小调查

佛山近年出现许多城市综合体,你觉得合理吗?
合理,是城市发展趋势
不合理,过多高端产品脱离人民消费力
综合体具有多种业态,您会购买哪一种?
商铺
住宅
商务写字楼

    目前,中国不少城市纷纷刮起最炫“城市综合体”风, 佛山的城市综合体建设也是遍地开花,据不完全统计,佛山有超过30个城市综合项目将在3年内井喷,佛山综合体是处于“盛时代”还是“剩时代”……

佛山城市综合体将比广深还要多

目前佛山综合体项目已经至少达到22个以上,而广州至少为20个,深圳约16个,佛山甚至赶超了广深……

这些年佛山正在追的城市综合体

 城市综合体项目在佛山遍地开花,在促进城市繁华、提升城市品位的同时,也在招商揽客方面“暗战”频频,群雄鏖战城市综合体的大幕已然拉开……

城市综合体应当是文化品味之争

一座城市的消费力是有上限的,极度透支会带来可怕后果,一窝蜂的疯长最后往往自相残杀,伤敌一千自损八百……

佛山大型综合体几乎都是旧改项目

城市升级、旧改启动也带来城市土地资源再整合、再包装,推出城市综合体用地,成为地方政府普遍意愿……

名词解释

城市综合体(英文为HOPSCA)是酒店(Hotel) 写字楼(Office) 公园(Park) 购物中心(Shoppingmall) 会议中心(Convention) 公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。严格意义上的城市综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、交通枢纽等城市功能在空间上组合,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的集合体。

综合体分类

一.选址分类:CBD型城市综合体、交通枢纽型城市综合体、城郊结合型城市综合体

二.功能主导分类:商业综合体BC(business complex) 旅游综合体TC(tour complex) 商务综合体OC(office complex) 专业市场综合体SMC(special markets complex) 产业园区综合体IC(Industrial Complex) 地下综合体(Underground City Complex)

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数量众多 多数“身世显赫”

在佛山打造城市综合体的开发商分两类,一类是诸如保利地产、瑞安集团、万科集团、创鸿地产、越秀地产、新鸿基地产、万达集团、绿地集团、新福港地产、新加坡丰树集团等享誉盛名的外来地产大鳄。一类是本土的实力开发商,包括怡翠地产、碧桂园集团、星星地产、三联地产等。无论是本地的还是外来的,其中多数项目"身世显赫"。

体量较大 多是“巨无霸”

除了“来头”不小之外,各大城市综合体体量也夺人眼球,基本都有几十万平方米甚至上百万平方米。保利洲际酒店开业,加上之前保利水城购物中心投入运营,标志着保利地产佛山第一个城市综合体全面运作。待保利中环和保利东湾正式运营后,保利地产持有的城市综合体面积将增加到约300万平。岭南天地项目总建筑面积高达150万平。

业态丰富 集多功能于一体

各大城市综合体业态普遍较为丰富,大部分能实现商住、办公、娱乐、休闲一体化。以万科广场为例,其就将建成融合大型购物中心、超甲级写字楼、SOHO公寓、高端住宅、特色商业街区为一体的地标性城市综合体。丰树怡丰城预计也将集合大型超市、高档购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、生物科技园等多种业态。

位置显要 占据城市中心

佛山城市综合体基本分布在三个区域,也就是1+2+5+9组团中的1和2。“1”指佛山新城,目前已经有保利东湾、碧桂园城市花园等多个城市综合项目正在打造当中。“2”指的是禅桂中心和大良-容桂中心组团。禅桂中心区目前城市综合体最为集中的,在禅城的季华路沿线、桂城千灯湖区域和南海大道沿线,分布了将近20个城市综合体。

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李华宇:佛山综合体需求量大 但应做大差异化
李华宇:佛山综合体需求量大 但应做大差异化

佛山刚从工业城市转移到商贸城市的阶段,城市发展对综合体的需求量比较大。只有城市综合体才能符合城市发展的规律,这么多的体量也不会同时推出市场。另外,第一,开发商要有自己完整的开发思路;第二,业态配合要实现组合最大化;第三,组建好自己的团队,综合体需要商业资源的支撑。

葛朴:佛山是典型多中心城市 综合体数量多
葛朴:佛山是典型多中心城市 综合体数量多

综合体城市特征很有关系。尤其是华南城市,像广州、佛山是典型的多中心城市,北京三环、四环以外就算郊区了,但是佛山、东莞、深圳这种多中心城市,可能每个中心都会有一个综合体,或者有一个城市价值最高的区域,这也不难理解为什么佛山、广州综合体的个数特别多,这与城市的格局有很大关系。

邓志浩:专业市场综合体是一个方向
邓志浩:专业市场综合体是一个方向

以广佛的经验来看,很多城市综合体项目“活得并不好”。不少城市综合体商业部分都在亏损赔钱,租金收益也不佳,很多项目都热衷于引进国际化商场,定位雷同严重,竞争能力低下。对于像佛山这样的制造业强市,专业市场拥有相当稳固的产业支撑,相比天量、同质化的购物中心,更具生存能力和发展空间。

徐伟钊:外地房企不了解本地消费习惯
徐伟钊:外地房企不了解本地消费习惯

佛山综合体过热了,以目前这个商业体量消化不了,很多开发企业都是从北方过来的,包括王府井、万达,不太了解佛山的消费习惯。现在佛山的一些高端消费者,他们跑香港、跑国外购买的习惯非常强烈,在佛山的高端品牌店,作为一个二、三线城市,可能品种会少一点,不是说佛山人没钱,主要是是否在你这买。

城市综合体的“四高”优势

  • 城市综合体通过其内部商业、商务及居住等多功能综合互补,建立起相互依存的价值关系,从而适应了城市多样化的生活,归纳起来城市综合体具有“四高”特征,即高复合、高密度、高效率和高价值。
  • 高复合
  • 城市综合体在实现功能、展现风格、交通体系等方面具有高度复合性。表现为功能的复合性、风格的复合型、交通复合型。
  • 高密度
  • 将众多城市功能纳入其中,综合体内的单体建筑无论从高度上和密度上都呈现较高的特点,高层建筑紧凑地组合在一起,形成城市中高楼林立和高楼错落的现象
  • 高效率
  • 城市综合体对土地、资金、时间等资源实现了高效利用,减少了功能链接的土地需求,也使土地能够得到统一的总体规划和开发利用。
  • 高价值
  • 城市综合体具有较高的经济、文化、环境价值。从广义上看是当地税收的主要来源,是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。

佛山城市综合体四大隐忧

  • 佛山近年来启动的城市综合体项目之多,体量之大,非常惹人注目。多个项目都有几十万平方米甚至上百万平方米的商业体量。如此大体量的城市综合体项目,佛山能否支撑?
  • 隐忧一:同质化现象严重
  • 目前城市综合体同质化现象比较严重,大部分是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式,而且集中扎堆,仅在季华路沿线已经分布超过10个,未来还将增加。
  • 隐忧二:规建先于招商
  • 目前佛山正上马的一些城市综合体是先规建再招商,这可能会给后期招商和运营带来一系列问题。项目盖起来了,但商家招不进来,面临“被烂尾”的命运.
  • 隐忧三:专业人才奇缺
  • 由于本地没有专业人才,大多的商业团队基本是高薪从新加坡聘请来的,在项目运作中再慢慢培养自己的团队。
  • 隐忧四:部分开发商未做好守业准备
  • 有些开发商没有做好长期守业的准备,为了快速回笼资金,可能会出售大部分商业面积,这样可能会引起后期业态难以统一、经营不善和项目难以为继等恶性循环。
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禅城区

盛南新都
盛南新都


区域板块:城南板块
项目位置:禅城区绿景西路8号
建筑类型:板楼 高层
物业类别:普通住宅
建筑面积:1040000平方米
项目简介:由三联房地产有限公司开发,属于三旧改造项目,少有的巨无霸项目... [详细]

禅城区

普君新城
普君新城


区域板块:旧城板块
项目位置:禅城区兆祥路32号1、2座
建筑类型: 板楼
物业类别:普通住宅 酒店式公寓
建筑面积:1200000平方米
项目简介:雄踞广佛地铁普君北站,是东建集团倾力打造的高端酒店式商务公寓... [详细]

禅城区

恒福国际
恒福国际


区域板块:亚艺板块
项目位置:禅城区季华路与朝安南路交界处
建筑类型:板楼
物业类别:普通住宅
建筑面积:211311平方米
项目简介:30万O的宏伟规划定义都市中心新坐标;三大主题园林,建筑写意生活... [详细]

禅城区

碧桂园城市花园
碧桂园城市花园


区域板块:东平新城
项目位置:禅城区佛山新城岭南大道北段东侧
建筑类型:高层
物业类别:普通住宅 公寓
物业面积:740000平方米
项目简介:星光广场,傲踞都会繁华辐地,融汇国际视野与本土智慧... [详细]

禅城区

铂顿城
铂顿城


区域板块:祖庙板块
项目位置:禅城区建新路111号
物业类别:综合体地标项目
建筑面积:128447.9平方米
项目简介:目前主打47-61平米的单位,均价23000元/平方米,带6000元/平方米精装修,预计在7-8月推出B栋新品。 [详细]

南海区

广佛智城
广佛智城


区域板块:大沥
项目位置:南海区大沥镇,广佛公路(321国道)与桂和路交汇处
建筑类型:超高层
物业类别:写字楼 酒店 风情商业街 商务公馆
建筑类型:800000平方米
项目简介:项目地处珠江三角洲核心腹地广州、佛山新都会圈门户位置... [详细]

南海区

创鸿广场
创鸿广场


区域板块:桂城板块
项目位置:广东佛山市南海大道北28号
物业类别:商业、公寓、住宅
占地面积:39637平方米
项目简介:创鸿广场位于南海广场斜对面,项目于2011年6月开工,预计2013年11月建成,预计年底可推出市场。...

南海区

万科金域国际
万科金域国际


区域板块:桂城板块
项目位置:佛平路与桂澜路交界
物业类别:住宅、商业及商业mall、写字楼
物业面积:890000平方米
项目简介:项目位于南桂路地铁站B出口,是万科在广佛地区首个大型城市综合体……[详细]

南海区

万达广场
万达广场


区域板块:桂城
项目位置:南海桂城桂澜路东侧、宝翠路西
物业类别:商住综合体
建筑面积:533281平方米
项目简介:这是万达20.36亿拿地首次进入佛山,将成为华南的第6座万达广场,项目位于金融高新区内……[详细]

顺德区

保利中环广场
保利中环广场


区域板块:大良
项目位置:顺德大良新城区德胜国泰南路北
建筑类型:板楼
物业类别:普通住宅
建筑面积:816230.5平方米
项目简介:位于拥翠路以东,彩虹路以南,碧桂路以西,居顺德大良CBD区域中心... [详细]

顺德区

美的顺峰山(美的广场)
美的顺峰山(美的广场)


区域板块:大良
项目位置:顺德大良南国东路
物业类别:综合体地标项目
建筑类型:高层
建筑面积:320000平方米
项目简介:8月初将开放销售中心和首批样板间,面积为270O,预计10月底正式开盘,户型涵盖210-375O的四五房。 [详细]

三水区

捷和广场
捷和广场


区域板块:西南板块
项目位置:三水区西南街道南丰大道23号
建筑类型:高层物业
物业类别:普通住宅,商铺,建筑综合体
建筑面积:371978.49平方米
项目简介:用心打造的国际生活新标杆,将建设高层住宅、酒店式公寓... [详细]

禅城区

万科广场
万科广场


区域板块:城南板块
项目位置:季华五路与岭南大道北交汇处
建筑类型:板楼 高层物业
物业类别:住宅 公寓 写字楼 建筑综合体
物业面积:750000平方米
项目简介:集大型购物中心、国际超甲级写字楼、高端SOHO公寓、高档住宅为一体... [详细]

禅城区

岭南天地
岭南天地


区域板块:旧城板块
项目位置:禅城区祖庙东华里片区人民路南
建筑类型:板楼 联排
物业类别:普通住宅 别墅
建筑面积:26459平方米
项目简介:用现代手法改造祖庙东华里片区,保留建筑原有风情,注入现代元素...[详细]

禅城区

九鼎国际城
九鼎国际城


区域板块:亚艺板块
项目位置:禅城区季华6路3号
建筑类型:高层
物业类别:住宅 公寓
建筑面积:363931平方米
项目简介:汇集了政府机构、大型商业网点,是佛山市独一无二的成熟商业商务中心... [详细]

禅城区

星星华园国际
星星华园国际


区域板块:城南板块
项目位置:禅城区汾江南路季华园南侧
建筑类型:高层
物业类别:普通住宅 公寓
建筑面积:270000平方米
项目简介:地处佛山新城市中心组团季华路CBD商圈,北邻季华公园,饱览季华公园... [详细]

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智慧新城
智慧新城


区域板块:季华版块
项目位置:禅城区季华二路南侧
物业类别:都市型综合体
建筑面积:120万平方米
项目简介:智慧新城二、三区金融办公、总部企业甲级写字楼顺利封顶,预计今年年底向租户交付,目前写字楼正在招租中…… [详细]

南海区

怡丰城
怡丰城


区域板块:大沥
项目位置:平洲佛平四路与石龙南路交汇
建筑类型:综合体
物业类别:零售、住宅、办公、商务、购物、娱乐
项目体量:15万平米
项目简介:该城是拥有10万平方米的四层零售商场,是新加坡最大购物商场“怡丰城”的延伸。

南海区

创鸿汇苑
创鸿汇苑


区域板块:桂城板块
项目位置:南海区桂城街道58街区
物业类别:A区为商业综合体 B区为居住综合区
占地面积:5.51万平米
项目简介:创鸿汇苑位于佛山千灯湖豪宅板块,是集商业、娱乐、休闲及住宅为一体的大型项目,预计今年年底或明年年初上市……

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越秀星汇云锦
越秀星汇云锦


区域板块:桂城
项目位置:南海桂城地铁桂城出口
物业类别:综合体
建筑面积:近29万平方米
项目简介:将建成集住宅、写字楼、商业于一体的综合体,住宅塔楼达50层、高度超过160米。

南海区

华创商业广场
华创商业广场


区域板块:广佛交界
项目位置:南海大沥广佛路
物业类别:商业综合体
建筑面积:超过6万平方米
项目简介:项目已经在3月份开放销售中心,目前在售的产品为10-70平方米的产权商铺,总价范围为29万-300万元。 [详细]

顺德区

保利东湾
保利东湾


区域板块:东平新城
项目位置:东平新城裕和路与文华南路交汇
建筑类型:板楼 高层
物业类别:普通住宅 公寓 写字楼 商铺
建筑面积:1040000平方米
项目简介:项目分为7大地块,物业形态包括超高层国际甲级写字楼、超五星级酒店... [详细]

顺德区

星光广场
星光广场


区域板块:佛山新城(佛山奥园旁)
项目位置:乐从大道南
物业类别:综合体地标项目
建筑类型:板楼
建筑面积:80万平方米
项目简介:项目定位于CBD顶级城市综合旗舰,集时尚购物shoppingmall、精装国际公寓、顶级豪宅等多种物业形态于一体…… [详细]

三水区

奥特莱斯(芭蕾雨)
奥特莱斯(芭蕾雨)


区域板块:芦苞
项目位置:三水芦苞镇芦苞大道北侧
建筑类型:独栋别墅,双拼,联排
物业类别:别墅,商铺
建筑面积:3000亩
项目简介:包涵“芭蕾雨・奥特莱斯广场”、“芭蕾雨・逸景”低密度住宅... [详细]

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