京奥港未来墅首期封顶,此外还有大片未开发荒地。 摄影:马一凡京奥港未来墅首期封顶,此外还有大片未开发荒地。 摄影:马一凡

  莆田商人、北京京奥港集团董事长王子华一直有个小目标:从2016年开始,房地产板块力争三年内进入全国百强,实现260亿元的销售额。

  也许是看到一些福建老乡在房地产市场风生水起,以钢贸物流起家、曾为鸟巢和首都T3航站楼等地标建筑供应建材的京奥港集团,这几年把房地产标榜为自己的核心业务。对于手中项目寥寥的京奥港来说,拿着去年4月在南京拍下的一块地赌一把未来十分关键。

  然而,房地产没有想象得那么简单。去年4月高价拿地,今年9月开始“亏本”卖房的京奥港未来墅项目,刚刚又经历了一场停工风波。

  12月中旬,南京麒麟板块的京奥港未来墅施工现场冷冷清清,一名看守工地的工人告诉界面新闻记者,这里确实停工了约一个星期。

  “原因就是京奥港公司没钱!”他指着不远处的售楼处说道。售楼处的后面,有大片还未开工的荒地,一台挖掘机在黄土堆上孤零零地立着。

  此前据南京本地媒体报道,工地大门上曾贴出“工程暂停,大门封闭”字样的封条,承包方称京奥港拖欠工程款超过2000万元。

  被曝出停工后,售楼处的销售工作仍在如常进行,但看房客非常稀少。一名置业顾问承认,公司资金确实有点紧张,“房企多数都会找一些融资公司,就算是资金周转,也需要一段时间嘛”。他还表示,工程承包方提前索要工程款,没有遵循合同约定的时间。

  停工危机爆发后,双方显然经过了一场谈判,最终封条被撕下,置业顾问可以向买房客交待:我们已经复工了。工地上留守的工人也向记者表示,确实有可能短期内复工。

  毕竟,首期房源推了三个月还没卖完,销售回款远不及预期,明年1月还想抓紧推二期房源获得回款,京奥港不得不赶紧平息停工风波。

  本来想在南京市场玩杠杆游戏的京奥港,如今资金压力高悬,每一步都如履薄冰。

  当潮水退却时,才能知道谁在裸泳。

  在土拍地价一浪高过一浪的2016年,一家名不见经传的小房企——北京京奥港集团旗下的北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司(下称嘉诚地产),在经历61轮激烈的竞拍后,以47.6亿元拍得南京麒麟G09地块,溢价率163%,楼面价22353元/平方米。当时,周边楼盘售价仅有17000元/平方米。

  击败了栖霞建设、新城、中垠、中南这些深耕南京的对手,从北京南下的京奥港十分激动,赶紧在集团官网发表了一篇题为《京奥港集团47.6亿豪夺南京G09地块 楼面价22353元/㎡创麒麟地王》的新闻稿,标题中“豪夺”这个词显示出它们的兴奋。

  如今回头再看,这一切看上去更像是一场豪赌。

  1982年,20岁的福建莆田小伙王子华怀揣500元,和哥哥王子龙、弟弟王子林一起来到北京,靠做木材生意发家,1996年创立了北京京奥港集团,进入钢铁建材市场。但房地产市场的火热,让这家上游企业也有了入场搏一把的心思。目前京奥港集团官网称,房地产板块已成为其核心业务。

  初入地产行业的京奥港,就采用高杠杆手段获取了对他们而言最重要的一宗地块。

  2016年,王子华的京奥港几乎以零投入在南京拿地——拍地后京奥港便立即向中融信托提出融资申请,嘉诚地产的股东也由北京京奥港集团变更为中融国际信托有限公司,持股比例达到100%。这种拿地后立即质押融资的方式,在闽系房企泰禾、阳光城等早期的发展过程中,曾一次次上演。

  京奥港获得的这份信托融资总规模高达49.6亿元,正好可以涵盖47.6亿元的地价。信托计划称,资金以股权方式投入嘉诚地产,用于支付南京市江宁区麒麟居住用地的土地出让金及相关税费。

  也就是说,在拿地资金上,京奥港动用了100%的高杠杆。起初京奥港的计划或许是这样:在这波南京楼市热潮中,拿到预售证就可以对外售楼,预计单价卖4万元/平方米,到时候用源源不断的回款偿还融资以及支付工程款,就可以完成一次大生意。

  但一直以来开发商屡试不爽的高杠杆游戏,在南京的限价令面前却折戟沉沙。

  京奥港拿地仅10天 后,南京限制房价上涨区间的规定便出台,要求主城区每平方米2万到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

  最终以楼面价22353元/平方米拿地的京奥港,拿到的预售证均价为25884元/平方米,由于背负巨大回款压力,它们不得不以这个价格进行销售,也成为了南京这轮调控以来首 个亏本的高价地项目。

  对于一些大开发商来说,面对这一波调控,尚可以“以拖待变”。但对于连地价款都是采用信托融资支付的京奥港来说,留给它们的时间相当紧迫——其信托融资分两期发行:首期34.45亿元,已经于2017年11月12日到期;二期15.15亿元,将于2018年2月26日到期。

  一名熟悉南京市场的业内人士表示,京奥港拿下高价地后亏本卖房,或许只是个例,不少同样拿下高价地的大开发商可以“等”,即使不太赚钱,也能想办法活下来。

  京奥港除了在融资方面过于激进外,或许还犯了一个又一个策略性失误。

  一是对政府调控收紧的误判,在“面粉贵过面包”情况下,以为一年后就能将区域房价从1.7万元/平方米抬升至4万元/平方米,结果在拿地仅10天 后就遭遇“限价令”。

  其次是对地块的误判。南京是京奥港非常看好的准一线城市,且此前在南京开发过一个项目尝到甜头,但京奥港多花了几千万元力压众多房企拿下的麒麟G09地块,其区位条件却十分普通。这里距南京市区新街口有30-40分钟车程,不通地铁,缺乏优越的医疗教育配套,且地块临近高铁线,受到呼啸而过的高铁噪音干扰。

  这是一个刚需板块,京奥港却意图高价拿地后打造豪宅。这也是为何即便“亏本”卖房后,京奥港未来墅仍然卖得不好的原因。同时,周边二手房价目前还没有上来,在遍地一二手房价倒挂的南京市场,京奥港未来墅的价格却比周边配套较为成熟的二手小区高不少。

  就连项目上的留守工人都告诉记者:“这里户型不好,花300多万才买两房。”其实并非该项目户型差,而是京奥港打造了准豪宅户型,131平方米只做了两房两厅,客厅拥有270°落地窗,这对于刚需族来说不实用,也与地块所处位置格格不入。在限价令影响下,“豪宅”改为毛坯出售,此前的设计更是沦为鸡肋。

  最致命的一点是,京奥港对自身能力误判,赌性太强。高地价、高杠杆、高周转模式本身充满风险,京奥港此前仅开发过北京两个项目、包头一个项目、南京一个项目,尚未具备争抢地王以及成功运作的实力。在南京市场,京奥港的产品还未形成口碑,购房者不太愿意为其高地价的溢价买单。

  京奥港集团官网上一篇赞美王子华的文章中写道:“庸人与成功者的一个重要区别就是在面对失误的时候,前者只会长吁短叹怨天尤人,而后者能在惋惜之余做到亡羊补牢。”

  在南京这座热点城市,陷入高价地被套危机后,这位十几岁就开始学习做生意、闯荡北京三十余年的莆商,将会如何亡羊补牢呢?