正文

  佛山乐居（编辑部整理）继《100位购房者灵魂拷问》后，佛山乐居在线答疑平台又新增一大批购房者提问。

  大家关注核心问题还是离不开：XX项目有升值空间吗？投资买哪里好？

  今天，乐居大表哥特别挑选23条典型问题，看看最近佛山购房者都在关注哪些楼盘？买房前又在考虑哪些问题？（以下所有观点仅供参考，不做具体投资决策依据）

  问：新盘PK选哪个好？

  金洲府 PK 万科金域世家

  网友问：里水的正荣新希望金洲府和平洲的万科金域世家，从升值和自住（商业配套、小学中学、交通）两个角度，分析一下哪个更好？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  你提到的两个盘都有一个共性，就是临广。从升值角度来看，都具备价差涨幅空间。

  其中，万科金域世家所在的平洲板块，主要对比的是广钢新城（整体5-6万/㎡+）；正荣新希望金洲府所在的里水金沙洲板块，主要对比的是白云新城（整体5-7万/㎡）。而二手挂牌中，目前里水金沙洲普遍放价在2.6-2.8万/㎡，部分叫价到3万/㎡+；而平洲10年内楼龄的二手普遍放价在2.1万/㎡以上，整体在2.5-2.6万/㎡左右。

  整体对比来看，正荣新希望金洲府所在的里水金沙洲板块比万科金域世家所在的平洲板块更具备升值潜力。

  而从你提到的自住条件来看，商业配套上，正荣新希望金洲府最近的是永润广场，相对比较低端；万科金域世家临近的是映月湖环宇城，中海进驻后，业态升级后更丰富，且版块临近千灯湖，生活配套毫无疑问会比金沙洲好。

  教育配套上，正荣新希望金洲府周边主要有华南师范大学附属小学恒大南海学校，民办性质需摇号，而公办分配，参考周边则须去到3公里外的里水中心小学，不过近期项目周边在规划一所金峰洲小学（计划在2023年投入使用），有望缓解学位问题。

  相比之下，万科金域世家所在的平洲板块教育资源更优，以目前预测，项目未来大概率会划分到由越秀配建的怡海小学（今年9月投用），区域对应的公办初中则是平洲二中、文翰中学。

  交通方面，由于不确定你的工作方面，但从两个项目周边来看，正荣新希望金洲府主要临近去年12月底开建的里水有轨电车，站点大概在永润广场处，步行可达，但建成时间未定；而万科金域世家距离南海新交通聚元路站距离超900米，相距较远。而通过已开通的地铁线来说，正荣新希望金洲府通达广州更方便。

  综上，从自住来看，万科金域世家更适宜；从投资来看，正荣新希望金洲府更占优势，毕竟金沙洲依旧是广州刚需客的大本营，而平洲方面，相比万科金域世家所在的旧城区，三山新城更受广州客青睐。

  玖龙臺 PK 绿岛湖公馆

  网友问：龙光玖龙臺和绿岛湖公馆这两个盘哪个升值空间更高呢？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  考虑升值更快，从地铁的角度，小编更倾向于推荐龙光玖龙臺。

  2号线最快2022年初就可以通车了，龙光玖龙臺2023年收楼，刚好享受得到地铁红利。绿岛湖公馆虽然在4号线规划站点旁边，但4号线尚未开建。

绿岛湖片区规划

  而关于玖龙臺容积率6这个问题，是综合写字楼、公寓和住宅一起的。其实住宅部分容积率并没那么高。不过住宅整体46层高，3梯5户，相比较绿岛湖公馆的两梯四户、两梯两户小高层，那的确舒适性相对差些。当然，玖龙臺除了地铁上盖外，还自带大型购物中心，也是超级加分项。

龙光玖龙臺规划

  至于学校方面，绿岛湖九年制公办学校已经基本定了，名字叫做佛山市实验中学附属学校，预计2022年动工，位置就在市二医院南侧。

南庄规划学校

  综合来看，龙光玖龙臺5年内能看到明显的升值空间，但自住舒适性差些，如果想短期内享受到地铁福利，那就选玖龙臺。而绿岛湖公馆准地铁，且旁边就是市二医院、绿岛湖学校还有二中附属学校（据了解是初中），离绿岛湖岛心也是很近的，地段无疑也是很棒的，更适合自住，等4号线动工后也是有不错的潜力，但须持有更长时间。

南庄未来配套

南庄未来配套

  普君华府Ⅱ PK 保利同济府

  网友问：保利同济府94㎡和普君新城华府二期99㎡总价一样，应该怎么选？请多方面对比两个楼盘。

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  同在一条同济路上，距离不到2公里，价格差不多的保利同济府跟华府二期如何对比？

项目对比情况

  我们从十个方面来看：

  ①地铁：保利同济府离同济路地铁站不到200米距离，尤为加分，对于需要地铁通勤的来说，是特别重要的。

  而华府二离普君北路站要约1公里距离，相对而言，就没那么便捷了。

  ②学位：保利同济府周边学校资源极其丰富，包括对口的同济小学（禅城名校）、汾江中学等等。

  而华府二小学对口九小，初中则入读佛山三中。附近有九小新校区（禅城名校）待建，预计未来划入该学区（以官方公布为准）。周边幼儿园也很多，包括佛山市机关幼儿园、普君IEC幼儿园、伊贝迪幼儿园、岭南幼儿园等等，选择较多。

  从初中学位来看，三中要略胜一筹。

  ③公园：保利同济府周边公园相对不多。华府二期比较加分，家门口就是佛山人民公园，周边还有电视塔、文华公园、亚艺公园，适合遛娃。

  ④医院：从距离来看，同济府离妇幼保健院更近，附近也有社区医院；华府二期离佛山市一、市二更近，附近也有环市医院。基本来说，禅城几家三甲医院距离都不算远。

  ⑤商圈：同济府周边有东建同济广场、金马剧院，其他要去到季华园或者祖庙。华府二有普君新城、印象城、佛山万科广场、文华里等。相对而言，华府二周边商圈更丰富。

  ⑥菜市场：两个盘旗鼓相当，周边都有平价菜市场，生活便利。

  ⑦周边环境：从目前来看，同济府周边一带以老破小居民楼为主，城市面貌比较残破，还待佛山乐园地块改造重建，将对片区市貌有很大提升，但动工日期未定。而华府二期所在的普通新城片区已改造近十年，包括岭南大道北延线、卫国路东延线都已建成通车，除了待建的九小新校区、党校安置房，整个片区的市容市貌已发生较大改变，整体环境相对较好。

  ⑧户型：从户型来看，同济府94㎡三房为南向（也有北向的，建议选择南向），竖厅布局，方正实用，带有生活阳台，基本问题不大，且保利置业的品质相对较有保障。

保利同济府94㎡户型

  华府二期的99㎡三房户型为正北向，加分项在于入户玄关可隔多一间小房间，整体实用率较高。同时产品带了不少智能装修，适合年轻人。不过北向不适合自住，冬天不见阳光，会异常阴冷。

普君新城华府二期95㎡户型

  ⑨小区：两个楼盘占地面积都不大，同样为5栋住宅，小区园林都很小。且同济府容积率为3.8，华府二容积率为6.5，后者是高密度住宅。华府二期除了3栋为32层外，其余4栋均为49层超高层，3梯6户，居住舒适性不高。

普君新城华府二期平面图

  而保利同济府同样为3梯6户，楼高38层，相对梯户比会更合理些。

保利同济府小区俯瞰效果图

  ⑩物业：同济府为保利物业，相对于东建的物业，肯定服务质量会高级一些。

  综上，如果不介意周边环境，保利同济府居住品质会相对更好。（前提94㎡是要南向的哦！）而如果喜欢周边环境，喜欢公园，那么，普君华府也是不错的选择，当然最好选择南向户型（有100多方南向户型可选）。

  金地翠园 PK 顺德未来城

  网友问：能否全面分析下北滘新城？金地翠园和顺德未来城未来发展潜力如何？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  先聊两句北滘新城，定位大学城卫星城，加上美的集团的大本营所在，产业人才足以贡献高端购房消费人群，加上佛山地铁3号线、广州7号线西延顺德段在建，对广州客吸引力也足够的，未来持续发展的话，会向高村等地要发展空间，近期美的集团创始人投资的和祐国际医院落地，北滘新城城市配套正不断完善。

片区规划情况

  目前唯一不足之处就是随着楼盘陆续交付入住，片区义务教育阶段学位紧缺，今年紧邻华师附小北滘学校的君林社区业主，不少学子被分流到了北滘中心小学、承德小学（旧城区）。不过，近期披露的北滘新城控规也发现，片区将规划多所九年一贯制学校，但具体落地时间待定。

  具体到金地翠园、顺德未来城两个楼盘，前者主打低密度的住宅小区，合计不过874套，不过由于拿地配建面积达4万方，实际可供出让仅487套，剩下387套是自持租赁住房，对小区居住氛围有所影响，但金地翠园胜在可售单位为小高层，楼间距等体验较佳，加上户型零过道设计，实用率也相对较高，在片区相对有特色。

  后者主打地铁上盖项目，集住宅、公寓、商业等于一体，是碧桂园和美的首次联手之作，户型中规中矩，胜在美的大道站上盖，地铁交通出行便利，加上自带建面约7万㎡大型商业配套，未来生活便利度也高。

  综上，两个项目所享受的北滘新城市政建设、商业、医疗等配套十分相似，金地翠园在小区居住舒适度上会略胜一筹，顺德未来城距离地铁站较近，在生活便利程度上更高，如果非要比较的话，地铁物业保值、升值空间相对有保障。

  龙湖越秀傲云 PK 龙光玖龙玺

  网友问：龙湖越秀傲云和龙光玖龙玺，哪个更有价值？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  龙湖越秀傲云是由龙湖于2017年7月斩获的项目，彼时楼面价13213元/㎡，项目占地1.4万㎡，须配建10475.94㎡的回迁住宅；而龙光玖龙玺所在地块是由龙光于2019年6月斩获的项目，占地逾8.4万㎡，折合楼面价13750元/㎡，该项目须无偿配建43930万㎡商业提供给岳步股份社。

  对比两个项目的基本参数不难发现，龙湖越秀傲云为仅有4栋楼组成的精品项目，而龙光玖龙玺为21栋洋房和1栋公寓组成的大盘。二者无论从绿化率、容积率、体量和年限比较来看，龙光玖龙玺似乎更胜一筹。

项目对比情况

  户型方面，龙湖越秀傲云主打复式，龙光玖龙玺主推平层，从小户型投资来看，平层的接受度要大于复式产品。

  而从项目所在来看区位来看，我们可以分3个部分来分别比较：

  1、现有配套上，龙湖越秀傲云地处地处禅城祖庙板块，位属老城区，毗邻祖庙行政服务中心，周边有佛山市第十中学、佛山环市东小学、祖庙养老院，生活配套除了老旧以外，也算齐全；而龙光玖龙玺地处佛山新城片区，佛山新城所有配套也可坐享现成。

  2、发展空间上，龙湖越秀傲云周边的发展空间主要在于附近果房的旧改推进，按照最新的规划，该片区村改有望即将动工；而龙光玖龙玺的发展空间则在于佛山新城未来的发展。佛山新城被纳入三龙湾规划，片区动作频频，如华英学校进驻、岳步村等多条村旧改等，从这一点来看，龙光玖龙玺周边的发展空间或大于龙湖越秀傲云所在的老城区。

佛山新城片区发展

  3、但从与广州距离来看，龙湖越秀傲云地处的朝安站距离广州更近，龙光玖龙玺则相对较远，前者或更容易被广州客所接受。从这点来看，龙湖越秀傲云更占优。

  但综上来看，单从投资来看的话，结合产品、区位和未来发展，龙光玖龙玺或更有优势。

  金域蓝湾Ⅱ pk 五矿崇文金城

  网友问：买五矿崇文金城100㎡的复式好还是买万科金域蓝湾二期99㎡的平层好？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  在比较户型之前，我们先就这两个项目的基本情况来对比分析一下。

  从项目本身来看，五矿项目是2016年拿地，万科金域蓝湾二期是2018年拿地，二者拿地相差约2年，但前者地价超15885元/㎡，后者地价不过13462元/㎡，前者为实现溢价故在产品打造上更偏高端，如叠墅复式等，而后者则更偏刚需。

项目基本情况对比

  从项目价格来看，五矿崇文金城由于是复式产品，复式产品实用率偏高，因此单价上会更贵，所以2.5-2.9万/㎡的单价与万科金域蓝湾二期的2.3-2.9万/㎡相比并不算溢价太高。

  从项目所在区位来看，万科金域蓝湾二期与五矿崇文金城相距不过3公里，前者位于季华东路附近，东平河北侧，靠近禅城的奇槎版块；后者正处于奇槎片区范围内，项目靠近佛山LEH国际学校、环湖小学东校区、半月岛湿地公园等，两大项目均有一定的居住氛围，但周边也均有改善空间，从这一点来看，二者所在区位差别也不大。

奇槎规划情况

  而从项目户型来看，五矿崇文金城100㎡复式户型为四房设计，实用率超100%，一楼可作为老人房或者保姆房，适合三代人同堂居住，最大的优点莫过于房间多，动静分离，私密性强，而缺点也是显而易见的，在家还需要上下楼梯，累还有一定的风险；而万科金域蓝湾二期99㎡户型为典型的刚需2+1房两厅两卫设计，房间虽然没有复式多，但也基本可满足一家五口人居住，主卧带套间设计也可增加主人间的独立私密性。

五矿崇文金城100㎡复式户型

万科金域蓝湾二期99㎡户型

  总体来看，具体哪个项目户型好，还要看个人需求而定。如果从投资角度来看，复式的市场或不若普通户型的接受度高，更建议万科金域蓝湾二期户型；若从自住的角度来看，则更取决于个人喜好。

  西樵3盘选哪个好？

  网友问：本人在桂城上班，打算置业西樵（以后开车上班），请问国瑞华庭、奥园誉峯和江山一品哪个楼盘值得入手？如果首付预算多一点，会不会置业南庄升值空间更大呢？首付预算40万的话，南庄哪个楼盘可以入手？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  国瑞华庭是国瑞置业于2017年斩获的项目，楼面价约9346元/㎡，项目由16栋高层住宅组成，共计规划1556户，容积率2.8，绿化率30.05%，物业费2.6元/㎡·月，带装修均价约1.3-1.4万/㎡。内部配套泳池、体育健身场、商业、公交站场。

  奥园誉峯则为奥园地产联手三家纺织产业公司于2018年3月斩获的地块之一，楼面价约2669元/㎡，整个地块分为三块开发，整个项目定位为西樵新国际轻纺城，而奥园誉峯是轻纺城的配套住宅项目。该项目由8栋高层洋房围合布局组成，规划户数944户，容积率2.7，绿化率33%，物业费2.47元/㎡·月，带装修均价约1.25万/㎡。项目内部配套下沉式会所泳池、儿童水上乐园等。

  而江山一品占地66846㎡，于2015年首次亮相，但按照项目资料显示，该项目土地证到期时间为2062年，即使用年限仅剩42年，项目由别墅和住宅共同组成，总计规划1980户，容积率2.5，绿化率34.33%，物业费2元/㎡·月，带装修均价约为1.35万/㎡，为现楼发售。小区内配套商业、羽毛球场、儿童乐园等。

江山一品土地证年限

  区位方面，国瑞华庭和江山一品地属西樵崇南片区，该片区定位为西樵城镇综合商住区，商业配套服务区，周边生活配套相对成熟；

崇南片区规划

  而奥园誉峯地属西樵新轻纺城片区，定位为轻纺产业商贸片区，以商业设施、商务设施、二类居住及物流仓储为主导功能，片区或更偏重产业。

西樵新轻纺城片区规划

  综上，与另外两盘相比，江山一品虽然景观资源最佳，但其产权严重缩水不建议入手；而奥园誉峯和国瑞华庭对比，国瑞华庭步行即可直达学校、医院和周边商业，相比来说更为宜居。

  至于南庄和西樵相比来看，南庄自是更胜一筹，尤其是绿岛湖板块，更有凤翔湾、2号线、4号线利好不断。而40万的首付的话，可以考虑的楼盘有玖悦、金地海逸悦江、合景阳光城领峰等。当然，如果预算可以的话当然选择靠近绿岛湖板块的楼盘更佳。

  问：二手楼盘PK哪个好？

  张槎中海PK奇槎招商

  网友问：张槎的中海凤凰熙岸和奇槎的依云上城，从宜居和保值角度看，请问更推荐哪个？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  从宜居的角度来看，两个小区各有优缺点，凤凰熙岸胜中海物业品质加持，小区不足之处在于，东侧临近高架桥，加上一条市政路，将高层洋房及小高层分割成两个社区，正如您所说的，小区绿化配套不足，车流噪音也会相对较多，隔壁的智慧公园、智慧新城对配套有所补充。

中海凤凰熙岸航拍

  依云上城胜在小区绿化相对较好，尤其是作为比较早期建设的楼盘，其户型“偷面积”比较到位，实用率普遍高，因此也导致了二手房单价较高的现状，要说缺点的话，目前奇槎板块商业氛围有所欠缺，依云楼龄较长，周边村居较多。

依云上城航拍

  从升值的角度来看，奇槎是禅城最邻近广州的板块，已经成功打造为新“富人区”，禅桂改善客及广州客的持续涌入，奇槎板块的升值空间肯定是要高于张槎，即使有佛山地铁2号线、广佛环线加持，两者未来升值空间仍存在明显的差距，如奇槎最新入市的龙光天境，最高售价已逼近3万+。

  至于教育配套方面，根据2020年的学区划分，中海凤凰熙岸对应的是海口小学，不过附近即将新建的九年制学校（四中附属学校已动工，预计2022年投用），对凤凰熙岸是大利好；而依云上城对应的小学为环湖东校区，后者吸纳了原先的奇槎小学，拥有一定的环湖教育资源，可能在教育品质上会比较好，不过依云上城自身没有配套幼儿园，据乐居了解，部分居民报名入学了保利碧桂园天汇的幼儿园，学前教育资源相对紧张。

  综上，两个板块较为推荐奇槎板块，依云上城也是不错的选择，当然价格也相对高些。上述建议仅供参考，实际还请结合个人情况慎重抉择。

  中海锦城 PK 普君新城华府

  网友问：刚需首套，觉得中海锦城和普君新城华府都挺符合需求的，请问哪个会更好？位置、学校和后期发展哪个会更好点呢？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  刚需首套房，中海锦城跟普君新城华府对比，可以从几个角度来分析。

  一是要考虑通勤问题，如果在禅城中心一带工作，那当然选择普君新城华府，普君华府地处市政府片区，属于禅城中心地段，交通便利，与广佛线普君北路约1公里步行距离，周边路网也很发达，驾车去桂城、乐从、禅西、城北等地都比较方便，基本半小时内可达。同时，也在佛山老城区地段，配套较为成熟，三甲医院、菜市场、祖庙商圈等等都可以享受到。而中海锦城，位于广佛交界地带，更适合在广州或桂城工作的人。周边的配套相对高大上，包括万达广场、宜家、保利水城等等商圈。

普君新城片区规划

  二是考虑升值问题，如果更看重升值潜力，那肯定首选中海锦城。近年来，佛山房价的趋势很明显，临广片区得益于广州客，升值空间远大于佛山中心片区。举个栗子，2016年初普君新城华府、南海万科广场同时在售均价1.3-1.5万/㎡，4、5年过去了，现在普君新城华府二手房最高就在2.3万/㎡左右，而南海万科广场最高已卖到3万+/㎡。二手房价纷纷印证了这一点。

  不过中海锦城在金高区地理位置并不是很好，夹在两条高架桥之间，所以其升值空间并没有附近滨江1号、奥园1号高。

  三是从学位方面来考虑，普君新城华府目前划分的公办学校是佛山一小、佛山十中，小学属于中等水平（附近的新九小即将开建，未来有可能划过去），不过初中就比较一般。而中海锦城目前划分的是灯湖三小、映月中学，小学是千灯湖第二所公办小学，师资、生源还算可以，目前也只读了两三届，口碑还可以。而初中目前还是分到映月中学，等灯湖中学建成或有可能调整过去（不过一切要等官方公布）。对比来看，桂城的教育会比禅城的好些。

  综上所述，一是从通勤角度考虑，如果在桂城或广州上班，那肯定首选中海锦城。二是更看重升值空间，那也推荐置业金高区。当然，如果在禅城中心工作，那普君华府也是不错的选择。

  问：买新房还是二手房？

  中海凤凰熙岸 PK 龙光玖龙臺

  网友问：你好！目前在考虑中海凤凰熙岸二手房和龙光玖龙臺一手房，凤凰熙岸离核芯城区近点，地理位置方便点，且附近学校建设进度快些；玖龙臺则规划比较好且一手楼综合成本较低。希望小编从宜居及投资保值角度对比两盘，看看是否还有其他因素可以对比考虑？谢谢！

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  中海凤凰熙岸一直是张槎板块的标杆项目，其房价也是风向标。这些年来，张槎主要除了产业发展外，还有在建的轨道加持。其余利好较少，所以整体房价升值空间也不大。在城南2.5万+的背景下，张槎新房还很难摸高2万+（除了离祖庙较近的东建世纪锦园）

  从宜居的角度来看，凤凰熙岸有中海物业品质加持，而且小高层都是两梯两户板楼设计，临江高层两梯四户，户户望江。小区密度低，整体舒适度高。西侧有智慧公园、智慧新城、在建的佛山四中附属学校对配套有所补充。离在建的2号线、广佛环线张槎站约800米距离。周边5公里内还有禅城区中心医院、石湾公园、王府井紫薇港等配套可满足。

中海凤凰熙岸规划

  小区不足之处在于，东侧临近高架桥，加上一条市政路，将高层洋房及小高层分割成两个社区，小区绿化配套不足，车流噪音也会相对较多。

  在贝壳找房上可见，该盘有不少小高层102三房户型毛坯放出，均价在1.7万左右，户型南北通透，两梯两户，总共12层高，自住起来较为舒适。

  从投资角度来看，张槎板块近年来发展较为缓慢，利好较少，周边的商业也都做不起来，整体一二手房价尚未超过2万，基本在1.5-1.8万徘徊。不过一两年后，地铁2号线、广佛环线首通段开通，对双轨道的张槎站周边无疑是较大的利好。

  而要对比龙光玖龙臺的话，绿岛湖板块离中心城区更远，虽然相隔两个地铁站，但在传统禅城人心理，过河就是南庄，已经是两个不同的镇街。不过从玖龙臺2020年的销售表现，热度一直居高不下，显然很多投资客看好其地铁物业上盖的地理位置。

  2号线最快2022年初就可以通车了，龙光玖龙臺2023年收楼，刚好享受得到地铁红利。

  不过，玖龙臺容积率较高，住宅整体46层高，3梯5户，相比较中海凤凰熙岸的两梯两户小高层，那的确舒适性要逊色不少。而且至少要2023年才收楼，需要等！当然，玖龙臺除了地铁上盖外，还自带大型购物中心，也是加分项。

  至于学校方面，绿岛湖九年制公办学校已经基本定了，名字叫做佛山市实验中学附属学校，预计2022年动工，位置就在市二医院南侧。不过这个学校拖了好多年，还不知会不会再推迟。长远看，绿岛湖板块配套落地后，前景还是可期的。

  综合来看，两者都在地铁2号线沿线，玖龙臺更胜于地铁上盖+自带购物中心，未来5年投资属性更强。中海则是物业保值，舒适度高，且有江景加持，二手交房更快（最快3个月搞定），短期内更适合自住。

  时代爱车小镇 PK 金地悦荔

  网友问：请问作为投资的话，千灯湖的新盘爱车小镇和盐步片区金地悦荔的次新盘对比，哪个更有投资价值？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  针对你提到的两个盘，投资来说，更推荐时代爱车小镇。首先，从区位上来说，时代爱车小镇位于金高区D区，主要受千灯湖板块和广州荔湾的外溢辐射，其中千灯湖售价已达4.7万/㎡，业内预测在永胜村改的成果陆续出炉之下，千灯湖房价还会小幅上涨；

  而金地悦荔位于大沥盐步，主要受荔湾滘口的外溢辐射，而目前滘口板块临江一手房最高均价在5.3万/㎡，但同一水平线的地属佛山的珠水豪庭均价约2.8-3.5万/㎡。相较之下，时代爱车小镇客群范围更广，未来溢价潜力更高。

时代爱车小镇规划

  其次，就规划和发展来说，时代爱车小镇占地超1300亩，未来规划打造将打造成大湾区最大的汽车文化体验中心，体量大，内部配套也更丰富，同时，项目周边多个旧改发动，1公里左右规划了南海之眼（南海艺术中心等文体场馆群，规划广州地铁28号线途经），周边有桂江小学、南海实验小学等教育资源，生活上可享受千灯湖的商业配套；

  而金地悦荔所在片区目前周边多为村居、厂房和建成楼盘，未来发展空间局限，对口的则是村小河东小学，整体居住环境和配套一般，未来最大的变数来自规划的广州地铁28号线三眼桥站，但仅靠一个站点无配套支撑并不容易吸引广州客买单。

  因此，两者对比之下，投资更推荐时代爱车小镇。

28号线大致走势

  问：项目升值空间

  新福港鼎峰自住&升值空间如何？

  网友问：新福港鼎峰二手楼自住如何？周边小学怎样？这个地段楼盘增值空间如何？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好， 感谢提问。

  新福港鼎峰配套还不错，小区自带商场DNA（吉之岛超市）、社区门口便是魁奇路地铁C出口、丽日豪庭公交站，公共交通便捷，自驾通过魁奇路出行也很便捷。社区居住氛围也不错的。

  美中不足的是，项目规划为城市综合体，整体由9栋塔楼组成，住宅体量不算大，包括A1-A6、A9栋共7栋住宅，A7-A8栋2栋酒店式公寓和购物中心，集住宅、公寓、购物中心、城际交通枢纽站一体，若日后靠近魁奇路的交通枢纽确定启用，有一定的噪音、交通堵塞的风险，但政府也有可能会修改规划，毕竟交通枢纽的规划时至今日放在此处已不太合时宜。另外，物业费2.98，略贵。

项目整体规划

  片区的升值潜力，目前均价24000元/平，未来还是有上升的空间，毕竟双地铁交汇（广佛线1号线、佛山地铁2号线在此交汇），目前1号线已开通，2号线预计2021年底试运行后，往返广佛中心更加便捷，有一定的增长空间，但增长幅度要看佛山楼市整体大势。

  学校方面，项目附近有丽日豪庭幼儿园、世博嘉园幼儿园等，小学周边有绿景小学、城南小学、惠景小学，新福港属于绿景居委，按最新的划分公办小学是入读城南小学，为省一级小学，而公办初中是入读惠景中学。

  时代云图二手值得考虑吗？

  网友问：首付40万，朝安时代云图二手房值得考虑吗？可以帮忙分析下吗？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  时代云图位于广佛线朝安站附近，步行10分钟内可达。离在建3号线地铁站电视塔约850米。区位就在禅城祖庙与桂城交界，周边以制衣产业为主，目前已在启动各种改造，包括果房村已进展到快开拆的节奏，而朝东1号地块改造意愿表决也通过，星河介入，未来这一片会焕然一新，不过大概要5-10年左右。

  短期内自住的话，该片区城市面貌还是相对落后，配套也较差。投资的话，未来有1+3号线地铁加持，片区改造腾空间，前景可以。长期来看，该片区后劲十足。

  至于时代云图的户型，40万首付也只能买60㎡左右的小两房。在贝壳找房可见，有不少63㎡南向两房房源挂出，最大的缺陷是厅出阳台的面积太小，客厅采光面受限。而且是六梯二十户，有点像公寓的配比，住起来肯定没那么舒适。不过两个卧室均朝南向，算是户型最大的亮点。

  相比之下，同价位的普君新城回迁房，60多㎡的两房，能做到厅出阳台，三南向开间，而且是两梯五户或六户，不管是采光还是实用率，都要比时代云图更好些。不妨考虑考虑。

  自住，禹洲·朗廷湾买得过吗？

  网友问：外地人在顺德勒流工作，已婚育有两个小孩，首付也有30万犹豫要不要买房子，如果买禹洲·朗廷湾自住的话买得过吗？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  一句话，自住需求买得起赶紧买！

  先不考虑升值空间问题，有自住需求，而且还有2个孩子，为了家庭，咬咬牙买吧。前几年月供压力会大点，但是在5年后、10年后来看，通货膨胀加上收入增加，这点月供是很小的，到时就很轻松了。

  如果你现在不买，以后孩子长大了还是要买，总不能一辈子租房过日子。

  买来自住，只要方便工作、小孩读书，提高生活品质，就是值得的。至于配套不完善，那确实一分钱一分货，想享受更好的城市配套，30万首付是够不到的。

  禹洲朗廷湾占地11万㎡，共有3268户，是个比较大型的小区。18栋楼全做2梯4户产品，园林也比较大，自住来看是比较舒服的。主打的89㎡三房户型也是经典竖厅户型，完全可以入手了。

禹洲朗廷湾效果图

  离项目不远的菊花湾大桥也通车了，开车到佛山新城也就半小时车程。总体来说，刚需自住，能买赶紧买了。

禹洲朗廷湾区位

  卓越浅水湾值得购买吗？

  网友问：奇槎卓越浅水湾值得购买吗？周边教育、交通等各种配套怎么样？临近奇龙大桥会不会很吵，空气质量会不会差？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好， 感谢提问。

  经查，卓越浅水湾系深圳卓越于2018年夺得地块，当时以近20.4亿元+5%自持租赁住房比例竞得，地价近1.25万/㎡。卓越随后开发了卓越万科朗润园等楼盘，多以刚需产品为主，并介入佛山旧改，中选了乐从小涌村整村改造的前期开发，仍在持续深耕佛山，房企品牌来看还是值得信赖的。

  从浅水湾所处来看，属于奇槎板块，是禅城最接近广州的区域，已纳入三龙湾范畴，公园配套丰富，近几年来楼市发展速度比较快，无论是产品创新、价格涨幅都站稳了禅城前列，未来还有多宗宅地、商地可供出让，板块无论投资自住前景都向好。

卓越浅水湾所在片区规划

  至于浅水湾属于奇槎边缘地带，临近奇龙大桥上桥位，不可避免会带来一定的噪音、空气污染，加上随着未来龙光天境入市，江景将被遮挡，进一步影响了浅水湾的价值，但胜在户型格局不错，价格相对较低，是适合刚需入手的奇槎盘。

  教育方面，卓越浅水湾对应的小学为环湖东校区，前身为奇槎村小学，自身配套有一所18班幼儿园，还是相对比较完备的。据乐居了解，片区学前教育学位相对紧张，周边不少楼盘如依云上城业主，趁保利碧桂园天汇不少业主还没入住之际，报名入学了其幼儿园。

  交通方面的话，浅水湾所在的奇槎片区，其优势在于奇龙大桥快速通达广州，地铁方面，规划有佛山地铁6号线，并未纳入佛山地铁第二轮规划，即属于远期规划，至少十年内比较难落地的，还请多加留意。

  综上，能够容忍些许噪音的话（具体影响视楼栋而定），浅水湾刚需自住是比较适合的，但投资的话，其最大的优势近广州，但由于未来没有地铁轨道加持，仍需谨慎考虑。

  华润置地悦里值得入手吗？

  网友问：佛山新城片区目前***的华润置地悦里值得购买吗？未来升值如何？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  经查得，华润置地悦里所在地块是由碧桂园于2015年所拿地块之一，首期开发为碧桂园华润新城之光，已于早几年前售完。而华润置地悦里总占地面积逾7.1万㎡，绿化率29%，物业费3.3元/㎡·月。从项目规划参数来看，项目容积率高，整体舒适度较低，物业费偏高。

  而从项目所在版块来看，华润置地悦里尚算位于佛山新城范围内，片区优缺点明显。优点在于2公里范围内即可到达佛山新城千亿配套，包括佛山图书馆、佛山公园、世纪莲、滨江湿地公园、金海M-CITY、佛山科学馆等，而缺点则在于目前项目周边仍以小布村、腾冲、荷村等旧村厂房为主，片区居住面貌亟待改善。但未来片区旧改后，仍有较大升值空间。

片区旧改情况

  而根据2019年顺德区国土城建和水利局对于片区旧村改造的回应中提到，腾冲工业区内已完成部分用地的升级改造，下阶段继续由腾冲股份合作经济社根据社情推动改造用地的整理、市政配套设施建设以及地块的升级改造。而荷村和小布村也已于今年6月双双启动土地规划招标。可见，政府对于项目所在片区旧改推进意向强烈，但至于具体推进的时间和进度未有定数。

政府回应

  综上，从片区来看，该楼盘价格较低，性价比较高，适合刚需入手。从长远来看，华润置地悦里未来还是有一定的升值空间，但是村改的推进情况存在的不确定因素较多，谁也不能完全保证，因此从这个层面来看也存在一定的风险。此外，根据此前公开报道，项目之前收楼还传出过很多装修问题，故也须谨慎考虑。

  张槎保利香槟值得入手吗？

  网友问：张槎保利香槟花园值得入手吗？可以从自住、投资方面讲一下吗？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  保利香槟花园是保利于2012年开发的项目，楼龄至今已有近10年，项目总占地面积95298㎡，容积率2.5，绿化率35%，物业费2.6元/㎡·月，规划39栋住宅楼宇，项目自身还配套有泳池。

  从自住角度来说，作为发展十年的楼盘来说，项目周边已十分成熟。教育方面，周边有保利香槟幼儿园、张槎镇中心幼儿园、张槎中心小学、张槎中学；医疗方面，周边有佛山市中医院禅城高新区医院；休闲方面，周边有张槎文化广场、张槎公园、张槎体育中心等；购物方面，周边也有张槎市场，以及项目自身和周边多个成熟小区底商等。可以说，项目周边配套完善，作为自住来说还不错。

  但从投资角度来说，也正是由于片区发展已基本成熟，未来周边可发展空间也显得相对有限，片区发展未来主要有赖于板块旧改的推进。而截至目前，据乐居不完全统计，片区旧改已有张槎大江旧村、大沙村、青柯村有所动作，但从旧改完成到整个片区面貌价值提升，再辐射到单个项目价值上将会是一个漫长的过程，且届时随着项目楼龄增长价值也会有所折损。

片区旧改情况

  综上而言，自住值得入手，投资并不建议。

  问：首付100万买哪里？

  临广+地铁盘+带初中学位

  网友问：想在佛山投资一套房，首付100万，总价希望100-220万左右，偏好临广+地铁盘，有什么好建议吗？带初中学位更佳。

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  投资临广+地铁盘+带初中学位的房子，首付100万左右，小编第一个推荐三山新城的中海文锦国际。

  1、该项目地处三山新城，与广州南站一桥之隔，是2020年临广最火的板块。

  2、项目位于4号线与11号线交汇站点——港口路站旁边，均为佛山第二轮地铁规划线路，预计近期会获批，最快5年后建成通车。

  3、项目西侧规划建设三山国际社区学校为九年制公办学校，可满足小学+初中需求。

中海文锦国际项目规划图

  以上3点完全符合你的需求。不过总价可能会稍微超过220万。建议可以重点考虑。（注：该盘开盘至今已涨了一次价）

  如果不想等规划的，目前临广地铁盘，只有广佛线沿线，可以考虑千灯湖&金高区板块（未来初中学位大概率是灯湖中学，不过具体划分要等官方宣布），100万3成首付还有二手次新房选，但220万总价就可能买不到了。

  另外，平洲板块的平洲二中也不错，不过周边没有地铁，但有南海新交通，也可以作为参考。

  北滘新城哪个盘好？

  网友问：北滘新城置业，自住50%，投50%，首付预算100万内，中海悦林熙岸、美的云悦江山、顺德未来城、合景天銮，哪个更合适？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  先上结论，偏自住的话，优先推荐中海悦林熙岸，100方的户型格局不错，加上中海品质+物业在佛山乃至国内口碑相对较高。同时，项目处于新旧城区的交界，可以享受到两个地方的城市配套，项目中点距离北滘新城地铁站约500米。

  偏投资的话，推荐顺德未来城，真正的地铁上盖（美的大道站），商业配套也丰富；或者美的云悦江山，价格稍低，入手门槛较低，不过距离美的大道站、高村站都要1公里左右；合景的话，距离地铁站也尚可，但价格不低，一直处于北滘新城高位。

片区规划

  值得一提的是，目前北滘新城未来发展空间会向高、西滘要土地和空间，中海、美的都是新盘，可供选择的房源相对充足，顺德未来城接近尾盘，建议需要实地踩盘对比，根据具体的楼层和朝向，再做决定。

  首付6、70万，张槎、绿岛湖怎么选？

  网友问：首付预算在60-70万，面积需求85-100㎡，工作地在张槎，比较喜欢交通方便的。目前中意楼盘包括有东基童梦天下、龙光玖龙臺、中建壹品佛山建投誉湖，和二手的融创望江府、龙光玖龙湾，自住和投资都有可能，首套房贷款，想帮忙看看哪个盘更合适？或者有没更好的楼盘？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  首先，针对你提到的几个项目来看，无论是自住还是投资的角度来看，有地铁途经的楼盘还是会更有前途的。

  而龙光玖龙臺和东基童梦天下两个项目相比较，我会更推荐龙光玖龙臺，毕竟在品牌、物业和品质等方面上，龙光都更有保障些。其次，从你的意向面积来看，基本锁定玖龙臺的99㎡和童梦天下的95/97㎡，其中，玖龙臺99㎡为经典竖厅，可做到三开间朝南，设计属于目前市面上的经典户型；而童梦天下90多方面积户型却均为北向朝向，尤为鸡肋的是，该户型的公卫和厨房的唯一开窗均朝入户花园，相当于要么成了黑厨黑卫，要么牺牲掉入户花园的空间。

  另外，这两个盘有个共性，那就是均自带商业体，然而，童梦天下的购物中心自2015年开盘至今，始终水静河飞，没什么动静，而玖龙臺的商业体则有目共睹地在持续推进中。

  至于结合你的预算和要求，位于城北的保利时代天珀也可以看看，临在建中山公园地铁站，均价1.9-2.3万/㎡，有符合你的85/100㎡的三房，均有朝南户型，其中，部分100㎡户型还设计了6米长大阳台，视为其一大亮点。唯一不足的是，目前该片区商业和教育配套有所欠缺，但离千灯湖和祖庙中心区相较近，有一定外溢潜力。

  最后，从投资角度来看，无所谓一手还是二手，主要还是看房子的性价比，涉及地段、户型、物业、教育等综合因素，要是价格合适的话，买二手也是可以的。

  问：板块发展前景

  投资选博爱湖还是绿岛湖？

  网友问：狮山的博爱湖和南庄的绿岛湖，投资选哪个好？各有什么优势？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  从目前房价来看，博爱湖跟绿岛湖旗鼓相当，约在1.6-2万/㎡之间，确实是很多投资者PK的对象。

  从地理位置来看，博爱湖地处南海狮山，为南海狮山重点打造的区域。而绿岛湖则位于禅西新城，是佛山一老三新中的其中一新，两者都围绕着“湖居”做文章，自不必多言。

  两者相比的话，绿岛湖的优势在于距离中心城区较近，且建设起步较早，目前城市面貌已趋于成熟，随着学校、医院等设施相继落地，以及佛山地铁2号线一期建成通车，配套兑现速度相对快于博爱湖，但囿于环湖宅地已开发至尾声，以及片区供货量较大，未来升值空间只能向西要土地，如湖涌等地要发展空间，以及佛山地铁4号线等轨道推进速度。

绿岛湖板块规划

  博爱湖拥有后发优势，狮山政府对其重视程度可能仅次于佛山西站，目前仍有至少一半的土地空间可供开发，未来蓝图是比较美好，如同样拥有佛山地铁4号线等轨道线路，就目前来看，商业配套等居住氛围相对欠缺，加上狮山主打制造业的方向不会轻易转变，短期内城市面貌改变只是依靠湖居公园等带动。

博爱湖板块规划

  此外，近几年由于限购政策的施行，处于非限购区的狮山，吸引了一大波广州客以及禅桂外溢客，不少业内人士认为，狮山未来数年的房价已被透支状态，目前其城市面貌、配套尚且无法撑起最高卖到2万的房价。

  综上，绿岛湖仍能持续吸引禅桂刚改客户、狮山罗村张槎客以及部分广州外溢客，待地铁通车后，吸引力还会增强，但绿岛湖本身货量过大，未来转手竞争压力相对较大；而狮山本地产业强劲，部分小企业主消费力较强，能撑起部分高价楼盘，但广州部分客户消费力已被提前透支，短期内房价天花板可能还是靠本地来支撑，但胜在大半蓝图有待描摹，未来想象空间较大。

  问：哪个学区更好？

  惠景中学 PK 灯湖中学

  网友问：小孩2022年秋季升初中，父母禅城户口（荣山中学学位），意向对标惠景中学和灯湖中学，纯学位和日后出租（或转手）投资，综合考虑应该选哪个板块（哪个盘）？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问！

  坊间有言，佛山教育看南海，南海教育看桂城。

  纯学位+投资的话，肯定是选择灯湖中学。前提是资金要足够。未来还有可能跟保利天悦业主的小孩做同学（哈哈，说说笑）。

  目前灯湖中学学区范围未公布，不过不出意外的话，千灯湖核心大多楼盘都会被纳入（可参考2020年纳入映月中学的楼盘），但具体还须以官方公布为准，切不可贸然行动。

2020年桂城学位划分情况

  因您未提及资金预算，在不考虑资金的前提下，可优先考虑中海万锦豪园，虽有一定楼龄，但万锦豪园是成熟大盘，近湖景、近地铁、近商圈，离灯湖中学也近。其次，保利花园、南海万达也是热门选择。

  如果资金不够买千灯湖二手，那只能退而求其次，惠景中学在禅城公办也跃居第一位，也有很多不错的楼盘。不过城南板块房源多且杂，因楼龄关系价差较大，建议根据自己实际情况筛选。

惠景中学2020年招生范围

  问：轨道沿线楼盘

  4号线沿线楼盘

  网友问：二套房首付35万以内，佛山地铁4号线沿线的哪些楼盘比较好？南海狮山和三水新城有没有合适的盘推荐？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好！感谢提问！

  结合目前佛山地铁4号线已披露的线路来看，佛山地铁4号线一期西起三水工业大道，东至港口路，共设置站点33个。

佛山地铁4号线沿线楼盘分布

  而这其中，从罗务路到莲子塘站点范围均为狮山境内，而从东交公园到工业大道均在三水西南境内，三水新城则并未有设置站点。由于4号线具体线路走位还尚未明确，结合您提到的几个区域，我们不妨把目光主要放在狮山的博爱湖、罗村等板块。

  但结合您提供的35万首付来看，按照非限购区二套首付4成，总价约去到87.5万上下，若以90㎡的单位来看，单价仅去到9700元/㎡，而狮山新盘单价集中在1.5-2.3万/㎡，您只能考虑狮山板块的二手小户型项目，如翠湖绿洲、新雅名轩、豪景花园、长信银湾、晓峰轩、上林苑、中恒海晖城等均有房源符合条件。由于不知道您的具体需求，故在此不做具体推荐。

佛山地铁4号线沿线楼盘价位

  如果您希望购买4号线沿线更大的户型，建议您不妨多看看三水西南板块的项目，比如鸿安花园也是性价比较高的项目。

  广佛江珠城轨龙江站在哪？

  网友问：广佛江珠城轨将在龙江镇哪个位置设站？

  对此，佛山乐居答复如下：

  您好，感谢提问。

  广佛江珠城际命途坎坷，规划了多年，依然还没落实。

  广佛江珠城际在2016年首次环评公示后，因规划途经佛山一环&桂城密集居住区，受到十几个楼盘业主的联名建议更改规划，后来在2018年，佛山轨道办做出回应，称广佛江珠城际南海段改为地下运行，后续就没了声音。

  不过，就在日前，广佛江珠城际从江门那边传来新消息，据江门发布官微披露，江门市已成功推动广佛江珠城际纳入粤港澳大湾区城际铁路近期项目，并将于2022年动工建设。

  据此前的规划，该线路有途经龙江并设站，小编从片区控规+今年龙江出让地块信息中也可以推测，广佛江珠城际从信业地块（即龙悦江山东侧）的东边途经，南下不远在龙江中心南区与肇顺南城际交汇，估计那就是站点的大概位置。（从2017年广佛江珠城际的规划图也可以大概看出）

龙江片区规划

信业地块规划

2017年广佛江珠城际的规划图

  但未来的线路怎么走和设站，还须等官方的最新规划。

龙江中心版图

   *所有规划均存在变数，以官方最新公示为准，上述内容仅供参考。