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王伟 从业经历
  • 王伟 佛山中原地产事业二部总经理
  • 资深地产人,14年房地产从业经验,2011年从深圳到佛山,见证城市变迁和腾飞。在粤港澳大湾区、广佛同城背景下,带领团队屡创销售佳绩,对佛山房地产市场有前瞻式独到见解。
王伟接受新浪乐居采访(本期主持:刘艳君))
  • 王伟接受新浪乐居专访(主持人:刘艳君)

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问题1

王伟:粤港澳大湾区从提出到现在一直是个非常火热的概念。从某种意义上讲,目前中国经济发展在国际上有非常强的影响力。在这种背景下,我们想打造一个在国际具有领先地位的区域。无论从规模上,还是经济或人口数量上,粤港澳大湾区都是比肩世界上著名的经济强区,比如纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区,它代表着中国经济发展前沿区域,不仅有内联,还有外联方面的作用,发挥着世界级交通枢纽的作用。
      对于很多老百姓来讲,粤港澳大湾区战略可能并不会发生实质性影响,但对未来有很好指导作用。湾区战略对地产行业影响最大体现在促进城市发展与共融。在城市功能定位上,佛山有鲜明的特点,就是国际制造业中心,特别是在广佛同城的驱动下,佛山未来城市发展的空间比较大。

问题2

王伟:我们对未来佛山楼市走势持谨慎乐观的态度,虽然今年佛山楼市成交量有所回落,但价格仍然保持稳定水平。预计下半年市场仍然维持现有格局,量跌价稳,但在局部限购的政策环境下,区域之间的差别可能比较大。

问题3

王伟:政府对于房地产市场的调控手段还是非常直接有效的。目前的限购政策仅仅是短效政策,其实政府一直在研究房地产调控的长效机制。业内人士还是非常期待长效政策出台,但目前还没有时间表。预计限购政策下半年仍然会持续。

问题4

王伟:广州和佛山是国内首个有地铁相连的两座城市,人们很难分清楚两座城市的边界,广佛同城逐渐演变成“广佛一城”,当然政策上还是有差异,这也是促使广州客往外区购房的动因。与此同时,佛山也改变过往“一刀切”的限购政策,实行分区域限购,也引导广州客往非限购区域购房。

我认为这个趋势将会愈加明显。第一,限购导致很多广州客在限购区域内失去购房资格;第二,限购区和非限购区的房价差距还是很大,具体天然的吸引力。
      从中原的数据来看,2017上半年西部板块的成交量占全市成交量的50%左右,这个比例是非常高的。对比去年没有限购前的数据,其实这个比例有很大的提升。限购区域客户的比例明显下降,这与限购政策有直接关系。从目前来看,后市这个趋势还会持续。广州和佛山的关系紧密,佛山的区域差别也会逐渐缩小,未来将会往整个大佛山覆盖,这是一个大的趋势。

问题5

王伟:近年来广佛都市圈的概念深入民心,目前佛山拥有32个镇街,城乡之间差距不断缩小,未来可能不存在农村,佛山将有多个区域中心城市。广州客户到佛山买房,置业需求主要是向西转移,因为佛山在广州的西面,因此广州客西上置业是大趋势。我们认为佛山西部将成为广州客的置业热点板块,从很多外来发展商进驻佛山首选西部片区可以看出,佛山西部板块的发展潜力备受业界认可。
      未来,佛山一环南线楼价可能达3字头,广州二环包含整个佛山城区,我们从目前价格判断可能会去到2字头。这只是一个大趋势,不代表每个项目都能去到这个价格。

问题6

王伟:佛山土地市场火爆可以从楼面地价看出来。去年整个大佛山土地平均成交价格在6000+左右,今年已经去到7000+,个别区域的地价远远不止这个水平。如果不是有政府的限制措施,我猜测这个地价会更高,这对于控制房价是不利的。
      土地市场的限制措施对开发商来说主要有三方面的考验:第一,资金;第二,控制成本;第三,对未来市场的判断。随着土拍规则改变,未来实力较强的开发商更容易获得土地,但实力相对差一点的开发商则可能面临洗牌。从去年开始,在佛山拿地的多数是外来开发商,相反佛山本土开发商拿地是比较少的。竞配建人才住房、竞自持这些条件更加考验开发商的运营能力。“自持”仍是新鲜的模式,但未来会有更多开发商愿意尝试。

问题7

王伟:佛山西站是佛山未来对接整个西部的枢纽站。之前有新闻说佛山西站拟更名为广州西站,这足以说明它在整个华南地区交通枢纽方面的重要性。西站对周边的影响也可以参考广州南站,处在广佛交界的位置,邻近三山、顺德板块。
      一个枢纽站的开通对整个片区起到强经济的作用,不仅仅是交通的改善,人流、物资、信息还会聚集于此。对整个板块不只是价值的提升,还是综合性的提升。未来,西站对商业这方面影响非常积极。高铁时代的到来,带来的不仅仅是快速,更是时间和效率,也是价值的腾飞,广州南站周边的楼价现在也在3万元/㎡左右,但是佛山西站周边1-1.7万/㎡依然有选择。

问题8

王伟:历年以来佛山地价不断攀升,我们初步判断这块地也会拍出区域新高价格,不排除市场行为出现预料之外的表现。三水楼面地价已经去到7000多元/㎡,而且三水近期土地价格还有可能再创新高,这意味着邻近的丹灶板块以及周边区域都有很大的上升空间,目前阶段是投资物业的好时候。“面粉”价格上涨,“面包”也不会便宜的,房地产市场也是如此。
      但现在来看,地价也不一定能代表房价。这只是从成本的角度考虑,毕竟房企都在盈利,把很多的资金投入到地价中去。未来房企将把更多精力投入到高效开发和锻造产品当中,预计佛山将涌现更多高品质的项目,这不仅影响房价,还会促进房地产行业升级。

问题9

王伟:这些年天天有人问这个问题,因为最近几年佛山房价的确涨得非常快,也有很多人从楼市中获取较好的收益。大家有没有发现,早买的人永远是买对的,晚买的人永远觉得房价高于心理预期,买房其实是一个克服心理的过程。很多人刚开始并没有足够的资金买房,可能他们就不会关注楼市。但其实应该是无论有没有购买能力,都应该去关注楼市变化,因为买房对于个人还是家庭来说都是十分重要的物质基础,如果缺乏关注和了解,那么很可能就会错过买房时机。

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