在挑选楼层的时候,往往顶层和底层是争议特别大的两类,这两类都属于优缺点特别明显的房子。

  底层嘛,进出方便,但采光差,还容易返潮,顶层的话,视野好,最大的问题就是防水和保温效果。

  我们今天想着重聊聊顶层的问题。

  有人说顶层最大的优势是采光视野好,这话说的不错,但问题是,如果为了采光和通风,完全可以买中高层以上的,没必要纠结于顶层。

  防水和保温的问题,这个才应该是顶层应该关注的重点。

  说实话,我们的商品房,防水问题是肯定有的,几乎每个房子都存在相应的问题。有的收房第一个雨季都扛不过来,有的维持几个雨季后,顶面和侧面都开始渗水。

  那么问题来了,为什么顶层防水总是搞不定呢?是我们的建筑工艺水平不行吗?那么多摩天大楼都盖起来了,搞不定一个防水问题?

  其实原因就一个,成本。根据相关标准,一般楼层现浇板的厚度不应小于80mm,预埋管时不应小于100mm,顶层的现浇板不应小于120mm。要知道这个仅仅是个门槛,按照这个标准施工算是合格产品,但它远不足以达到绝对防水。有的开发商良心一点,顶层楼板厚度给你做到140mm,但业内专家表示,厚度超过250mm混凝土层才能够真正实现防水的效果。

  没有开发商愿意这样做的,为了改善顶层的防水状况,一般的变通做法是用防水涂料或者材料。但问题来了,这种后期的防水施工基本上做不到万无一失,大面积的漏水可能不会出现,但各种小的漏点会让你崩溃。后期如果到了必须要修补的阶段,一般也是在室内做修补,这个时候一般整个外面的防水层基本上都已经报废了。

  而保温,也是如此。顶层的保温效果其实一开始是没问题的,使用的挤塑板保温效果也相当好,传热系数很低。但问题是这种材料如果遭遇雨水的侵蚀的话,隔热效果会迅速衰减,而且这种材料的使用寿命一般也就是十年作用,再遭遇雨水侵蚀的话,保温效果也就可想而知了。业内专家表示,顶层住宅用户的空调成本一般比其他楼层要高出25%至30%左右。

  以上是从建筑工艺角度,来剖析的顶层的两大硬伤。

  但实际上顶层还是很多人买,这是为什么?

  实际上这是营销层面的问题。开发商也很清楚,现有的标准很难让顶层真正做到防水和保温,在这种情况下,开发商一般采取以下几种营销策略来卖顶层的房子:

  1、顶层设计成坡顶。这样一来,顶层楼板就藏不住水了,防水问题得到较好解决,而且坡顶的设计,下面的楼层实际上成为一种次顶层,中间腾出的空间也能够改善保温效果。

  2、很多开发商开始在顶层赠送大露台或者阁楼。开发商很精明,现在大家买房子还是喜欢看价格,同样的价格能够得到那么多的可利用面积,自然不愁卖了,有时候甚至还能卖出很不错的价格。

  3、有些开发商很精明,打着特价房的旗号卖顶层。比其他楼层便宜10%甚至15%,你买不买?其实这根本不是什么特价,而是开发商的采取的椭圆形定价策略,中间层最抢手所以最贵,而两头的楼层不怎么抢手,所以定的稍微便宜一点。