以珠江湾区为核心的粤港澳大湾区,汇聚了广州、深圳、香港、东莞及珠海等多个港口,同时又聚集了现代服务业、战略性新兴产业及高科技产业,未来产业及湾区的发展前景如何?对于广佛产业及房地产发展又将带来什么新机遇?现在不少开发商转型产业地产为何很多不成功?在6日戴德梁行粤港澳大湾区行业论坛上众多房地产开发商、产业地产开发商、政府、投资机构代表进行了思维碰撞,大湾区未来的产业发展,除了金融科技之外,就是创新科技和智能制造,而后两个产业能否发展和提升,主要靠TOD交通系统来推动。

  区域机会

  广州通过传统产业 可衍生出战略新兴产业

  深圳是科创前沿,独角兽企业粤港澳大湾区有21家,14家在深圳。广州过去是传统产业为主,最近几年在战略新兴产业方面加快转型升级,可以看到未来广州通过传统产业衍生出更多的战略新兴产业。通过汽车衍生出新能源汽车,智能制造和节能环保,电子产品衍生出新一代的信息技术,石油化工向新材料新能源发展,广州在新旧转变过程中,更多地体现为后来居上。

  科创产业如何跟房地产产业结合,众多的科创公司未来将在哪里,现在又在哪里?戴德梁行粤港澳大湾区业务发展总经理及高级董事江冰河指出,科创企业一种是租用写字楼,另一种是研发用房,从写字楼来看,广州科创企业未来最重要的区域就是琶洲。研发用房在大湾区中,租金相对比较低一点,广州的研发区域在天河智慧城和广州科学城。

  另外,广州未来发展的潜力板块有两个,包括广州中新知识城和广州大学城国际创新城。中新知识城是知识经济加生物科技,以智能制造为主。广州大学城是利用12所华南高校,整合发展的高等教育科研创新平台和孵化基地。

  佛山制造业强大

  招商引资注重科创项目

  佛山市投资促进局局长俞红平表示,佛山制造业非常强大,佛山的GDP是非常实在的,但创新方面有待提高。佛山市委市政府意识到这一点,在招商引资时特别注重科技创新的项目。美的收购了库卡后,佛山市促成了美的库卡智能制造基地,佛山智能装备也是龙头产业之一。碧桂园还打造了机器人谷,目标是打造全球机器人最庞大的产业。而这些产业园区需要高品质、世界顶级的产业运营商进入。

  佛山是藏富于民的城市,中小企业非常有活力,佛山是很有底蕴和制造业基础的,星河产业集团产业发展中心总经理吴孟轲认为,佛山完成了多轮财富积累,未来产业升级和发展过程中,具备了向顶端和高端升级的基础。佛山的智能制造、机器人、新一代信息技术、新材料和汽车电子已经成为广东省的产业集聚大区。而园区客户的发展是随着业务进行布局的,深圳客户重要的特征是,研发非常快,向顶端上升的速度非常快,但是生产剥离得也很快。东莞区域承接了深圳的产业制造,承接了深圳很多产业的转移,需要大量的厂房,不是低端的厂房,而是标准化、具有一定研发配套的厂房。佛山本土发展起来的企业,在试制、生产、研发方面结合起来,产生新的形态。佛山很多的产业园,不再是传统的陶瓷等模式,而是复合发展的模式。因此对于产品研究和客户的研究,有很多不同的方向。

  产业运营

  没有抓住产业本质致很多园区惨淡经营

  大湾区近一两年出现了很多产业园,其中不少是开发商转型打造的,但是有些是惨淡经营,光大产业集团副总裁、光大We谷产业园总经理林建强分析称,这是因为园区没有抓住产业的本质,还停留在当年做地产的概念,这是完全错误的。“如果一个人从地产转型到产业,这个产业园一般会做得比较好。要把一个园区做好,核心点有几个问题。企业凭什么要进入你的园区,很多人找房地产中介将企业吸引过来,这是错误的,因为定位不同,不是所有的产业都要进入。一个园区主题不清晰,定位不精准,就会将园区做烂。企业进入园区首先有两个问题,第一是产业定位,比如,我们定位精准,第一期是围绕电子信息和互联网为主。第二,如何打造产业生态,企业可以进入这个园区,也可以进入另外一个园区。如果产业生态不好,就不会进入。我们的园区是40万平方米,以出租为主,强调将运营做到极致,招商就是顺水推舟的事。” 林建强认为,园区首先要解决企业凭什么进入,进入后如何提供增值服务,帮企业快速成长,快速发展,这非常关键。“进入园区后,才是园区运营的开始,针对这种情况,企业进入后,我们有真正的导师团,为企业进行全面的诊断服务,而且是免费提供。”

  另外,需要帮助入园企业解决产业的资源,因此要打造产业园区的上下游企业,与全国的大学研究机构结合起来,将产业资源导给企业。企业有了资源后,企业就可以发展得很快。企业的定位,商业模式的优化,甚至营销模式的优化,方方面面都需要全方位进行辅导。

  现在很多开发商做产业地产,他们为什么做不成功,林建强认为,地产的模式比较简单,拿地和建设,最后一个步骤就是销售。产业是相反,将前面三个动作做了一和二后,就开始招商和运营,并不需要地产的支持,需要的是产业的支持,产业孵化器要做得好,要懂得产业的本质和资源,还要知道企业和行业的痛点在哪里,如何帮助企业解决痛点,这才是最关键的。真正运营做得好的,并不是房地产出身的,而是做行业研究和理工科的人为主。

  既有产业又有地产,开发商如何兼顾收益?

  关于产业地产,既有产业,也有地产。作为地产开发商,需要兼顾收益问题。产业培育的阶段,不可避免地存在培育期和培育费用,如何衡量两个标准?

  越秀房地产投资信托基金主席林德良表示,这需要长短结合,地产有三类投资模型。其中产业地产就是长周期、稳定型的投资模型,最后需要做金融化退出,实现投资目的。但运营是根本,越秀也在学产业地产,在杭州的项目将产业园分为三类,孵化阶段、加速器阶段和IPO阶段,不同时期给出的政策和租金是不一样的。孵化器的时候,将租金和管理费作为股权投资,同时杭州政府会有较高的补贴。要用产业链的概念进行运营,否则以地产商的角度运营是不够的。如,白马服装城批发只是终端销售,现在已经从前端的服装院校、打板设计到最后做成服装,整个产业链全部打通,最后一家一家的公司在白马服装市场茁壮成长,孵化成功,最后实现上市,这就是产业地产双赢的结果。

  林建强建议,拿地的时候可以先跟政府谈好条件,比如20%做地产,80%做产业,通过地产弥补一部分投入。地产本身具备升值,我们进行融资,相当于资产证券化,从而实现变现。其次,租金也是很大的收入。第三,多层次的股权融资,包括场地入股,基金和产业混合投资。