在当下,你要想买上一套房,开发商一般会给你两个选择,要么放弃买房,要么买房的同时再签一个精 装修合同。

  精 装修有多夸张,某二线城市开发商曾经开出的价格是1万元/平米。剩下那些8000和6000一平米的比比皆是。其实不管你是不是业内人士,你都清楚这里面的水分,实际成本能够到达报价的三分之一就不错了。

  一、开发商为什么热衷搞精 装修?

  这里面可以说的有太多。

  以某二线城市为例,这座城市有太多的利好,中部核心、自贸区、新城规划、大学生落户门槛降低等等。而且在一线城市超级调整下,部分高性价比二线城市成为开发商争夺的焦点。

  但是房地产的这种热度是难以接受的,地方都是立了军令状的,楼市一定不能有大的起伏。

  在这种情况下,现在开发商要想开盘,就必须报审,房管部门要仔细核算这个项目的开盘会不会推高区域的房价。如果开发商报的比较高,一般只有两种结果,不给过或者指定一个价格,当然这个价格是经过“合理”测算的。

  开发商当然是要开盘卖房子的,但问题是,按照房管部门给出“合理”价格卖房子,几乎不能在同地段买到一块地。曾经在业主身上发生的尴尬现象(同地段卖了房子,买不回同样的房子)在开发商身上上演了。

  更加尴尬的现实是,由于价格实在太过“合理”,所有人都想买到房子,各种关系就开始轮番上阵了,到最后基本上不用开盘都能被内部人给认购一清。

  但是房子还是要公开开盘的,否则各种问题就接踵而至。

  精 装修已经成为开发商筛选客户的一种方式,已经成为新环境下开发商获取利润的重要方式。

  融360房贷君了解到,开发商都是普遍调高精 装修的报价,而且还通过第三方的机构来兜售购房名额,不一会两笔收入进账了。

  开发商敢这么干是因为即使加了这么多层的关卡,最终的单价也比同地段的二手房便宜,开发商和购房者一个愿打一个愿挨,房子就这样在夜里偷偷预售中卖完了。很多刚需还在等着项目开盘买房呢,实际上房子早已没了。在新房和二手房的差价面前,总有人会冲进去买房。

  二、精 装修跟成本没啥关系,而是一种默契

  有人会问,精 装修既然有这么多猫腻,为什么还能通过备案呢?

  其实这里也有门道。

  你想,房价是不能突破上限的,在这种情况下,开发商卖房子非常不积极,卖房子不积极,市场上可售房源就少,开发商后续投入的也就更少,最后受伤的不仅是开发商,基建和城市规划的钱也没有着落。

  在一个利好不断,但房价受限的城市,精 装修的大量出现实际上是彼此之之间的一种默契,从某种程度上来说是给开发商的一种补偿。

  精 装修的出现,实际上从地方和开发商的角度来说,是一种双赢的局面。

  首先,统计数据只统计房价,这样一来,数据还是比较好看的。

  其次,开发商通过精 装修也能获得预期的利润。但新的问题又来了,开发商大大小小的非常多,有能力保证精 装修质量的开发商却寥寥。

  各家给的精 装修价格不尽相同,大量购房者开始选择报价较低项目排队,最后某个二线城市出现了个别夸张的景象:有的开发商以精 装修获得预售,但实际卖的却是毛坯!这事最后被购房者发现了,最后的结果就是以下图收场:

  三、开发商的担忧——卖房买不到地

  对精 装修的整顿后,其实压力再次转移到开发商这里了。本来通过精 装修能够保证利润指标,但精 装修整顿后,开发商卖房的积极性大为减弱。有开发商就曾表示,现在房子的价格是死的,精 装修的价格也是死的,唯一活的是地价,它还可以涨。

  如此一来,开发商即使按照现在的行情把房子卖了,也买不回同地段的地。在这种情况下,很多开发商转而选择拉长销售期,多批次少批量销售逐渐上浮售价,有的甚至直接不卖,等待更好的时机。

  有的开发商在今年给地方公司的考核指标中又增加了一项:拿地数量。

  四、开发商整合加速

  很多中小开发商在这轮竞争中会败下阵来。要么出局转行,要么卖身给大企业。在市场上不好的情况下,龙头企业生存下来的方式就是吃掉中小开发商。维持自己的市场份额,以求度过楼市寒冬。

  数据显示,截至2016年,房地产前10强房企已经占据了18%的市场份额,百强房企则占据了44%的市场份额。业内人士预测房地产的终极阶段,最终前10强占据的市场份额可能超过50%。这也意味着全国几万家房企,中部乃至尾部的房企最终都无法活下来。

  精 装修为房企续命提供了一条通道,但这条路正在因为大量小房企的过度行为逐步收窄。

  虽然管理层并不清楚精 装修到底要多少钱,能赚多少钱,但在军令状之下,对精 装修的调整已经势在必行。

  须知,这一轮的调控不仅是在规范市场。