观点
1、 2020年, 50城房价收入比小幅上升。2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。
2、 2020年，50城中深圳、三亚和上海房价收入比最高，长沙、韶关和烟台最低。深圳和上海由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下,2020年疫情后货币宽松，房价涨幅均比较大。三亚是全国著名的旅游城市，外地客户投资需求一直较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。由于土地供应充足，调控政策严厉等原因，长沙房价常年处于二线城市中的较低水平，其居民收入水平又是二线城市中较高的，高收入、低房价使得长沙是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。
3、 2020年，50城中东莞、深圳和宁波房价收入比增速最高，太原、贵阳和石家庄降幅最大。东莞和深圳疫情后楼市火热，2020年房价涨幅在50城中排名前两位，分别高达20%和16%，居民收入增速与其他城市相比差别不大，致使房价收入比增速也是50城中最高的。宁波近三年楼市成交持续火热，与出台人才政策及浙江楼市总体偏热有关。太原、贵阳和石家庄是北方和西部的省会城市，2020年楼市成交较冷，房价分别下跌了4%、4%和3%。
计算方法和衡量标准
房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。
50城房价收入比
根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。
2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将下降。
分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。需要注意的是，三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度高于二线城市。
2020年50城房价收入比排名
从2020年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下,2020年疫情后货币宽松，深圳和上海房价涨幅均比较大。三亚和厦门是全国著名的旅游城市，外地客户投资需求一直较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且地价相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。
排在末五位的城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。由于土地供应充足，调控政策严厉等原因，长沙2020年平均房价仅9000元/平方米左右，在省会城市中仅高于贵阳、乌鲁木齐等少数城市，房价甚至长期低于部分三四线城市。而长沙经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，2020年城镇人均可支配收入为57971元/平方米，高于武汉、郑州、南昌、合肥等其他中部二线城市。高收入、低房价使得长沙是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。韶关是广东省经济发展偏弱的三四线城市，收入和房价均较低，对外地购房者的吸引力也很弱，房价收入比偏低。烟台是东部沿海的弱二线城市，人均可支配收入较高，房价水平较低。贵阳和乌鲁木齐是西部的弱二线城市，近几年收入增速较高，但缺乏投资需求的吸引力，房价在省会城市中属于比较低的，房价收入比较低。
2020年50城房价收入比增速排名
从2020年50城房价收入比增速的排名来看，排在前五位的城市分别是东莞、深圳、宁波、南通和徐州，增速分别为16%、13.8%、8.7%、7.1%和7.1%，说明相对于收入来说，这些城市2020年的房价涨幅过大。东莞和深圳疫情后楼市火热，2020年房价涨幅在50城中排名前两位，分别高达20%和16%，居民收入增速与其他城市相比差别不大，致使房价收入比增速也是50城中最高的。宁波、南通和徐州是江浙区域近三年楼市成交持续火热的城市，与加大人才吸引政策、交通规划利好、城市能级提升以及江浙区域整体楼市较热等有关。
增速排在末五位的城市分别是太原、贵阳、石家庄、南昌和天津，增速分别为-7.3%、-7.3%、-5.5%、-5%和-4.5%。太原、石家庄和天津均是华北的二线城市，2020年楼市成交较冷，房价分别下跌了4%、3%和3%。贵阳和南昌属于中西部二线城市，2020年楼市成交也偏冷，房价分别下跌了4%和1%。长期来看，房价收入比下降对城市而言是好事，居民的购房负担减轻从而使得城市对人才的吸引力增强，有利于城市的可持续发展。
楼盘点评
写评论