新进房企20家+住宅供求双降!大湾区房地产市场半年报出炉

2019-07-15 16:17:51|来源:克而瑞广州区域
摘要| 备受瞩目的大湾区,从提出概念到步入正轨,已经历经了四个年头。

  扬帆起航,稳中求进!

  备受瞩目的大湾区,从提出概念到步入正轨,已经历经了四个年头。今年7月,广东省政府出台的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》,明确了2020年需完成的16项建设目标,更是为大湾区合作发展指明了方向,大湾区发展进入快车道。

  据克而瑞数据统计,今年上半年,大湾区土地市场供应2999万㎡,同比去年有所上涨;成交2437万㎡,同比2018年上半年下滑18%,为两年半年度最低成交量。虽然量跌,但价却涨,上半年湾区楼面价上涨至7169元/㎡,为近年最高价格。

  除此之外,许多房企也纷纷布局湾区,上半年就有多达20家房企,通过招挂拍、并购/合作方式等多种渠道进军湾区。

  而住宅方面呢,2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后,整体有所下跌,综合半年总供应3145万㎡,成交3044万㎡,供求量均在3000万㎡水平,环比2018年下半年大幅下跌接近27%和18%。尽管供求双降,但湾区的房价却处于上升趋势,从个城市上半年成交均价情况来看,除深圳及江门成交价格同比略有回落外,其他城市成交均价均有上涨,其中广州、中山网签成交均价同比大幅上涨达48%和51%。

  注:文章内容节选自《粤港澳大湾区·房地产市场半年报》

  01

  湾 区 宏 观

  湾区发展逐渐进入正轨,明确2020年需完成的16项建设目标

  粤港澳大湾区概念自2015年提出以来,湾区发展逐渐步入正轨,2018年粤港澳大湾区建设小组成立,2019年初大湾区发展纲要发布,年中100条行动计划出台,大湾区迎来快速发展阶段。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  2019年7月,广东省政府出台《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》,明确了2020年需完成的16项建设目标,为大湾区合作发展指明了方向。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  湾区将形成极点带动、轴带支撑、辐射周边的大湾区发展格局;纲要以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,继续增强对周边区域发展的辐射带动作用。支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势,深化改革创新,增强城市综合实力,形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  广深港GDP超2万亿,广深佛房产投资超2千亿

  GDP:广深港三大核心城市2018年GDP总值均超2万亿,远超其他城市,但东莞、珠海、江门、肇庆等城市仍保持相对较好的增速;内陆城市人均GDP远低于港澳,其中江门、肇庆排名末位。

  产业优势:大湾区中各城产业优势不同,其中广州以现代服务业、汽车制造、电子信息和石油化工等产业为主;而深圳则是以电子信息制造、电器设备制造、食品饮料加工等产业为主。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  人口:湾区内地九市中广佛、深莞四市常住人口占整个粤港澳大湾区的70%,而占地面积仅为粤港澳大湾区的30%,人口密度大,吸附力强。江门、惠州、肇庆等湾区边缘城市人口基数小,面积大,常住人口不到500人/平方公里;人口流动方面,目前仅肇庆处于人口净流出状态。

  投资:近年各城市中,除珠海、惠州近年来房地产投资与GDP占比较高外,其余城市房地产开发投资复合增长率在5-25%之间,投资开发强度较为合理;大部分城市房地产开发投资占固定资产投资比例超40%,投资结构缺乏合理性;2018年湾区九市中广州、深圳、佛山房地产投资额超2000亿,其他城市均低于千亿。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  02

  湾 区 土 地 市 场

  上半年湾区土地市场供求量跌价涨,纯住宅用地占比不断缩减

  大湾区近两年经营性用地供求整体呈量跌价涨态势,2019年上半年土地供应2999万㎡,同比2018年上半年有所上涨,但成交量仅2437万㎡,同比2018年上半年下滑18%,为两年半年度最低成交量;但楼面价上涨至7169元/㎡,为近年最高价格。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  成交结构方面,近年来各地政府通过土地出让除了获得土地出让金外,拉动区域产业经济增长成为其重要目标;故近年来纯住宅用地占比不断减少,产城融合、商住综合用地占比不断增加,湾区整体商住用地占比从2017年的31%上升至2019年上半年的67%。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  上半年土地供求仍集中在广佛肇,东莞或将加快供地节奏

  具体到各市来看,供应方面,2019年上半年湾区土地供应主要集中在广佛肇都市圈,三市供应占湾区总供应量的59%,其中广州供应量最大,达915万㎡;佛山、肇庆虽同比去年同期供应量有大幅下滑,但是与其他城市相比,供应量仍处于较高位置;除佛山、肇庆、中山外,其他6市土地供应同比2018年上半年均有较大幅度上涨。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  成交方面,2018年上半年表现较好的佛山、肇庆、江门三市2019年上半年成交均同比下滑,降幅近一半,土拍市场热度由外围城市向中心城市转移;楼面价方面,除东莞、中山受供求结构影响楼面价有较大幅度下滑、广州有小幅下滑外,其他城市楼面价均有一定上浮。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  其中广佛两市成为上半年湾区土地成交主力,成交量均超500万㎡,受限地价因素影响,整体溢价率不高,楼面价可控;深圳土地奇货可居,溢价率高;东莞上半年土地市场火热,多宗土地受热捧,溢价率超50%;中山上半年仅1月一宗商办用地、6月一宗商住用地供应,溢价率、流拍率为零;江门、惠州两市土地市场容量下降,且流拍率居9市前2名,市场有所降温。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  供地计划方面,2019年上半年广州、佛山、珠海、江门土地供应完成较好,完成率在40%左右,中山上半年仅6月一宗宅地供应;根据自然部宅地供应调控规定,预期东莞将适当加快供地节奏,其他城市将维持目前供应水平。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  上半年湾区新进房企20家,房企多渠道拿地,旧改成重点

  2019年上半年销售流量金额TOP50房企中有25家房企布局大湾区,其中广州、佛山成为房企重点布局城市,共成交33宗土地,占比超50%。

  新进房企方面,2019年上半年除中山、珠海无新进房企外,其他7市均有房企新进,其中佛山9家、肇庆东莞各3家、惠州江门各2家、广深各1家;新进房企大多通过招拍挂进入,仅东亚新华、融信、福晟通过收并购/合作方式进入。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  除却招挂拍拿地外,房企还通过分食旧改蛋糕完成拿地,据不完全统计,2019年上半年约16家品牌房企通过旧改布局大湾区,总旧改占地面积近5500万㎡,其中佳兆业以512万㎡位列榜首。

  房企旧改湾区布局以广州、佛山、珠海、深圳等中心城市为主,其中深圳旧改宗数最多,广州改造总面积最大。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  03

  湾 区 住 宅 市 场

  上半年湾区9市商品住宅供求双降,广州房价同比大涨48%

  2019年上半年大湾区9市商品住宅供求量经过2018年下半年放量后,整体有所下跌,综合半年总供应3145万㎡,成交3044万㎡,供求量均在3000万㎡水平,环比2018年下半年大幅下跌接近27%和18%。

  具体到各城来看,9市中有6个城市成交面积同比上涨,其中释放网签的中山市同比去年半年度成交面积大幅上涨达104%;而外围城市惠州及两个西部城市江门、肇庆成交面积同比则有较大幅度下跌。

  从个城市上半年成交均价情况来看,除深圳及江门成交价格同比略有回落外,其他城市成交均价均有上涨,其中广州、中山网签成交均价同比大幅上涨达48%和51%。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  湾区城市中佛山库存量最大,东莞去化周期最低

  深圳、广州、东莞、中山4大城市上半年库存量环比有所降低,其他城市中,江门、珠海、肇庆库存量均有所上涨,其中珠海在市场连续多个月供过于求的态势下,库存量增长幅度较大,同比去年增长达68%;目前湾区9市中,市场容量较高的佛山和惠州库存量在1000万㎡以上,目前佛山库存总量更超1500万㎡。

  至2019年6月末湾区9市中有7个城市去化周期基本在13个月左右合理区间,而东莞市在“半年社保”的低准入购房门槛推动下,加上上半年新增供应减少目前去化仅11.2个月,为去化周期最低的湾区城市;而珠海第一季度新增供应放量,市场库存的压力有所增加,去化周期推高至17个月,但与18年年末相比,去化周期明显缩短。

  总体而言,惠州、江门及肇庆进入18年后库存量及去化周期均有增加,预期未来仍将面对较大库存压力。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  大湾区各市市场供求情况(节选广佛部分)

  广州

  进入调控周期中期,广州全市商品住宅供求量价走势受政策因素影响明显,进入2018年下半年,广州重启单合同备案,网签均价整体呈明显上涨趋势,目前全市均价已接近30000元/㎡。

  受成交外围成交主力区域如南沙、增城项目供求影响,个别月份市场均价及供求波动较大,2019年上半年月度供求则维持在60万㎡左右,整体呈现不应求态势。

  老城区越秀受供应紧缺影响,目前上半年网签区域成交均价高达62177元/㎡,中心城区其他各区域上半年成交均价均在45000元/㎡水平,自贸区所在南沙区上半年均价突破20000元/㎡,远郊从化目前则均价较低,为14577元/㎡。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  佛山

  随着市场调控趋向缓和,进入2018年佛山限购区域供求有所回升,加上部分非限购区域市场热度未减,2018年至今全市大部分月份单月供求在100万㎡以上,除2018年4月及9月市场供应加大,市场基本呈现供不应求态势。

  佛山网签备案价格有所放开,加上部分新入市项目紧跟广州推行“单合同”,全市均价2018年至今保持增长,目前全市月度均价突破15000元/㎡。

  从区域价格分布情况来看,整体呈现从西部临广区域向东递减趋势,其中广佛交界所在南海区成交均价以16511元/㎡居五区首位,中心城区禅城区成交均价则达16539元/㎡;非限购区域三水区与东部远郊高明区上半年区域均价则差异较大,半年度均价分别为10359元/㎡和8734元/㎡。

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  04

  下 半 年 市 场 预 判

扬帆起航,稳中求进!《粤港

  政策走势

  上半年湾区各市遵循中央调控主基调,因城施策,预期下半年各市调控政策持续以稳为主,部分土拍热度过高的城市或将加强土拍规则限制。

  市场层面

  供应:2019年6月末湾区库存总量达6889万㎡,同比去年同期增加近800万㎡,大部分城市去化周期上升至12个月以上,预期2019年下半年湾区供应分化,整体面积将同比下降。

  成交:2019年大湾区规划纲要出台助力湾区房地产市场发展,但在整体调控政策不放松的情况下,下半年市场难有大幅上涨,预期全年湾区商品住宅成交面积稳定,部分外围城市住宅成交量预期同比下滑。

  企业布局

  大湾区土地市场竞争激烈,房企布局方式趋向多元化,以此降低风险;准入门槛相对较低的热点城市外围区域,成为外来房企优选首进布点;湾区本土房企则加快其他城市布局,深化城市更新模式获得项目。

热门导购

热门评测

参与讨论 677 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论