夺得佛山五区销冠,这些楼盘凭什么?

2020-09-16 08:28:36|来源:南方都市报
摘要| 从教育、交通、配套等七大维度测评五大楼盘,给置业者客观参考。

夺得佛山五区销冠凭什么?

  开篇语:专业视角,数据挖掘,科学量化,客观测评。南都佛山倾力打造新型楼市指数化产品,数据说话,真实记录。为置业者探知楼市肌理,为房地产行业高质量发展赋能。

  “楼市探针”第一期,探针小组将样本选在上半年佛山五区销冠项目。

  代理行统计数据显示,今年上半年,佛山五区卖楼套数最多的项目,依次为顺德区的碧桂园凤凰湾、三水区的恒大郦湖城、南海区的龙光天曜、禅城区的合景新鸿基泷景,以及高明区的万科中骏金域西江。其中,碧桂园凤凰湾不仅是全市卖楼卖得最多的楼盘,其成交套数在全国也是名列前茅。在今年的1-8月,这个项目销售面积及套数在全国销量排到了前四。

  在一季度疫情暴发以来,整个消费行业都面临着挑战,作为动辄几十万元、上百万元的“大宗消费品”,这些项目却能逆市飘红卖得不错,他们凭什么?

  南都探针小组用了两个周六的时间,分别前往以上五个项目,并对项目周边配套进行实测,以专业视角为消费者服务,对楼盘教育、医疗、交通、商业、市政公建等配套进行实地考察,并在项目所在的区域进行横向综合对比。

  首先,价格有优势,是五个获得消费者“用钱投票”的共性要素之一。南都测评小组对比五个项目上半年的签约价格,以及项目所在区、所在镇街今年以来的平均成交价格后发现,五个项目均低于区域均价水平。在打分过程中,区域均价水平相当于三星,价格越实惠星级越高。顺德碧桂园凤凰湾和恒大郦湖城表现最突出,均拿到了四星。

  不过,楼市探针小组提示,价格优势并不能单的看价格的“绝对值”,或者单纯以“广州珠江新城、千灯湖的几分之一”来参考,而是要综合考量项目的性价比、居住或转售的成本。

  其次,“买现在”或者“买未来”总要占一个。对于越来越专业的消费者来说,能够打动钱包的无非是两个关键点,现有的成熟配套,或可期的发展前景。

  位居广佛交界线上的龙光天曜与广州几乎一桥之隔,禅城合景新鸿基泷景拥有已经开通的地铁站点,还有高明的万科中骏金域西江本身就位于高明老城区,是配套已经相对成熟、“买现在”的代表项目。

  位于顺德容桂的碧桂园凤凰湾与三水的恒大·郦湖城,被消费者看中的则更多是项目所在区域未来的发展区域。其中,凤凰湾所在的容桂,是广佛全域同城化发展之下,顺德与南沙对接的重点区域。

  总体来说,在第一期测评中,龙光天曜、碧桂园凤凰湾与万科中骏金域西江三个项目脱颖而出,不但兼顾了“买现在”与“买未来”的综合优势,在小区内部园林打造、规避区域不利因素与积极参与时政配套建设都有不错表现。

  另外两个项目在区位或者价格方面也拥有各自的绝对优势,但同时也存在配套和环境建设不足等短板,在未来发展中还有不少待完善与补短板的发展潜力。

  盘 它

  第1站

  顺德 碧桂园凤凰湾

  对接湾区的新“风口”,月均卖光2栋楼

  平均每个月卖光2栋楼,佛山这个上半年销冠的楼盘凭什么?

  楼市探针小组第一站前往顺德容桂碧桂园凤凰湾,这个顺德销冠项目,今年上半年也是全市卖楼卖得最多的项目,放在全国也是名列前茅。今年的1-8月,项目销售面积及套数在全国销量位列前四。

  根据经纬粤湾数据研究院数据,碧桂园凤凰湾上半年网签数达到2265套,除去因疫情而休市的两个月,项目今年几乎以每个月500百套的成交量快速去化中,按照凤凰湾一个单元楼共220套左右计算,该项目每个月能卖光2栋楼。

  在上半年诸多项目发愁如何完成月度业绩的同时,这个千亩大盘凭什么?

  南都楼市探针小组实地探访总结,首先是项目规模大,诸多配套已经不用辐射几公里内,直接就包揽在项目中。比如项目内自带交通中心,广东省实验学校附小在项目内部,项目内还将规建两座幼儿园。由于开盘时间长、占地面积大,小区内部规划交通、商业、教育、体育、休闲等五大配套,规划常住居民达3万户,人口超10万。开车走在项目不同期的楼栋之间,颇有“自成一城”的感觉。

  当然,有利就有弊,因为是规模大盘,什么都得自己建设,作为新盘项目的多个商业配套,目前尚在建设中。最近的医院为9公里左右的同江医院,桂洲医院和桂洲医院手足外科均距离项目约10公里。

  其次是货量多,但这也不是夺得销冠的关键因素,毕竟有不少走货大盘上半年成交并不理想。

  最后,也是最关键的因素之一,是凤凰湾项目所在的区位。“不限购”是容桂的区位优势之一,但是在各种人才政策之下,限不限购不是关键,之所以成为全市销冠,除了项目配套之外,凤凰湾所在的区域未来的发展潜力才是很多买家“用钱投票”的重要考量。

  大良容桂在广佛全域同城化“1+4规划”中,顺德与南沙对接的核心潜力区,通过在建的深中通道,容桂还是整个顺德乃至佛山对接深圳前海的“桥头堡”。正如开篇所说,除了项目配套之外,凤凰湾所在的区域未来的发展潜力才是很多买家“用钱投票”的重要考量。

  在楼市探针小组实地兜圈考察过程中,销售人员还特别推荐,在建的良桂东匝道与连接南沙的南顺大桥,可以了解一下。

  第2站

  南海 龙光天曜

  距离广钢新城5.7公里 过桥就是广州价格优势大

  货量多的项目未必是销量大户,这个定律同样适用于南海销冠龙光天曜。经纬粤湾数据研究院数据显示,上半年龙光天曜网签套数为616套,与动辄上千亩的项目不同,龙光天曜整个项目仅有1500多套住宅,但这并不妨碍项目成为南海区上半年的销售套数冠军。

  作为广佛交界处的置业大区,能够成为南海的销售冠军并不容易,南海区尤其是东部的项目客户群辐射广佛两地,是两地年轻刚需买家最关注的板块之一,因此区位、配套、户型与性价比等要素都十分重要。

  南都楼市探针小组分析,龙光天曜拔得“头筹”的关键点之一,是其位居真正广佛交接处的区位。龙光天曜的区位优势足以秒杀很多“广佛盘”,项目有多靠近广州?从广州驱车驶入佛山时,“佛山欢迎您”的标识几乎和龙光天曜同步出现,其他项目难以替代的核心优势,吸引了大批广佛客户。开车过座桥,即到广州范围,便捷的交通足以实现“居住在佛山,上班在广州”的双城生活。

  虽然离广州基本就是一桥之隔,但价格却跟广州盘几乎相差一半。据南都记者了解,龙光天曜约2.6万-2.7万元的价位,与整个桂城均价对比,并不占优势。但与距离龙光天曜仅5.7公里的广钢新城相比,优势巨大。目前有中海、保利、碧桂园和华发等品牌房企旗下项目在售,整体市场均价在5万元/平方米左右。

  在生活与商业配套来说,位于城际线上的项目自然难以与千灯湖商圈或桂城东居住区相比。龙光天曜距离千灯湖约9公里,离桂城东超过6公里,距离最近的太港城和怡丰城(现南海环宇城)均是3公里左右。

  不过,在实地可感受到的区位优势下,能够让年轻置业者可以忽略商圈配套不足的,是龙光天曜的潜力指数,站在项目销售中心,可以看到一条双向四车道马路对面,将会有规划中的佛山地铁7号线“南港路站”,根据目前已经披露的规划信息,线路将横贯佛山东西“走廊”,链接禅西南庄、老城区汾江路和东方广场、千灯湖并延伸至三龙湾三山新城。还有南海有轨电车的康怡公园站点位于项目南侧1.6公里,通车后7站即可连接广州南站。

  在广佛全域同城发展下,交界地带的优势不仅仅体现在距离近,更有望发展成为两地共同发力的新中心。

  第3站

  三水 恒大郦湖城

  “8字头”价格优势“补短” 规建中的地铁站在家门口

  近年三水楼市成为热点区域之一,部分本地消费者面对核心商圈的楼价水平相继撤场,但是相对广州和佛山中心区的楼价来说,在30分钟到1个小时之外的三水,在房企的大力营销和联动销售驱动下,成为了价格“洼地”。

  在南都楼市探针小组集体测评下,三水在售项目的利弊都十分突出,尤其是区域上半年的销冠项目,可以在一定程度上代表区域楼市的“标签”。

  上半年,恒大·郦湖城以1337套的网签套数领跑区内其他项目,在全市的销售套数仅次于碧桂园凤凰湾。对于消费者来说,恒大·郦湖城的优势首先在于价格,上半年签约数据显示,“8字头”的签约价格不仅在广佛地区很有优势,而且几乎是五区销冠最低水平。加上项目靠近高速路,在与广佛中心的时间距离上是明显的加分项,开车从桂城千灯湖地铁站附近出发,尽管距离项目48公里,但探针组在正常车速和路况之下,大概45分钟就到了恒大·郦湖城。

  能用比中心区“省出一辆车”的价格在45分钟路程外置业,对广佛首次置业的年轻人来说,也是一笔不错的经济账。除了靠近高速路,项目未来还规划建设有地铁站,站在恒大郦湖城售楼部中心门口,顺着现场工作人员的指示,可见一块杂草丛生的空地。据介绍,规划中的佛山地铁4号线将在此规划有地铁站点。此外项目还靠近广佛肇轻轨云东海站,经过南都楼市探针组实测,该交通配套算是“锦上添花”,从距离和路况来说更适合私家车驱车往返,并不适用于日常通勤。

  此外,南都记者在走访中发现,目前该小区附近多条道路还在修整中,路况并不理想,道路常有货车经过,距离所在片区大型综合体广场亦有一段距离。

  总体来说,三水区真正具有性价比的高素质项目并不在少数,但是高佣金下以电商渠道推动的成交项目也不容忽视。

  第4站

  高明 万科中骏金域西江

  3公里生活圈舒适 教育资源甚至秒杀禅桂

  真正代表一个项目拥有硬核优势的是,本来是作为媒体或者是同行竞争者来踩盘的,结果差点现场“入坑”当了业主——如果不是首付不够的话。

  从绝对配套环境来说,高明区的项目与其他四区相比并不具优势,但是作为上半年的区域销冠,网签套数为439套的万科中骏金域西江在高明区内的各项配套优势十分突出。甚至,在南都楼市探针小组亲临项目考察时,一名“考察员”现场被项目的江景、环境与配套优势惊叹了,让同行的组员们“千呼万唤始(终不)出来”。

  尽管距离禅桂中心相对来说最远,但是南都楼市探针测评小组本次测评的一致结论是,万科中骏金域西江是在本区域配套表现最优的项目之一,享有旧城成熟配套,兼顾了优质的景观资源。

  首先,项目颜值够高,小区绿化串起多个市政公园。位于高明荷城的万科中骏金域西江,与西樵隔河相望,东南方向可望西江一线江景。这位依水而居的“佳人”不仅自身拥有滨江公园,还与高明区的灵龟公园、荷城公园、滨江公园和高明区世纪广场多个市政公园串珠成链,算是高明区的“门面担当”。

  其次,项目的“内涵”也足够。在教育配套方面,从绝对数量上来看,拥有幼儿园、中小学校数量最多的项目并非位于禅桂中心区域的项目,而是位于高明的万科中骏金域西江。除了教育配套,项目还享有旧城成熟配套,3公里生活圈内有京柏城沃尔玛、物业广场和华盈广场,美旺美食城就在项目附近,大润发距离项目约4.1公里。往老城区方向兜一圈,可以看到路边有不少老字号和当地较有特色的美食店,虽然沿路商铺规模不大,但可以满足生活需求。

  相对不足的是,在整个高明的交通配套尚在完善的同时,万科中骏金域西江目前高速路网的辐射性尚不如西江新城,在轨道交通方面,在建的高明有轨电车是高明新旧城区从南到北的一条直通道路,首期工程线路全长约6.5公里,设10座车站,南起沧江路与中山路交叉口,北止于西江新城智湖,可搭乘电车往返西江新城与中心城区。与项目接驳尚需要换乘,如果是在禅桂工作,居住在万科中骏金域西江仍是以私家车自驾为主要交通工具。

  第5站

  禅城 合景新鸿基泷景

  地铁站就在家门口 广佛线上性价比突出

  这个卖了8年的项目,以580套的销售套数获得禅城上半年销冠。

  禅城区上半年网签套数的榜首是合景新鸿基泷景,这个项目在广佛都有较高的知名度,对于广州买家来说,“合景”两个字在一定程度上代表着“珠江新城”和“豪宅”。新鸿基在商业和高价地方面也让很多资深行业人士印象深刻。对于佛山消费者来说,对这两个品牌的来龙去脉并不算清楚,但是“澜石”这个标签足以备受关注,这是与东华里堪称并驾齐驱的佛山最具规模的旧改项目之二。除了品牌优势,泷景上半年2.08万元的价格水平,略低于所在石湾板块2.3万元的均价,跟禅城区其他地铁沿线在售项目如岭南天地来说,性价比突出。

  因此,尽管地处非广佛交接处,也不是禅城的老城区,合景新鸿基泷景销售伊始就主打两地客户,并凭借超过280万平方米的总建筑面积,成为了又一个“走货”为主的规模大盘。

  作为规模大盘,合景新鸿基泷景的项目配套肯定不输禅城区其他项目,因为项目够大,所以囊括了基本商业配套,项目规划有约40万方的城央TOD商业中心,其中,悠方商业体已经全面营业,甚至已经有地铁站经过家门口。项目所在的澜石站,往南1站到世纪莲站,往北4站达祖庙商圈,坐拥已开通的地铁口,这不仅在五区比较难得,在整个禅城区也是与祖庙、季华园、魁奇路并驾齐驱的亮点之一。

  但不得不提的是,在南都楼市探针测评组实地考察来看,对于自住 客户来说项目优势突出但劣势也不同忽视,首先是项目 周边甚至内部道路相对嘈杂,甚至不乏有大货车穿梭而 过,同时,项目3公里生活圈范围內的医院是佛山市第四 人民医院,属于二级医院。虽然与佛山市第一人民医院、佛山市二医院处于同一个区,但依然有一段距离。对于禅城祖庙、季华园来说,区域商业配套仅仅依靠自给自足,教育资源也比不上亚艺板块。

  04-05版

  策划:南都记者 何惠文

  统筹/采写:南都记者

  实习生 徐慧莹

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