广州城市更新的进程有目共睹，而随着改造进程不断推进，政策也是说来就来，乃至在许多方面不断收紧。产业导入、国企先行等都成为了各区文件里的“熟面孔”。
今年以来，广州市黄埔区、南沙区、白云区、荔湾区、海珠区、番禺区、增城区先后发布了相关指导意见和实施方案，旨在全力推动城市更新高质量发展。
城更君整理出了今年截止到目前7个区最新发布的政策文件，各区可以说是各有亮点，一起来看看~
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增城区：招商时间最快为30天
前两日，一份《增城区关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施细则（征求意见稿）》的政策文件突然出现，给沉寂已久的增城旧改再次吹响了号角。此文件按照因地制宜、先行先试的原则制定，围绕优化审核、完善机制、加快建设、推进改造、探索路径五个方面全面深化增城区城市更新工作的实施。
优化方面是针对图斑复核、拆旧复垦审核、土规和城规的调整、土壤场地环境调查流程以及招商挂牌时间进行了流程上的简化。最为关键的是招商挂牌时间，明确由“不少于45天”调整为“不少于30天”，使招商时间缩短了整整15天，加快了招商节奏。在完善机制方面，强调了产业导入，划分了三个圈层，以原则上产业用房总面积分别不低于项目总建筑面积的25%、15%、10%。
增城旧改或将加速，主要体现在加快拆迁建设方面，建立“分解审批、同步签约、批复后置”的模式，整体拆补协议签约率达到50%以上，方可批复实施方案，言下之意即是催促签约相关工作快速推进。此外还包括融资面积先行销售、优先安置区和公建配套建设、结合重点项目拆迁建设等。
另外需注意的是，增城区在此文件中明确了旧厂房改造的负面清单，同时表示探索政府或区属国企参与前期数据调查、实施方案编制、拆补方案制定等工作的模式，区属国企把控主导基础数据调查，实施方案和拆补方案的制定，前期服务费纳入改造成本。显然，产业导入、区属国企参与或将成为广州各区旧改的高频词。
番禺区：产业导入能力纳入具体要求
上周，番禺区城市更新局发布了《广州市番禺区旧村庄更新改造合作企业引入及退出指引（修订稿征求意见稿）》，作为番禺提高产业链的要求，产业导入又一次成为熟悉的座上宾。
指引中表示，除对合作企业作出经验、资产等要求外，招商文件还需对合作企业的开发能力、资金实力、业绩经验、产业导入、城市服务和为本地贡献税收等方面提出具体要求，综合考虑改造地块的产业定位、区域位置、可建建筑面积等因素对拟引入企业数量和经济效益提出初步方案。若是非房地产业，具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力更是强硬要求，且不得低于相关规定中的承诺。
海珠区：投资强度高达8000元/㎡以上
当前，旧改中的产业功能导入要求愈发凸显。继海珠住建局近日发布《广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作指引》，提出对合作企业引入产业、教育、医疗等资源的要求后，海珠投资促进局于4月6日下发的《海珠区城市更新项目产业引进工作指导意见（征求意见稿）》，更是意味着海珠区要在产业相关政策方面抢先起跑。
在此指导意见中，主要针对引进标准作了要求，包括产业门类要求、投资强度要求、经济指标要求。
在产业门类要求中，须符合《广州市海珠区产业发展规划（2020年-2025）年》中的产业门类，一区、一谷、一圈区域的产业类型有所不同，产业需推动区域商业繁荣发展。并还对引入企业的行业地位、产业类型及数量上有相关条件的要求。
在投资强度中，一区的投资强度建议为≥8000元/平方米，一谷、一圈的投资强度建议为≥7000元/平方米。
经营指标要求则是针对营收（产值）、税收要求列出了两个方案，对每年的增长总量或增长率列出经济指标。
旧改，也要收益，海珠区的旧改政策落地有声。值得注意的是，以上要求的履约情况会纳入企业诚信管理，对企业来说是不小的挑战。
荔湾区：白鹅潭年纳税强度最高
4月初，荔湾区商务投促局下发了《广州市荔湾区旧村改造产业招商准入指导建议（征求意见稿）》，文件中针对旧村改造项目的产业引入要求、产业方向、产业指标进行了相关规定。
荔湾区旧村改造产业招商重点引进新一代信息技术、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略性新兴产业和现代服务业企业，并对企业的行业地位及数量原则作出了要求，“引入世界500强投资的企业1家”赫然成为了条件之一，这是要发力的节奏？
结合大坦沙国际健康生态岛旧改片区、白鹅潭商务区旧改片区、高端制造和生产性服务业集聚旧改片区这三个旧改片区的实际情况，荔湾对片区中各个旧村未来主要产业方向的建议有所差异，可谓因地制宜。
按目前的情况看，旧改的产业引入政策不断收紧，以上三个片区还分别设置了产业指标，更有年纳税强度标准作为加强门槛。对于老区荔湾而言，白鹅潭商务区无疑是最关键的一个片区，其建议的纳税强度以及产出强度自然是最高的，具体数额如下图所示。
随着城市更新工作的进展，对优质产业、实力企业的引入，未来，老城区的新活力指日可待。
白云区：采取“竞价”方式招选企业
3月的尾声，白云区人民政府发布了《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》。这份政策可谓一波三折，经历数次修改，终于发布实施，亮点颇多。
首先是明确鼓励区属国企参与旧村改造项目及前期工作。与此前的征求意见稿相比，前期介入的企业必须退出的要求已被删去，但若不是由财政资金所开展基础数据调查的旧改项目，前期介入企业将被政府pass掉，区属国企需重新开展基础数据调查工作。这或将意味着与区属国企合作将成为白云旧改的重点趋势。
其次是积极推行公开竞争机制，旧村改造项目采取“竞价”的方式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者竞得，竞拍所产生的溢价部分参照广州市相关规定进行分配。此类新政一出，房企间的竞争无疑会变得更加激烈，但也有利于筛选出资金储备更为雄厚的企业操刀旧改项目。
此外，政策中还着重解决提高产业用地建设量的问题，对房企城市更新负面清单也作出了规定，违规者五年内都不得参与白云区城市更新工作。
南沙区：区属国企参与方式更多样
相较于其它区的旧改规划，南沙区的“三年计划”旧改项目仅有1个，是最少的。但其实在旧改工作的具体进展中，南沙的进度并不落后，特别是唯一的“三年计划”金洲村已完成改造方案审批、房屋拆迁，进入安置区建设阶段。2月底，南沙区人民政府发布了《南沙区深化旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》，方案中提到了相关重点条款，将36个更新改造旧村计划项目以“十年规划、八年攻坚”为目标推进实施改造。
方案中，南沙区直接将坚持产业导入，创新引领作为旧村改造基本原则之一。若论在广州的圈层，南沙似乎不必对产业作出什么强制性的产业要求，但产业布局在各区旧改中的地位愈发凸显，南沙区借助旧改东风完成产业导入不乏是个好选择。
不仅如此，还要求合作企业应在旧村改造项目实施方案审定前或招商文件规定的时间内与区商务部门就项目产业导入要求等有关事项签订投资协议。同时指出要落实公共服务设施，补齐公建配套短板。
此外，坚持政府主导，鼓励国有企业参与也是南沙区旧改新政的亮点之一。继黄埔、白云之后，南沙成为第三个鼓励区属国企参与旧改项目的区，参与方式也更为多样化，除政府授权等普遍形式外，还可通过成立城市更新基金、产业投资平台等资本运作方式参与。
黄埔区：划分统筹片区17个
黄埔作为旧改“排头兵”，一直以来都以“黄埔速度”加快旧改工作步伐。
政策与动作并肩齐驱，距离去年12月的《广州市黄埔区 广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引（试行）》的发布实施仅一月有余，广州开发区城市更新局于1月底再次发布《黄埔区 广州开发区城市更新专项总体规划 (2020-2035 年)》（决策征求意见稿），以提升黄埔区城市综合实力、产业发展动力、城市宜居活力为战略目标规划全区城市更新工作。
此份规划文件中，较为详细地从更新策略、分区划定、空间布局结构、系统更新指引等几方面将黄埔各个片区抽丝剥茧，灵活规划，并提出了数条更新实施保障。
值得注意的是，文件中提出分区策略重点，划分为鼓励性改造地区（约226.60平方公里）、敏感性改造地区（约207.53平方公里）、一般性改造地区（约46.92平方公里）三类更新策略分区。全区以“一带（黄埔区沿江产业发展带）、四区、四中心（黄埔港板块、科学城板块、知识城板块、生物岛板块）”的空间布局结构，推动四大片区及全区城市更新的创新格局。并结合行政管理边界划分了17个统筹片区，平均面积为28.36平方公里。
产业导入的要求落地有声，黄埔更是策略加码。产业发展不仅是战略目标，综合更新、产业导入更是被作为重点策略，与以往相比，黄埔区将提高城市更新项目中产业用地比重，并引导产业空间集聚。与白云不同，与增城相似，黄埔对不符合管控要求的城市更新项目也进行了严格管控，划定了负面清单原则。
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