邓浩志:新政分担广州住房压力 佛山楼市预期看涨

2019-11-29 22:53:36|来源:乐居买房原创
摘要| 建议就一个字“买”。

  乐居买房讯 11月29日,佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知,明确佛山本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套房不受户籍、个税、社保限制。对此,地产经济学家邓浩志也在第一时间在微博上发表了《佛山新政后楼市前瞻》的文章,以下为文章部分节选。【重磅!佛山住建局发布:本科以上 首套房不受户籍、个税、社保限制

邓浩志:佛山楼市预期看涨邓浩志微博刊发文章

  预测就一个字“涨”。建议就一个字“买”。如果你是工作比较忙的朋友,可以关掉了这篇文章去干别的了,后面的分析可以不看,因为结论是清晰的。

  一、  佛山库存供不应求

  从最新的统计数据看,佛山一手住宅库存只有7.8个月。

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  通常低于库存在9~14个月属于供求平衡,低于9个月就属于供不应求,7.8个月属于轻度的供不应求。所以佛山楼市本来就有价格上涨压力。现在新政,一定会促使新的购买力进入,而且的较大的购买力,所以供求关系会更紧张。所以……。

  这里有两个问题补充一下:

  1、为什么库存这么低佛山房价之前还没涨?这是收紧房企融资导致的结果,房企这轮价格很大程度上是因为融不到资,只能去库存回收资金。当然经济不好导致购买力下滑也是原因之一,当然还有其他啦,就不赘述了。

  2、为什么在低库存情况下还会出台刺激性政策?

  我想有两点,一是土地市场的低迷(见图)

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  不但佛山,下半年全国各地大规模土地流拍或撤回,土地流拍政府财政就紧张。二是库存的指标,我这里给大家说的是7.8个月,但某大型统计机构给出的数据在是12个多月,这个问题我们专门核实过,这家大机构的统计结果是有问题的。当然,人家名气大,现在国内很多大房企,甚至相关部门都采用他们的数据,如果真参考,那就惨了,12个月和7.8个月差距巨大。

  二、新政对市场的推动非常大

  目前新政还没有全部清晰,但从已经公布的两份文件看,方向是清晰了的。一是针对广州,深圳人口(细则待定)。二是针对本科以上人才(不受户籍、个税、社保限制)。两条条条重磅。广深人口且不论(免得又说我不实),光看本科人才就足够威力,因为这可是对全国的放松。

  首先,在粤港澳大湾区规划纲要公布之后,大湾区对全国人才及资金的吸引力就大大增加。但是广州、深圳并不是随便可以进入的。所以之前投资大湾区的资金多数被迫往惠州、中山等三线投。佛山属二线城市,经济及人口都比东莞、珠海更强,自然对外来人口和资金非常有吸引力。

  其次,能吸引大量广州购买力。佛山楼市,尤其临穗板块长期以来都有很高比例的广州客,因为广佛两个城市的核心城区几乎是紧紧挨着的,广佛两个市政府距离也只有32公里,更便宜的房价,更高的品质,一直都是佛山楼市吸纳广州客户的主买点,但当佛山启动临穗片区限购之后,大量广州买家由此失去了购买资格,这造成了两个结果,一是佛山项目广州客户占比大幅下降,二是被分流的广州购买力回流,广州房价压力变大了。此次放开,首先受惠的就是佛山临穗的项目,比如千灯湖,最高端项目均价也就3.5万左右,几站之外的广钢新城均价在5万附近,两地环境差距一目了然,买家肯定有一部分主动选择佛山市场,或投资,或自住,所以新政后佛山成交量有望攀升。

  三、分担了广州住房压力,对广州有利

  当然关于针对广州和深圳人口的细则,还有所谓ABCT类人才的认定至今还没有公布,大家拭目以待。但就目前已知的内容,佛山新政吸引走部分广州购买力是一定的。在今年初的业内内部会议时我就公开提出,应该让佛山放开对广州人的限购。理由有两点:1、广佛同城生活已是当下事实,广州天河上班,佛山千灯湖居住的情况早就很常见,现在按行政区域划分的限购不合理,没有照顾百姓的实际需求和两地同城的实际情况;2、长远看广州住宅是供不应求,尤其2020年后计划逐步减少城市建设用地的出让。而佛山可建设用地更多,人口更少,也需要广州的消费力。广州也可以因此继续维持一线城市中较低的房价,让低房价成为广州这个城市的长期竞争力。两地互认的政策是协调双方优势项,对双方都有利。

  四、佛山还要悠着点,买家莫追高

  消息一出,就我朋友圈看到的消息,已经有部分楼盘晚上灯火通明地有人买房,也有部分房企十分不识趣地高调提价(比我还不识趣)。要知道,今年大概5月份的样子,佛山才因地价过高而被中央点名。所以目前房住不炒,稳市场的大基调不会有变。怕就怕调节的火候掌握不好,太火,焦了,中央过问就麻烦了。这不是不可能。所以2020佛山整体房价最好控制在10%—15%左右,会相对安全。

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