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原报道 | 万科泊寓漂流记
来源:观点网2022-01-27 10:42:31
摘要
明面上看,万科长租公寓业务可以说是目前房地产企业中做得最好的。

  观点网 万科突然宣布拟分拆万物云上市之后,对于旗下业务涉足资本市场的态度已经不再遮遮掩掩,并直言希望几个赛道业务几年之内都能陆续上市。

  这让市场的目光,也在紧盯万科其他赛道业务。

  近期,一则消息透露了万科在新业务上的一些新动态。消息有关人事任命,万科长租公寓BU(事业单元)首席合伙人将由万科总裁祝九胜兼任,由后者直管长租公寓业务,而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华将只继续担任总经理一职。

  该事件不由得令人想起,2021年6月份万科宣布的一则消息:王海武请缨出任印力集团总裁,其原职为万科董事、首席运营官。而此前,印力集团总裁职位一直由丁立业兼任。

  按照万科官方的说法,王海武此次是主动请缨,是2021年以来多次向郁亮表达希望能投身新赛道,态度十分坚决。

  市场有另一种角度的看法,即印力业绩与万科预期有差距。

  从万科披露的部分数据亦可看出,商业部分累计开业面积从2019年的644万平方米到2020年的989.8万平方米,面积增长了不少,但营收仅微增4.33%。

  而在2021年半年度,万科商业部分的营收增长速度,仅与面积增长速度持平。也就难怪市场会在彼时愿意选择相信,王海武是被派往救火的了。

  回到泊寓,同样的情景出现,是否也意味着万科长租业务的一些隐忧?

  从“万村”说起

  明面上看,万科长租公寓业务可以说是目前房地产企业中做得最好的。

  在2021年初,万科泊寓微信公众号发布文章称:“泊寓已在全国33城开业,运营14.5万间房源,出租率96%,是国内管理规模第一的集中式品牌公寓。”

  最新披露的数据是,截至2021年中期,租赁住房业务泊寓共有房源19.2万间,上半年在16个重点城市新开业0.6万间,累计开业14.8万间,规模依旧位列集中式公寓企业头部地位。泊寓现已布局全国33个城市中,在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州9个城市的市场占有率保持第一。

  事实上,万科也是最早布局租赁业务的开发商之一,早在2008年便试水国内第一个面向中低收入家庭的租赁住宅项目万汇楼。在2014年,成立“万科驿”团队开展租赁业务;到2016年整合各分公司长租公寓业务,统一为泊寓品牌纳入管理运营;再到2018年半年报中,将租赁业务确立为核心业务。

  统一为纳入为泊寓品牌管理后,万科租赁业务领域曾经历过一段时间野蛮扩张,万村计划是其中典型代表,这项在2017年开始推行的计划并非成功典型,反而是万科探索新业务的经典“失败案例”。

  万科一开始对该计划有着较大期待,负责该业务的团队曾从最初三人发展至近70人,并计划未来成为一个400人大团队。就长租公寓整个板块,也曾提出“2018年拓展房源至45万间,远期规划100万间”的目标。

  从实际动作中可看出,万科最初在该业务上的野心。按照深圳官方数据,深圳有以行政村为单位的城中村241个,而万科从2017年9月底后的一年多时间里,万村计划累计布局近100个城中村。

  并且,万科亦曾为该计划拟发行一笔高达50亿元规模的租赁住房储架式ABS,该计划亦挂有万村的名头。而万科目前已经发行的存量租赁债券,合共使用额度也仅为60亿元。

  但该计划在2019年“触礁”,万科方面主动违约,放弃深圳部分区域房源。事实在2018年末便有媒体报道,万村已经在深圳全面暂停签约新房源,重启时间待定。报道称,暂停的原因主要包括工程进度严重滞后,已签约2000多栋房屋的开工率大概在20%左右,以及收益率不理想。

  对比而言,万村从已签约7-8万间房源,最后实际有对外披露的数据有2019年中期改造完工的房间数约2.4万间,以及2019年最后一次出现的城中村内长租公寓新增开业3.5万间。

  随着万村计划的“搁浅”,在2019年中,原南方区域负责人张纪文被调往教育事业部,换孙嘉任万科南方区域首席执行官。

  值得注意的是,人事变动同时,各大区也发布了区域重点业务。曾经作为长租业务重点扩张区域的南方区域,在当时公布的万科各区域业务重点中没有将泊寓纳入,反而是北方与上海区域列入了该项业务。

  不过,很快长租公寓被划分为BU之一,万科各城市的长租公寓业务不再归属于城市公司管理,直接由集团长租公寓事业部负责,并且长租业务也从孙嘉兼任负责人变为调任原万科人力中心负责人胡冬华担任。

  在此期间,万科长租公寓业务逐渐低调,直至2021年。

  规模第一之后

  万科确实在规模上已经领先于其他长租公寓企业。

  据观点指数报告不完全统计,截至2021年上半年,泊寓在管房源数量在集中式企业中规模排名第一,排在其后的为冠寓、旭辉领寓、乐乎、窝趣、方隅公寓、招商伊顿、城家公寓等。

  值得关注的是,泊寓在规模上已经领先第二名冠寓超五成的数量。数据显示,截至2021年中期,泊寓共有房源19.2万间,累计开业14.8万间;同一时间,冠寓方面已开业的房源数量为9.4万间。

  当尝试回看泊寓规模的发展路径,从2017年末累计开业超过3万间,到2021年中期累计开业达14.8万间,万科是如何一步步达成的?

  仅从累计开业数据上看,泊寓增长最快的时间点有两个,一个是在2019年,另一个则在2020年,分别增长了5.6万间以及3.3万间。

  从前述万科泊寓发展历史中可以观察到,于2019年,正是万科在城中村野蛮扩张的时间点,当年城中村新开业项目便达到3.3万间,占到了当年新增房源数量近六成。

  而2020年泊寓依旧新增开业房源达到3.3万间,背后原因或许是随着前期储备的项目开业,譬如位于北京的成寿寺项目,这是万科在北京试点集体土地建设租赁住房的首个项目,提供有901套房源。

数据来源:万科年报、观点指数统计数据来源:万科年报、观点指数统计

  不过由于万科披露在管房源数量口径在2020年中期才开始逐步统一,并没有办法从房源数量增长与否去判断万科泊寓在2020年依旧有较大规模房源开业。但可以看到的是,自2020年中期至2021年中期,因为在管房源数量没有大幅增长,所以在此期间,泊寓累计开业房源的数量并没有增长得很快。

  据了解,泊寓目前以集体建设用地租赁社区、自持商办用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产“EPC+O”(产品+建造+运营)服务输出等模式进行规模扩张。但据市场消息综合,目前泊寓基本保留的模式是自有资产盘活、轻资产输出模式两种。除去自己的项目,更多探索和政府、城投公司合作。

  值得一提的是,在祝九胜直管泊寓业务消息传出第二天,万科联合深圳国有租赁平台深圳市人才安居集团有限公司共同成立了深圳市安居建业投资运营有限公司。

  深圳市安居建业投资运营有限公司的注册资本20亿元,法定代表人为王鹏,注册资本20亿人民币,经营范围包括以自有资金从事投资活动、住房租赁等,万科持股比例为20%,深圳市人才安居集团有限公司等三家深圳国企持股比例为80%。

  话题回到房源扩张,因为模式转变,如今泊寓的规模有所停滞。虽然有消息指出2021年初泊寓内部曾定下10万间拓展目标,但是从半年报看,最终结果并不如意,在管房源仅新增0.76万间,三季度披露的在管房源数量也不过达到19.5万间。

  该消息也指出,万科每次季度会都会重新调整,体量不断减少。即整体而言,泊寓并没有以一个夸张的方式继续扩展规模。

  并且,泊寓应有在对部分项目进行调整。明显可见的是,在北京,泊寓持有项目从2020年中期的17间减少至2021年中期的16间,在管房源从2.98万间减少至2.5万间。在广州,虽然泊寓在上述时间段内一直保持33个项目不变,但在管房源从1.02万间增长至1.2万间。

  换而言之,泊寓在不断对项目进行调整。有消息指,万科目前认为单店模型跑通更重要。

  盈利道阻且长

  盈利问题才是长租公寓最需要考虑的问题。

  即便利润薄,也可以薄利多销换来一个不错的表现。有消息指,泊寓整体亏损、局部打平。

  需要留意的是,目前已经逐步开始有企业宣布实现整体盈利,或是单店实现盈利。曾经苦于盈利的长租行业,亦有拨云见日之势。

  具体如龙湖在2021年中期业绩报告中指,冠寓将开启盈利元年;近期上海集中式公寓品牌——V领地青年社区,正式对外宣布实现全部单店盈利……

  参考来看,冠寓在2021年上半年以9.4万间的开业房源量,以及整体出租率94.1%,实现了10.7亿租金收入。而在2020年,以9万间开业房源量,实现18亿元租金收入,但当年龙湖并未表示长租业务实现盈利。

  简单理解的话,每万间房源要实现年度租金收入至少2亿元,才能在长租公寓这个行当里实现盈利。

  视角回到泊寓,套用上述观察冠寓的指标关系,泊寓在2021年上半年已开业14.8万间房源,报告期内营业收入为13.19亿元,即便同比增长达到25.6%,但是每万间半年度租金收入并不能达到1亿元。

  若从更深层次看,深圳人才安居的财务报告也许能提供一丝线索。

  首先,于泊寓而言,主要布局区域便是深圳,2021年中期合共19.2万间的房间数量中,有7.8万间位于深圳;已开业的14.8万间房源中,有7.3万间位于深圳。其他城市中,北京在管房源为2.5万间,广州开业房源为0.9万间,与深圳的规模都差之甚远。

  而万科在深圳主要的房源获取形式,如深圳泊寓云城旗舰店、深圳泊寓南头古城店,其中深圳泊寓云城旗舰店为通过运营万科自持的商业项目,即万科云城商业部分,是全国泊寓单店规模最大门店,拥有接近5000套公寓;深圳泊寓南头古城店则是万科通过城市更新获取的项目。

  至于万科与深圳人才安居合作的模式,早在2017年10月,万科与深圳市人才安居集团签署战略合作框架协议,双方在住房租赁领域构建全面战略合作关系,为改善深圳市人才住房供给结构、发展深圳市住房租赁市场贡献力量。

  按照框架协议,双方将开展合资合作,合资公司以万科泊寓平台为合作起点,促进未来在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等相关方面的全方位合作。近期,万科联合人才安居共同成立了深圳市安居建业投资运营有限公司,合作进一步深化。

  据观点新媒体了解,人才安居集团目前主要开展深圳市人才安居房的出租业务,通过购买、规模化租赁和自建三种渠道获取房源,其中,规模化租赁占据了人才安居收入的主要来源。

  在该模式下,人才安居通过租入无产权物业获取房源,且该模式的运转主要为通过各区级子公司和两家合资公司获得房源。而两家合资公司中,有一家便为与泊寓成立的合资子公司,另一家为与建行旗下建信住房服务合作。

  数据显示,截至2021年3月末,人才安居通过规模化租赁模式合计获取房源44698套,其中2020年平均租金约为31.72元/月/平方米,出租率约为90.47%。

  换而言之,即便泊寓在其中仅占一半规模,拥有房源数量也达到2.23万套。对比泊寓在深圳的布局,这一规模已不是小数。

  这部分业务业绩表现如何?在2018年至2020年以及2021年前3月,人才安居通过规模化租赁模式获得的收入分别是9441.63万元、1.9亿元、3.7亿元以及7681.34万元。

数据来源:中诚信国际跟踪评级报告、观点指数统计数据来源:中诚信国际跟踪评级报告、观点指数统计

  如果按照前述龙湖冠寓实现盈利的房源与营收比例来看,人才安居在规模化租赁模式下是无法实现盈利的。

  事实也是如此,在上述报告期,人才安居规模化租赁模式毛利率分别为-0.84%、-11.39%、-5.55%以及-5.6%。

数据来源:中诚信国际跟踪评级报告、观点指数统计数据来源:中诚信国际跟踪评级报告、观点指数统计

  作为操作主体的合营公司成绩如此,即泊寓在该项业务上也是毛利率为负的状态。并且中诚信国际信用评级报告指出,虽然人才安居在规模化租赁渠道下可获得一定政府补贴,但由于人才安居房租赁业务的政策性和功能性,盈利空间仍受较大制约。

  换而言之,泊寓在具备规模的代表性模式上已存在盈利难题,对整体的影响比重肯定不小,整体盈利也是路阻且长。

  不过,据市场消息,万科内部的态度也就一点:看长远。

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